房地产去库存，是当前及今后一段时间经济工作的重点领域。如果问济南市的房地产库存哪里最多，无疑是西客站片区。
西客站片区近两年来是当地商品房投放量最大的区域，也是济南市房地产市场竞争最激烈的区域，还是该市房地产市场的价格洼地。在国家产业政策引导下，西客站片区该如何去库存，怎样发展才能更健康？
经济导报记者19日探访了该片区数个在售楼盘，掌握了诸多第一手资料。“济南西客站片区目前的功能过于单一。我们应该认真研究其产业布局，实现城市功能的多样性，以产城融合消化库存，增加整个片区的凝聚力和吸引力。”20日，山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗分析说。
开发商竞争激烈
19日，导报记者驱车来到西客站片区。在临近西客站片区的北园高架上，举目望去，一排排密密麻麻高楼拔地而起，浓重的雾霾弥漫其中，给人一种魔幻的感觉。
这些密密麻麻、平地而起的高楼，绝大多数都是住宅，而且都是这两三年才投放市场的。市场供应量之大，让开发商之间展开贴身肉搏，每个去西客站片区看房的消费者都能切身感受到这一点。
19日是周六，该片区比工作日更为热闹一些，很多有购房意向的人趁着休息日实地探盘，蔡珊珊就是其中一位。她刚刚进入西客站片区，就被几个村民拦下了，“是来看房的吧？到我们的售楼处看看吧，就算帮助我完成任务，只要到那里就送一盒抽纸。”一个村民如此说道。随后，蔡珊珊又遇到了两拨这样的人群。
在西客站片区北部某公馆的售楼处，售楼顾问向蔡珊珊介绍了自家楼盘后，又将她引到一张户型比较图前，对附近两个楼盘的户型轮番批驳，涉及空间利用、采光通风，甚至是风水等各个方面。而在某公馆所指两个楼盘的售楼处，售楼顾问反过来也在批某公馆，指责其建筑质量差、优惠活动不靠谱等。
在激烈竞争之下，西客站片区近两年的房价整体呈现下降趋势。该片区北部某大型房企售楼顾问郑成勇向导报记者介绍说，2013年该片区楼市均价在7300元/平方米以上，但2014年，有20多个楼盘进入市场，均价一度跌落至6100元/平方米左右。随着近期房价有所反弹，西客站片区的均价已反弹至6800元/平方米左右。
配套待完善
对于西客站片区楼市存在的问题，意向购房者一个普遍的呼声是配套不完善，包括教育、医疗、商业等。
导报记者当日探访了4个楼盘，只有一个楼盘目前可以解决教育问题。该楼盘位于西客站片区西北部，与其配套的幼儿园、小学、初中等在楼盘西数百米之外。据了解，这是为周围村庄回迁安置区配建的学校。
郑成勇介绍说，根据政府规划，相关楼盘小区都有教育配套。在其所在的楼盘，南部也预留有教育用地。但相关学校的配建，都是在楼盘交房之后。因此，对于教育要求比较迫切的家庭，郑成勇会主动说明情况，并不会强烈推荐其在当地置业。
除教育资源外，医疗、商业、交通等配套也面临短缺。“都是居民区，想逛逛商场还要跑老市区。感觉像个‘睡城’，白天去市区工作，晚上回来睡觉。不过，交通也不方便，北园高架、经十路动辄大堵车。总之，这里有很多不方便之处。”蔡珊珊说。
郑成勇也承认这些问题。“确实有一些不方便之处，但西客站片区目前是价值洼地，平均房价很低，对于刚需购房者来说很有吸引力。而且西客站片区的主要问题是大量楼盘都未交房，没有人入住，自然没有配套设施。未来随着购房者的入住，这里是市中心的一部分，相关配套也会完善起来。”
宜家、省立医院落户
目前，西客站片区相关配套确实在完善之中。
18日上午，位于西客站片区的3宗土地网上挂牌出让结束，被认为是宜家项目所在地的“2015-G057”地块被成功摘牌，价格为29272万元。
今年5月份，槐荫区区长国承彦曾对外表示，宜家家居正式确定落户西客站片区，地点在二环西路以西、烟台路以北，新规划的会展中心南侧。项目占地75亩左右，总建筑面积约10万平方米。
而18日成交的上述地块，正位于二环西路、烟台路交叉口的西北方向，占地面积48787平方米，折合约73.2亩，容积率在1.2和2.2之间，规划建筑面积约10.7万平方米。
除了被宜家摘牌的地块外，当日成交的另外两地块也都不是住宅用地。其中，滨州路以东、烟台路北侧地块地面及建筑一层是公共交通场站；二环西路西侧、日照路南侧地块是商业商务地块，规划建筑主体高度在120米到160米之间。
备受关注的省立医院西院区也已确定落户西客站片区。
导报记者注意到，今年以来，西客站片区挂牌出让逾20宗土地，除两宗居住用地外，其余基本上都是商业、金融等产业用地以及交通、加油站等基础设施用地。
产城融合
导报记者注意到，随着一些大项目的落地，西客站片区的配套设施正在完善，部分在售楼盘可售面积也所剩无几。但西客站片区去库存压力仍然很大，尤其是很多开发商仍有大量土地可供开发，未来市场投放量依然很大。
李铁岗分析说，楼市的去库存首先需要价格合理回归。“目前，开发商与购房者在价格上预期有所不同。开发商基于成本、利润等原因，预期价格比较高；而购房者对房价的预期比较低。两者对价格预期的落差，造成交易达不到开发商的目标，从而产生库存。”李铁岗说，因此，要去库存，就需要开发商对价格作出调整。
而实际上，目前西客站片区的房价远低于市区，近来去库存化较为明显。
除了价格问题，李铁岗认为，该片区最大的问题是功能过于单一。“以前我们的城市规划有一种错误的思路，就是产业区与居住区分割，过分强调片区的功能化。现在看来，这种模式并不合理，产城融合、功能多样性才是更健康的城市发展模式。目前西客站片区主要是连片大面积住宅区，虽然也有一些配套产业设施，如演艺场所、博物馆等，但这些都是面向全市乃至全省的设施，对当地片区内居民的效用并不很大，与片区的融合并不好。”
李铁岗认为，京沪高铁拉近了京津冀与长三角的时空距离，促进了两大经济圈的协同发展。而济南西客站作为京沪高铁的一站，其周围片区的发展应该与京津冀、长三角的分工协作结合起来，或者加强与黄三角、蓝色经济区的对接，认真研究产业，培养城市功能的多样性。而在实现产城融合后，片区的凝聚力、吸引力将大大加强，这不仅会消化库存，还会提高房地产的交易价格。
相关知识
济南西客站片区：去库存“样本”出路何在
2015房地产突围路径：去库存 多元化
卫浴行业2013年趋势：去库存化、去产能化
济南西客站片区成交103万平 住宅库存还能卖4年
业内预判2015楼市：去库存仍将是主要任务
黄其森：去库存开发商价格上要“做减法”
一个四线城市的去库存样本：城里卖不动转乡下
家纺行业：去库存近尾声 有望重拾增长
济南西客站片区迎入住高峰 基础设施配套需求激增
济南西客站将打造韵味街区 计划投资16.08亿元