2015年12月4日，由《地产线》携手JWDA骏地设计举办的“产品价值点塑造与挖掘——新形势下的地产产品溢价设计”地产圈层漫谈会在JWDA重庆分部办公大楼圆满落幕。

  中国房地产行业的环境在急剧和频繁地发生变化，市场注定要告别“黄金时期”的温床，开始走向改革和重构之路，“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题。研发设计管理能力显得尤为重要;设计成本优化使产品在合理的成本基础上提高产品溢价空间的能力需求迫在眉睫。活动现场特邀知名地产开发商同仁与著名设计专家开启一场交流漫谈，深度剖析，谈经论道。

  主持人：点数文化合伙人《地产线》运营总监 盛随兵

  致辞：JWDA骏地设计设计总裁 胡劲松

  《从城市理想到理想城市——城市空间进化及建筑价值立场》(节选)

  重庆大学建筑城规学院教授、博导、青年学术委员会主任 褚冬竹

  城市的演进：从中外城市发展历程中看城市的本质与挑战;革命与进化：当下中国城市的发展模式转型;价值的显微：个案阐述改变城市未来的内涵路径。

  价值的实现基础是空间效能的生产。空间可持续效能的建构、提升、转化需要建筑师清晰的综合评价思维及技术方法。

  城市不是由孤立建筑与孤立街巷构成的僵化空间，而是由多重要素组成的复杂系统。城市空间价值与空间效益依赖于多系统的协同。

  精细化城市设计成为关联城市诸多要素的粘结剂;城市设计可以在微观的建筑设计和宏观的城市规划之间起到衔接和整合作用，是保障城市建设和环境品质的重要技术基础。

  中国城市正经历一个从城市建设外延规模扩张转向城市内涵提升的新阶段，必然关注城市空间的局部进化，城市进化思维恰可称为这一“新常态”阶段在技术支撑方面的“新动力”。

  基于城市设计思想和可持续效能的建筑生成方法成为实现“理想城市”的“一带一路”。

  绅帝富达实业 研发中心总监 黄序

  整个地产开发企业二十几年，从住宅产品到商业产品的扩张，最初应主要在满足人们对住宅生活的最基本需求上。随着商业地产的扩张，所谓的地产商都在思考如何满足除生活水平提高以外，对商业、对生活的各个不同方面的进一步的价值需求。就整体需求而言，最近五年之内对整个房地产投资方面的需求，已经超越了这五年当中整个经济发展的一个速度。

  刚才褚老师说到韩国清溪川项目时提到“回归的进步”，在像野草一样疯狂生长不停的产业里，在未来或许会有一些虽然表面看上去是一种回退，但我个人可能更喜欢用“回归”这样一个词来形容，仅限于我们价值取向的一个方向。这可能才是真正的进步。

  重庆旭辉 设计经理 梁毅

  不同的产品线，比如刚需、首改、再改，根据不同的时代80后、90后、00后，或者是70后，基本上也会有一个契合的点，不同年龄消费者都会有不同的触点。从人口的结构上来说，在人口高峰期大概是50-55，然后80-85，现在80-85人口的高峰期已经过去了，刚需的产品慢慢会往中高端方向走，中高端这个产品的人群其实和我们原来做刚需的人群是同一批人。人群可能变化不是很大，变化的东西实际上是他的经历、收入，还有人文上的东西。在说产品价值的时候，我认为产品价值最主要是对人理想生活改变性的塑造。

  JWDA骏地设计 设计总裁 胡劲松

  两年前，在有个住宅论坛上我曾讲过，未来可能会由于价格问题小面积的高端住宅是一个明确的类型。一线城市价格的上涨非常快，最后为了控制总价导致建筑面积是非常有限。今天刚刚看到的数据，上海今年1千万以上的成交已经6000多套了，但实际上1千万的新房在市区内也就一百出头一点，但在重庆因为经济差异，这个1千万可能变成400万的概念，消费的逻辑是一样的。所以从这个角度来看，不同的城市因为总价的控制不一样，但是差不多大量的都是一百平米左右的，对当地来讲你需要几十年工资去买这样一个类型，这是我们未来几年特别重要的一个点，而且竞争会非常激烈。

  上海、北京动辄一块地几十亿、上百亿，不要说跟三、四线城市，整个市场竞争非常激烈。对于发展商需要快速地去完成建设，但同一时期又面临同质化的竞争，我们讲专业度、熟练度、综合度、品牌度这四样东西。完全把这四样东西都做好是凤毛麟角，但相对的做得好会有优势。所以未来房地产把这四个东西综合分做到比较高一点的话，竞争优势就会比较明显。

  《价值逻辑——住宅设计空间与价值》(节选)

  JWDA骏地设计 设计副总裁 郑士寿

  JWDA公司一直以来的价值观：与客户共同成就未来!从业三十年，郑总表示最大的变化是对建筑师这一职业态度的转变，现在更多的关注力到了设计本身，从自认为最好的建筑转化为客户认为最好的建筑，建筑师的工作本质是一个针对人的服务，“人”才是主体，“人”是建筑的使用者，因此对建筑设计师有更高的要求。客户的满意度才是衡量建筑实务成功与否的一个关键因素，因此双方之间的互相理解、彼此承诺、及时有效的沟通缺一不可。

  关于设计的价值在哪里?他总结到“理性做事情，让感情去思考，最终实现产品的销售价值”，设计的价值就是尽可能拉大最终使用者认为的和原材料的差距。从科学的角度上，实际是可以证明它的存在，除了眼、耳、鼻、舌、身，意是最重要的，这些都是我们所谓的设计产生溢价，艺术产生溢价的场所。源于对设计价值本身来源的一种态度思考，郑总倾力讲诉作为建筑师所经历的一些项目。

  绿地集团 重庆公司 景观设计师 张袁亮

  地产现在面临最大的问题不是去开发新项目，而是去消化现存的一个存量。所以设计院也正面临一个问题，就是设计重新返工，这也是我们的反思。

  首先是产品本身，产品本身应该立足于人，所以去存量化挖掘的一个产品价值点就是人性化。

  第二个引入很新鲜的科技，所以智慧城市也作为产品的价值点去推，目前在办公上会做得多一点。

  第三个对于销售提高客户的体验，让客户感受未来的价值点。

  广州富力地产(重庆)有限公司 副总经理 侯文熹

  以富力的主战场在大学城为例，我们经历了黄金时代，现在进入白银时代以后，大学生也存在大量的积压，我们考虑去存化主要以市场为导向。大学城主要是缺人气，规划是教育、商业、居住混合，实际上房子空置率很高，这就导致大学城的发展确实不如展望的那样，人气严重不足。

  针对这个情况，采取商业调研，把商业进行分解，按市场价格的接受度去划分，就变成了商场就是以相当于化整为零，都是以小铺的形式，而在设计上要求设计公司小铺也要便于合成大铺，并且在商业上跟大学城的主旨相适应。沙区是教育强区寻求突破，教育这块培训跟相关的官方的或者半官方的合作，寻求突破点，度身制作。结合大学城的概念新思路，并且政府对大学城进行引导，使两个假期不会变成空城。所以大学城除了学校以外，还需要有第二个产业来支撑。

  JWDA骏地设计 重庆公司总经理 何昕

  骏地设计有一个战略愿景，就是做甲方值得信任的伙伴。什么意思?就是要解决客户的苦衷，帮他找到客户，现在客户的需求在变，消费越来越成熟和理性，而且对买房子的事情变得越来越疲劳，所以要找到触点的前提，比如就像刚才张总说的，不仅是买房子，更是提升服务来满足客户个性化的需求，所以根据自己专业性敏感的分析，分析更多客户的一种潜在需求，抓住服务、可变性、高度的个性化，通过设计达成一种溢价、卖点。并做很多分析、调研工作和研发工作，所以现在的设计在去存量化的阶段绝对不是像以前，现在设计师应该跟地产商在同一个利益平台上，形成非常紧密和不断互动的战略合作伙伴关系更加重要。

  《互联网+时代——社区商业价值设计》(节选)

  金科地产董事会办公室 产品研发负责人 文斌

  在当前时代背景下，社区商业的现状已达成基本共识：商住配比失衡;商业地产溢价空间有限;产权分散，同质经营惨烈。反观互联网+的现状下大势所趋，互联网思维的应用更为重要，价值方式已然发生巨大变化，越发受到青睐。

  互联网+时代社区商业发展的方向是什么?社区的核心要素是“人”，中国人口趋势已经发生翻天覆地的变化，人口红利衰减，地产的投资价值将逐渐弱化。随着人口趋势的变化，住宅的趋势性发展将影响商业资产的投资价值。围绕人的需求，与其他主题紧密契合，纳入数据体系中，共同实现估值提升。形成估值的最终目的不是资本退出，至此才能形成互联网+时代社区商业价值设计的闭环。

  仲量联行(重庆)战略顾问部 负责人 马丽华

  互联网+还在研发摸索和探索中，延伸到地产里面可能第一个就是与社区商业延伸的一种方向。一种产品的类型就是以众创空间、孵化器，这些是现在最流行的，也是政府时下最喜欢招的类型互联网+的产品类型，比如潘石屹的3Q。在整个互联网背景下，办公类型的可能更突出一点，在深圳、上海有这种创新意识。重庆这块还没有这么多创新型企业，可能70%-80%都是在当地的企业中去寻找，如果真能存活下来，确实需要比较专业的运营和时间的积累。

  重庆金尚商业策划 总经理 刘剑

  我们在这儿做论道的同时，万达已经在巴南卖出去很多铺了，巴南的龙州湾新区万达还在那儿卖十几万方的商业，龙湖可以在成都的郫县可以卖掉一个70万方的商业。所以很多东西我们不能去做而论道，要真的研究。

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