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商品房预售资金监管放松北京推新政小幅松绑开发商

https://m.biud.com.cn 2015年12月19日10:05 家居装修知识网

中央再三表态楼市去库存应在供应端调节之后，北京市终于有了动作。

12月16日，北京市松绑商品房预售资金监管的政策正式公布实施。按照这一政策，即日起，在保证预售资金用于工程建设的前提下，商品房预售项目网上签约面积不足该预售许可证许可面积的二分之一时，房地产开发企业可自行支取专用账户内的资金用于工程建设。

“调整后的新政策主要是增加了开发商的可用资金量，降低企业的资金成本，也更符合施工建设的规律，使企业的预售资金更有效的用于在建工程。”北京房协秘书长陈志表示。

对于房企来说，这无疑是个好消息。由于目前北京的土地价格不断上涨，开发商在前期投资上所需资金就远远超过以往，因此对资金投入的需求更高。

降低资金成本

按照北京市以往的预售资金监管政策，开发商必须将商品房预售款存入银行的专用账户，其中一部分为重点监管额度，开发商不得随意提取，且必须保证楼盘的预售款优先用于工程建设。开发商按照工程进度的各个节点，按比例提取工程建设款。

而此次预售资金监管政策最大的变化是，商品房预售项目网上签约面积不足该预售许可证许可面积的二分之一时，开发企业可自行支取专用账户内的资金用于工程建设。这意味着，从开盘预售开始，直到房子卖到一半之前，开发商都可以自由支取监管资金，不受这些节点的限制。

“此前在房地产黄金时代，不少外行开发商对项目经验不足，出现老板跑路、项目烂尾的情况，预售资金监管实际上主要作用就是防止楼盘烂尾，保障购房者权益。但目前房地产行业已相对成熟，且土地价贵，市场进入门槛也有所提高，北京楼市的烂尾现象已经相对减少。”北京房协秘书长陈志表示。

对购房人关心的新政实施以后商品房建设资金安全问题，《通知》也进一步明确，若发现预售项目有发生质量事故、未按期交付或存在不能按期交付风险、存在严重违法违规行为影响工程建设等情形的，可暂停开发企业专用账户的资金支取，切实防范资金风险。购房人可在市住房城乡建设委门户网站查询相关信息，切实保障购房人权益。

此外，按照此次北京市出台的政策，开发商如果能够提供非监管银行出具的现金保函的，可以免除同等额度的监管资金。也就是说，如果开发商能够在其他银行开出1亿元的现金保函，其可以自由提取的监管资金就多出1亿元。

陈志表示，房地产项目前期需要投入大量资金，尤其是目前土地价格上涨过快，仅土地出让金一项就要耗费开发商动辄几十亿元的资金。调整后的新政策则增加了开发商的可用资金量，降低企业的资金成本。

“对开发商来说，这一政策实际上释放了开发商不少资金。”北京一本土房企营销总监粗略地算了一笔账，以一个总建筑面积50万平米的项目来计算，按照目前北京普通住宅均价3万元/平米的价格计算，在签约面积达到一半时，开发商最多可以释放超过70亿元资金。

新增供应骤减

实际上，无论是中央还是北京，在近期出台的相关政策中，对房企资金的释放已多次出现。

今年9月14日，国务院曾出台政策，要求房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房最低资本金比例维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。

“对于北京的房地产项目来说，由于现在土地价格不断上涨，商品住宅出现‘被豪宅化’的结构变化，而高端项目本身在投资上所需资金就远远超过普通住宅项目，且项目一般周转较慢，销售周期较长，因此对资金投入的需求更高。”上述营销总监告诉记者。

据中原地产研究部统计数据显示，截至11月底，2015年北京土地市场共成交100宗地块，卖地收入高达1920.77亿元，已打破2014年全年1916.9亿元的土地收入纪录。

“2014年北京共出让141宗土地，而2015年至今北京仅出让了100宗土地就突破了去年全年的土地收入，这说明土地价格已大幅上涨，开发商不得不在前期投入更多资金。”中原地产首席总监张大伟表示。

“从目前北京土地市场的交易来看，拿地者多为手握重金的央企、国企，民营企业参与拿地越来越少，同时还有不少企业已经退出了北京市场。”上述营销总监对记者表示，长此以往，这些大房企联合起来就会形成某一区域的价格联盟。

公开数据显示，截至目前，今年北京土地市场共成交47宗商品房住宅用地，总面积为836万平方米。扣除配建面积，实际商品房住宅用地合计只有280万平方米，未来能够供应形成的商品房住宅只有20000多套。由于新建商品房住宅供应量减少，北京楼市将进入存量房阶段。

此外，受电商冲击，写字楼、商办物业的开发投资锐减，而且目前北京的写字楼、商办物业市场已经饱和，开发商投资这类物业的积极性也大幅下降。

“房地产投资的持续下滑对宏观经济的拖累非常明显。毫不夸张地说，今年四季度房地产调整的幅度将在某种程度上决定着整体经济能否企稳回温。”国务院发展研究中心一位负责人指出，释放房企资金的相关政策出台，很明显就是在传递政策利好，刺激房地产投资。

“无论是松绑预售资金还是降低资本金比例，都是直接从资金成本端口增加了开发商的资金利用率，这在房企库存高企、现金流紧张的背景下显得更为实际。”上述营销总监告诉记者，此前央行数次降息降准已令房企的融资成本大为降低，但开发商并不买账，而是更倾向于将融资用于置换此前成本较高的负债，而非上马新项目。