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思考一下:险资为何如此偏爱房地产?

https://m.biud.com.cn 2015年12月09日10:41 家居装修知识网  

  12月8日,是A股的“险资日”。有三家险资分别入股拟上市公司,或增持上市公司的股份。

  它们分别是:富德生命人寿购入浦发银行股份累计达37.3亿股,合计占后者20%股份;中国人寿拟斥资130亿参股邮储银行,占后者不超过5%的经扩大后已发行股本。

  然后就是大家比较熟悉的安邦保险。根据公告,安邦保险举牌万科A,截至12月7日占后者股份达5%,为仅次于前海人寿系、华润集团的第三大股东。同时,安邦还举牌了金风科技和同仁堂,也是占股5%。

  其中,安邦举牌万科的行为,最令市场关注。因为,就在12月6日,万科公告,前海人寿及其一致行动人钜盛华成功跨过华润,成为万科的第一大股东,占股20.008%。华润持股为15.29%,加上万科合伙人等一致行动人,也未敌前海人寿系。这时,安邦所持股份就显得很微妙了。它跟谁结成一致行动人,谁坐稳第一大股东的位置。

  有朋友问,安邦是哪个猴子派来的救兵?嗯,反正不太像是万科的救兵,虽然至少一年前安邦就探讨过从华润那里接过万科股份的想法。在攸克君看来,之于万科管理层,安邦和前海人寿,都难以摆脱“野蛮人”的嫌疑,即使前海人寿似乎作出了某种承诺。

  但攸克君这里暂时不想讨论万科的第一大股东之争。而是想追问:前海人寿系为什么要买下万科那么多股份?回答这个问题,需要放大到行业层面,也就是险资对地产的兴趣。

  早在去年上半年,就发生了生命人寿与安邦保险争夺金地集团第一大股东的事件,生命人寿最终上位。而安邦还多次举牌金融街控股,成为其第二大股东。今年12月7日,远洋地产公告称,安邦斥资约77.84亿港元从南丰集团那里接过约20.5%股份,成为远洋地产的第二大股东。

  更不消说,安邦还走出国门,到美国,到欧洲大肆购买不动产,出手之豪阔,令洋人惊叹。

  也许有朋友会说,险资四处出击,举牌很多家公司,不仅仅是地产。但攸克君强调,地产和银行一定是险资最喜欢的标的。本文试以地产为例予以说明。为什么险资如此喜欢房地产?

  攸克君认为,至少有三个理由。

  其一,险资需要寻找蓄水池。

  资 本越来越便宜。譬如,今年下半年以来发行的公司债,利率不断走低。有专家分析,2016年仍将继续走低。保险资金有两个特点:一是公认成本最低的资本,二 是规模巨大。但在全社会流动性极度宽松的背景下,它的低成本的优势受到很大挑战,庞大的资金必须寻找安全的出口。也就是说,险资要为庞大资金寻找蓄水池。

  什么样的行业、公司,才能容纳或者说消化如此巨量资金?只有地产和银行。

  其二,险资资产配置的篮子里,房地产占有重要份额。

  据介绍,西方发达经济体的大型险资机构,房地产都是其资产配置最重要的部分,占比常常高达百分之七八十。近几年,中国的险资机构正在加快增加房地产的配置。

  除了举牌房地产上市公司(和银行等),险资还觉得不过瘾,甚至直接介入拿地环节。今年年初和今年年底的北京地王争夺战中,有几幅地块竞标成功的联合体里,都出现了平安保险的身影。

  其三,部分房地产标的被低估,是介入的良机。

  2013年是上一轮楼市黄金周期的最高峰,2014年步入调整。但很多朋友也是在今天回望才恍然明白,2014年的调整时期,正是最好的买入时机。攸克君曾经不厌其烦地喊出了“240天购房理论”。也是事后方知,房地产上市公司的股价,2014年上半年是最好的买入时机。

  安邦是先知先觉者。攸克君发现,以安邦保险、生命人寿、前海人寿为代表的一批险资,恰恰都是民营险资,它们的市场嗅觉最敏锐,行动也最坚决。也许国寿们也能捕捉到市场的气息,但国企尤其是央企们,决策程序太漫长,行动太迟缓了,它们与这一波抢筹大潮擦肩而过。

  回答了险资何以喜欢房地产的问题,有朋友会接着问,在地产上市公司里,险资为什么买入的是万科、金地和金融街?当初为争金融街的大股东,安邦还差点跟生命人寿打起来了。

  如果说,险资介入房地产,首先是为了保值,那么,选择好的标的企业,则可望实现增值。

  显然,并不是所有地产上市公司和所有城市都可实现保值的目标。投资界有句话,任何行业,都要选龙头企业。在地产界,万科是公认的龙头。

  据说,平安成为碧桂园的第二大股东,只想做一枚安静的财务投资者。但攸克君提醒,千万不要相信险资都是善良的财务投资者。举牌到一定比例,可以推荐董事到上市公司,而如果能成为大股东,就可以参与决策甚至是决策性的话语权了。

  什么样的企业最容易被逆袭,成为其大股东甚至第一大股东?当然是股权分散的企业。于是,万科、金地都是首选。控股万科、金地,是多少险资梦寐以求的事情。何况,仅从账面浮盈看,安邦们都已大赚。

  那为什么险资还喜欢金融街控股?因为金融街有大量商业物业。对于险资来说,写字楼等商业物业,是进行质押、抵押再融资的良好标的,还是股权转让的好标的。这也是险资为何青睐国外大型不动产项目的原因。

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