中房网讯（记者 麦麦）上周六，海花岛开盘首日30亿的销售额被许多业内人称为“销售神话”。但在这场“奇迹”的背后，却也暴露出开发商在组织大型认购活动方面的诸多不足。

  一流的营销：任性的规划与全国联动

  许老板对于海花岛是任性的——1600亿元的总投资，填海面积12000亩，全国29个城市约300个展厅投入宣传，汇聚600位国际设计大师，规划58座现代酒店，28个特色博物馆，23个水上乐园，8大主题美食街、7大民俗表演广场，6个风情商业街等等。在许老板的规划中，海花岛将成为中国版迪拜棕榈岛，所以他倾力而出。

  在开盘前，据闻海花岛的认筹人数就已经超过2万人，而恒大也包下超过600班次全国各地前往海口的航班，包揽下海口约95%的“星级”酒店，接待这些客户。

  此外，许老板还在央视投放了近一分钟的海花岛广告宣传片，在微信投放了一天的公众平台广告，户外广告与传统平台广告更是不计其数，预计的营销推广费高达6.84亿元。。按身边小伙伴的话说，“到哪都能看到海花岛”。

  据恒大内部销售员工对记者透露，按照恒大前期制定的海花岛销售目标，他们的任务是首开力保30亿元、冲击50亿。为了达到这个目标，海花岛在总货量上作了充分准备，项目可售货量有9000套的房子，约68万平方米，总金额达到约74亿元。

  二倍的售价：高出周边项目一倍多

  在海花岛开盘前，展厅的销售人员告诉购房人，首次开盘价约5688元/平起，平层公寓价格7500元/平，loft公寓价格9500元/平。

  19日开盘首日，现场挂出的“开盘楼栋均价示意图”中，显示的是平层公寓销售均价7000-8000元/平米，loft公寓9600-10000元/平米，高层6400-7900元平米。

  但最后购房成功的霍小姐告诉记者，她买的loft公寓，成交价是10600元/平米，但此前在家乡销售中心认筹时，销售人员告诉她，售价不超过10000元/平米，显然，最后的成交价，超出了她的心理预期。

  当地人李先生告诉记者，他个人对于距离海口仅两小时车程的海花岛的涨价空间表示并不看好。李先生表示，海口的房价从去年开始就出现了下滑，今年也没有好转，身边朋友今年卖房的都属于亏本卖了，且目前海口市中心的楼盘，每平米售价也不过一万左右，“何况什么配套都没有的儋州地区”。

  据国家统计局18日发布的11月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，11月份海口新建住宅价格环比下降了0.2%，同比下降了2.0%，二手住宅环比上涨 0.2%，同比下降4.6%。

  具体价格来看，记者查到，11月海口全市的平均房价为7753元/平米，海花岛所在的儋州市，平均房价为4649元/平米。其中除去海花岛项目，儋州区域目前售价最高的新盘为海阳城，约6800元/平米。而恒大在儋州海花岛附近的另一项目恒大金碧城，新房售价约5600元/平米。

  李先生对海花岛项目涨价空间不看好的另一原因，是“海口区域现在房子比人多，房价很难攀升”。海南克而瑞数据显示，2014年海口商品房供应量剧增，达450万平米的历史新高，而成交量仅是供应量的一半，供求关系失衡严重加剧。

  进入2015年，海口楼市的高库存依然难以撬动。易居房地产研究院数据显示，今年1-11月，海口共成交280.4万平米新建住宅，而与此同时却有着527.5万平米的可售新建住宅面积，存销比达到了20.7。

  区域库存的高企，加之近日中央经济会议上提到的，“鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格”，在海口当地人看来，海花岛的升值前景仍是不定数。

  三流的认购现场：蜂拥、冲撞与耐心考验

  一流的营销为恒大海花岛项目带来了无可比拟的人气，但也导致了首日认购现场的混乱。

  据登岛选房的欧女士反应，19日的首日认购现场，大约有来自全国各地的20000名客户前往选房，场面堪比春运。“从沙盘走到签到点，基本都是被推着走的。样板间前都是人，根本排不上。签到点前施行人流管控，一次只开闸允许一部分进入。一开闸，现场的购房人都疯了般推搡着涌进去。有的人从草坪上直接冲了进去，暴力冲突时有发生。现场还有个女士都被绊倒在地了，幸好被旁边的安保人员拉起来了，否则后果不堪设想。有的购房人直接甩脸走了，表示不买了”。

  样板房前的通道

  而午后1点半开始的摇号环节，更是考验购房人的耐心。欧女士表示，当天参与摇号的有近300多组，每组50人，但到了晚7点半，也仅摇出70多组，还有约200多组等待摇号。而现场只提供简单的火腿肠、榨菜、八宝粥、牛奶的类似飞机餐作为午饭和晚饭，许多老人和小孩身体都吃不消，部分购房人的情绪临近崩溃，“且选好房以后，还要回到市区的海花岛签约中心签约，直到20日凌晨0点多，只签到了800多号，购房人早都已身心俱疲”。

  19日凌晨的海花岛签约中心

  但最令欧女士表示不能接受的是，此前在家乡交订金签认筹书时，对接的置业负责人表示，只要不登岛，订金可全额退还。但到了出发前一天，对方又表示，不管有没有登岛，只要最后没有购房，都要扣除2500元/人。

  另外，先前广告上所说的“认筹送三天海岛游大礼，畅游海南上海花岛游玩”，据欧女士反应，根本不存在海岛游。“三天的行程安排大概是这样的：第一天下午抵达海口，傍晚到达酒店后晚上自由活动；第二天早上6:30起床7点出发，乘坐两小时车程到达海花岛认购现场，而后在现场一直等待摇号等至半夜，选完房还要回到海口市区的签约中心签约；第三天则需早起赶在中午时离岛”。

  从微博上网友的吐槽中也可以看出，这一次的海花岛带给他们的感觉，更多的是：花钱买罪受。

  此外还有博友在微博上认为海花岛项目距离昌江核电站和洋浦工业区过近，或存在污染危险。记者从百度地图上查到，海花岛项目3个岛中距离核电站最近的3号岛，与核电站出入口的直线距离约33.9公里，略大于30公里的安全距离。

  而与已有800万吨中石化炼油项目，并将上马2000万吨炼油项目和其他重化工项目的洋浦工业区，约有14.7公里的直线距离。

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