通州楼市限购，火了商住房，冷冻了住宅供应。在升级限购的100多天里，通州楼市经历了冷寂到回暖的波折。

　　北京十三五规划建议公布后，再次为通州带来楼市利好。在业内看来，无论是从产业的角度，还是从居住、商业角度来看，通州区域未来不断完善，通州房价走势也会平稳上升。

　　市场：量跌价涨

　　今年8月15日实施通州升级版限购令后，通州新建商品房住宅成交开始明显下调，特别是9月以后持续走低。机构统计的通州新建商品房住宅签约量显示，9月签约538套，10月签约411套，11月签约341套，相比6月、7月的年内成交高点下滑明显，跌幅超过了七成。

　　但另一方面，通州成交均价却创下新高。中国指数研究院数据显示，尽管10月以后通州没有新增住宅供应，但11月(截至25日)其商品住宅签约均价达到了27438元/平方米，与去年同期相比上涨了13%。

　　二手房同样表现出价格上涨的趋势。据链家网数据显示，10月通州区二手房成交均价为25086元/平方米，同比上涨了17.39%。

　　虽然住宅成交量下跌，但开发商对通州土地市场的态度似乎依旧乐观。11月14日，通州台湖一地块出让，吸引了保利、泰禾、万科首开联合体、葛洲坝、中铁建等9家房企或联合体参与现场竞买。最终阳光城以18.73亿元、配建4.7万平方米限价房的代价拿下该地块，其商品房楼面价已达3.8万元/平方米，创下区域新高。

　　业界：未来仍有升值空间

　　面对通州楼市量跌价涨的趋势，业内对通州楼市的前景颇为看好。这一判断背后的支撑是：根据最新规划，到2017年，市属行政事业单位整体或部分迁入北京行政副中心，远期将带动约40万人疏解至通州。

　　大批稳定就业人口进入通州，无疑为通州楼市带来大批需求。中原地产首席分析师张大伟认为，通州城市副中心的利好明确，将会给通州楼市带来积极影响。

　　实际上，成交、供应比就能反映出未来通州住宅供不应求的趋势。11月，通州区商品房成交达8000余套，然而由于两个月来没有新增供应，通州区库存已由去年同期的12493套降至6389套。

　　而近些年来，通州区的土地供应也以商业及办公用地为主。记者翻阅北京市国土局数据发现，通州住宅用地成交自2013年开始即出现大幅下滑，截至今年10月，三年间通州仅成交宅地9宗，尚不及2012年一年的成交量。而在这9宗地块中，只有4块含有住宅产品，而其他5块土地都仅有自住房和保障房部分。

　　中国指数研究院副院长黄瑜表示，后期通州楼市仍有升值空间。“行政副中心可能会用5年的时间走完CBD用20年时间发展的过程。现在几百万平方米的商业正在建设中，包括万达、华业很多的商业在慢慢起来。5年后，现在的运河核心区的房产价格不会低过现在CBD的水平。”

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，在调控之手的拨动下，通州出现了市场下行，但前期推动通州楼市向好的种种因素并未褪却，区域楼市仍将继续向好。

　　■ 直击

　　商住房“火了”

　　通州楼市限购之后，最大的受益者便是商住项目。

　　据相关机构统计，今年1-10月，通州区共成交商住公寓2912套，在北京16个行政区中拔得头筹，占到整体商住公寓市场21%的比重。11月中上旬(1日-20日)，北京全市商住房网签量为1617套，环比涨105.5%，同比上涨147.6%，其中通州区成交占比位居各区首位。

　　目前，通州区商住房集中在运河核心区、马驹桥等。其中，通州新城的运河核心区包括富华、绿地、保利、光大等开发的多个商住公寓均已在上半年开始蓄客，正在酝酿开盘或已经开盘，形成多盘齐发之势。近期，位于运河核心区的新北京中心、保利大都汇等项目均取得10多亿的销售额，更凸显出通州商住项目的火热。

　　盈石集团研究中心总经理张平表示，随着市属行政事业单位整体或部分迁入北京行政副中心，势必将带动一系列产业“集体转移”至通州。因此，通州的第三产业会在未来有一定的增长潜力，加之其在京津冀协同发展中的特殊区位优势，通州区有望成为北京的又一重要商业区域。

　　二手房报价涨了

　　今年5月开始，家住通州梨园的曾女士就为“卖小换大”的置业计划而奔波。8月，房子刚看好，限购政策突如其来，卖方坐地涨价10万元。因没有通州的购房资格，她只得含泪多加了8万块，赶在限购落地前成交。3个月后，曾女士发现，小区里类似户型的报价比自己几个月前买的那套还高了5万元。“都说限购后市场会冷清，业主为什么还有底气涨价呢？”曾女士很疑惑。

　　实际上，在通州住宅限购之后的一段时间里，区域里的二手房成交陷入低谷。当时新京报记者走访通州多个区域发现，大部分中介门店都是门可罗雀。根据链家网研究院统计，政策出台后第一周，通州区二手住宅成交量骤降51.2%，此后三周持续保持在相对较低水平，直至一个月后，成交量才又回升至限购出台前水平。

　　“当时公司在通州的经纪人全部撤出，分流到其他区域。”北京某互联网房产平台的市场负责人回忆。

　　“虽然有限购政策，但行政副中心的利好依旧存在。限购后不少业主选择观望。最近副中心规划落地后，一些业主已经开始涨价。”临河里一中介经纪人表示。

　　不过在业内看来，受到政策限制，通州的二手房仍将保持相对稳定，恢复到限购前的火热恐怕很难。

　　■ 影响·周边

　　燕郊

　　进一步承接通州外溢需求

　　人口迁入、住宅供应偏紧，无疑为紧邻通州的河北燕郊区域带来新机遇。实际上，借助京津冀协同发展等利好，燕郊楼市早已复苏，目前不少项目的售价达15000元/平方米，甚至更高。

　　“伴随着通州作为北京行政副中心的确立，为燕郊楼市带来了切实利好。”汇福地产副总经理刘振刚表示，面对大批人口迁入，燕郊也将进一步承接在北京工作的新通州人。同时，由于京津冀三地协同规划，燕郊也将告别以住宅为中心的开发模式，未来区域里的住宅产品价值将进一步提升。

　　据了解，汇福悦榕湾是目前燕郊距离北京最近的新房项目，推出了住宅、公寓、LOFT等多样化的产品，并打造商业街等生活配套，获得单盘45亿元的销售业绩。

　　此外，伴随着燕郊楼市价格的上涨，不少置业和投资需求也在向香河等稍远的区域转移。在业内看来，对于这些区域来说，依托诸多利好，加速区域自身配套建设或将是当地楼市上行的必要条件。(记者 方王洋)

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