对话动机
近日,国务院发布《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》,首次点名“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租民宿、公寓等细分业态”,并将其定性为生活性服务业,将在多维度给予政策支持。
近年来,家庭式日租房市场逐渐扩大。虽然短租市场解决了“驴友”们的部分资金问题,但人身安全却没有得到百分百的保障。包括客栈民宿在内的房屋资产运营管理行业存在哪些亟须规范的问题,又该如何规范?围绕这些问题,记者与中国房地产估价师与房地产经纪人学会副研究员赵庆祥展开了对话。
对话人
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副研究员、北京房地产中介行业协会秘书长
赵庆祥
《法制日报》记者 赵 丽
《法制日报》实习生 王 坤
记者:很多人注意到,《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》首次点名客栈民宿、短租公寓,这意味着房屋资产运营管理行业的政策红利时代即将到来。
赵庆祥:“客栈民宿”“短租公寓”首次出现在中央文件的背景是,房地产市场结构发生变化,也就是由原来的新建商品房为主到存量商品房市场为主。房屋存量很大,空置率也比较高,需要盘活这些来带动经济,帮助开发商把房子弄出去,提高使用效率,也帮助消费者满足需求,提高租住水平。
记者:有人提出,房屋存量背后是巨大需求不匹配的租房产品和服务,无论从交易环节、房屋品质、租后服务、资产证券化等都有巨大的空间。
赵庆祥:你提到的“巨大需求不匹配的租房产品和服务”的具体情况是这样的,有些人具有支付能力,有些人对租住生活有更高的要求,他需要更好的服务,但是没有机构能够提供。这种提供分两个方面,一是房子本身装修不行,二是在租住期间没有良好的服务,包括维护维修保洁家政,住的品质不高。“不匹配”还有一个情况是有满足需求、满足条件的房屋,但是没有联通供给和需求的中介服务机构,没有平台。
“不匹配”是肯定的,因为房屋资产运营管理行业才刚刚起步,整个行业的发展不超过三四年,行业发展程度不够,就会产生你提到的情况。还有一些其他的行政、监管上面的因素也限制了行业发展。
记者:我们注意到,短租公寓以短租的名义经营住宿,而国家亦没相关文件明确界定短租与日租的界限,因此各地执行标准不一,均以当地政府出台的相关办法或意见,对短租公寓进行定性,短租公寓大部分处于“违规不违法”的状态。
赵庆祥:短租公寓和长租公寓目前存在的问题在于,这是一个融合经济的产物,比如独栋式集中式公寓的原来建造规划用途并不是公寓,有可能是办公用楼,有可能是商业用楼,改为公寓后就改变了用途。本来装修标准也不低,可能完全达到了公寓的装修标准和入住标准,但是改变用途以后,房屋不能通过验收,业主得不到许可证,这和现行的法律法规有冲突。
还有双重税收的问题,这里存在两个租赁关系,先从业主那里租来,再转租出去,从运营方来说,赚的就是一个差价。但是现在,运营方需要按照两个租赁关系缴两次税,这就导致了大量不缴税的情况。这与普通租赁租房一样,备案率很低,很多人游离在行政监管之外,既不备案,也不缴税。
还有就是从全国行业分类标准上,没有一个分类标准是针对房屋资产运营管理的,所以在办理工商登记时,很难办下来。
这些都是法律滞后的结果,包括行政监管、立法、行业标准制定等,滞后于经济发展、市场发展。当然,这也是一个常态,先有经济现象,再有管理。
记者:各地标准混乱,有些地区索性不承认短租公寓和民宿,直接将其归类为“黑旅馆”。此次中央文件直接指出积极发展短租公寓和民宿,可以预见,关于短租公寓和民宿的法律界定及行业规范将出台,“黑旅馆”将成为过去。
赵庆祥:有了国务院的文件以后,至少相关部门会出台一些细则,加快管理。要说这个文件会彻底解决所有问题,肯定不可能。
不过,肯定会带来变化,至少是让全社会关注这个行业,促进这个行业的归类定位,在规划、税收、消防等方面提供支持。现在是规范行业的发展,而不是任由市场自发的、无序发展,从而进一步解决这一行业的发展瓶颈,第一个是行业归类不清晰,第二个是用途管制可能有障碍,第三个消防验收存在的问题。还有就是需要资本支持,目前银行贷款对租赁权的抵押不太认可。
记者:根据惯例,国务院文件出台以后,会有部门分工落实的意见,这些具体意见可以让相关部门在政策落地上获得创新的空间。
赵庆祥:下一步,我建议至少要由行业主管部门牵头协调相关部门,出台相关政策。靠一个部门是管不了的,规划属于城乡建设部门管,消防又是一个部门,行业归类属于国家发改委,工商登记属于国家工商管理总局,所以要有一个行业主管部门,再协调其他部门,这是很重要的。
在准入管制上,需要对房屋租赁管理设置一个门槛,不是什么机构什么人都可以干。另外,对机构的原始资金、人员资质也都要有一个规定。因为这个事情牵扯到财产安全,跟居住有关系又牵扯到生命和生活安全。
运营监管方面最重要的就是租金和押金的监管,租金和押金必须存到专门账户里,拿不走、挪不动,这样就不会出大问题。通过信用体系建设,引导全社会监督这些从业者,通过互联网把他们透明化。
还有一点,我们需要一个公共的房源信息发布平台,现在很多房源信息分散在各个平台上,没有一个专业机构运营的平台统一发布,没有一个平台能让消费者找到所有的房源信息。公共的房源信息发布平台对双方都是有益的,这些机构把信息发到这个平台就能被所有消费者看到,对消费者来说,这些房源信息也是权威、有效的。
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