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存量房时代到来都影响了谁?

https://m.biud.com.cn 2015年11月25日10:16 家居装修知识网  

  最近上海楼市出现了三大特点:央企退地、土地流拍、二手房成交总量已经超过新房成交量。看似不相关的特点,其实有着千丝万缕的联系,东叔就从“二手房销量超过新房”说起。

  根据公开数据显示,今年前三季度北京二手房与新房成交量之比为1.3;上海二手房与新房成交量之比为1.2,证券时报由此发文《二手房销量超过新房 北上广率先进入存量房时代》。

  但根据东叔查到的数据显示,一线城市其实早就进入了存量房时代。

  存量房一般是指未居住过的二手房,当存量房/新房交易量大于1,即存量房交易量超过50%,就意味着楼市进入以存量房交易为主的阶段,步入存量房时代。

  若是以此为基础,判断一个城市是否进入了存量房时代,那么:

 1、北京早在2009年的时候就已经进入了存量房时代

  2007-2011年北京市住宅成交量(注:新建商品住宅不包含保障房)

 2、上海10年前走进新时代

  2005-2008年上海一二手住宅比走势(单位:万平方米)注:一手房住宅为剔除配套房后的商品住宅

 3、深圳2009年已跨入存量房时代

  2009年深圳共成交新房649.4万平方米/70074套,二手商品房成交量首破千万平方米、首破十万套,共成交近1400万平方米/156792套,且二手房的成交量约是新房成交量的2.2倍;

  2010年上半年深圳共成交新房126.9万平方米,二手房的成交量约是新房成交量的4倍多;

  2012年深圳新房成交量创调控以来新高,为368.22万平方米/40332套,二手商品房成交605.5万平方米/65803套,当年二手房的成交量约是新房成交量的1.6倍;

  ……

  一线城市二手房销量早已超过新房,进入到存量房交易阶段,这是人口红利下降、老龄化来临必然的过程。美国现在在市场上流动的超80%都是存量房,所以,二手房销量超过新房的城市范围会逐渐扩大,一线城市二手房销量与新房之比也会逐渐变大。

  随着存量房时代的到来,激活存量资源进入越来越多房企的视野,很多房企已经付诸行动,其中不乏典型案例,像万科位于北京国贸商圈的万科大都汇,以及位于上海的万科张江国际创新中心。万科董事局主席王石还发微博称:“阿里、腾讯对我的刺激,都不如优步,优步思维对于丰富万科下一步的想象力具有重要作用。对于万科的转型,一是为业主提供增值服务,提高客户黏度;二是寻找存量资源,让连接产生价值,比如万科要寻找旧厂房、旧建筑物,激活存量资源。”

  存 量房其实是个蛋糕很大,人气不足的领域。存量旧房折旧增加、住宅建设与装修理念落后、配套基础设施建设缺失等,有助于居民消费需求的释放,但是存量房改造 市场不同于新房建设,这个巨大的投资市场启动要依靠居民、企业、政府三种投资力量,政府主动引导、企业积极投入、居民自觉参与一个都不能少。因此当前存量 旧房居住品质改善其实存在很大的发展空间,是房地产及其关联产业可以持续大有作为的新天地。

  另外,根据一线城市一线城市二手房销量与新房销量数据分析,市场正从新房主导的阶段迈入二手房趋势性上升的存量房时代,支撑房价上涨的要素已经脱离增量需求。未 来人口红利消失,老龄化来临,直接对应储蓄率逐步下降,对房地产的长期需求也在降低,而目前海量存量房却不会消失。截至2015年3月末,商品房待售面积 64998万平方米,已经基本覆盖了2045年中国家庭高峰时候的需求了,再加上高库存在接下来一系列房产税、户籍改革、住房公积金全国化等措施进程中可 能会带来的失序失衡问题。不去库存楼市不稳,经济难以见底。

  中 央”去库存“,也是为了防止地价进入下降通道,引起金融体系风暴。一旦地价下行,市场处于恐慌状态,新建房屋售价降低,在库存压力的压迫下存量房、二手房 价格下跌,稍有风吹草动出现羊群效应,很可能引发抛售狂潮。而且杠杆率高达3-5倍房地产业,房产变现能力很差,若是大规模开发商倒闭和购房者断供,将导 致借贷市场危机,并经由上下游产业链引起实体经济大动荡。

  存量房时代到来,是中央乐见其成的结果。

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