这些年来，我们屡屡看到各地地产开发商不惜血本拿地，甚至楼板价高于同期现房销售价也在所不惜。每次，很多人都认为这是地产“土豪”的瞎折腾，不出几年，一旦地价不再飙涨，会死得很惨。但事实上，“诅咒”年年有，却都没兑现，房价更没见下跌，开发商却活得越来越滋润。原因很简单，地价一直持续在涨。如用当年拿的地盖当年卖的房子肯定要倒贴，但用若干年前拿的地盖当年卖的房子肯定大赚。于是，地产商不断滚动拿地滚动开发，哪怕“面粉贵过面包”，这个游戏也照样可玩下去，这就是之前我国地产界的主流商业模式。谁要是不玩这个“博傻”游戏，就很有可能被行业淘汰。激进的没几年工夫可能就成为地产界一线大佬，保守的会渐渐消失于大众视野。这其中，万科既不能算是很激进的，但也显然不是保守的。
过去10多年，我国房价从三、四线城市到一线城市普遍上涨5至10倍，地价则上涨10至20倍。如果从本轮地产上升周期的起点约15年前算起，年报显示：2000年万科营业收入约39亿，净利润约3亿，土地储备至少450万平方米，以2倍容积率匡算，对应建筑面积约900万平方米。2014年报显示，万科营收1464亿，净利润为158亿;年末规划中项目权益建筑面积合计约3801万平方米。不考虑尚未进入规划的土地储备，15年间万科收入增长了约38倍，净利增长了约53倍，土地储备保守估计增长了约4倍。土地储备虽然远远小于营收和净利的增幅，但因地价上涨给公司带来的收益却不容忽视。如果用中位数粗略估算，15年间，因土地储备升值而带来的累计收益应不少于千亿，在数值上与同期企业累计盈利基本相当。也就是说，15年来，万科不停地拿地盖房，单纯的建筑行为在盈利上的贡献基本是“无用功”，赚钱的秘密隐含在土地升值中。当然，不能因此说万科并没有为社会创造财富。相较某香港超级地产商在境内的单纯囤地行为，万科还是值得肯定的。
此外，万科也很好地解决了大量土地储备所带来巨额资金的占压问题。翻看万科2015年三季报，其预收账款为2313亿，几乎是其1211亿净资产的两倍。预收账款主要系期房预售款，而其平均土地成本约为每平方米3731元，折合土地总成本约千亿。可以说，巨额的预收账款覆盖了巨量土地储备的资金成本。
可以说，在原有的这种商业模式下，万科取得了较大成功，成了我国地产界的标杆企业。在财务指标上，万科净资产收益率近3年平均约为20%，这主要得益于万科较高的资产负债率(约80%)。房地产公司负债率普遍在70%以上(绿地控股约为88%)。借鸡生蛋当然可获取较大的净资产收益率，如工行净资产收益率也高达20%左右(资产负债率约92%)。2008年金融危机以来约7年多时间里，万科一直保持较高的净资产收益率，表现在财务上就是净利润同幅度增长，但为何股价一直横盘不动呢?原因就在于金融危机前，万科市盈率约40倍，虽然同期业绩增长使得其盈利增加了近4倍，但其市盈率却从当时的最高点一直掉到约10倍。两者相抵，股价自然就只能原地踏步了。 然而，眼下严峻的现实是，我国房地产库存出现严重积压。国家层面也着手制定措施鼓励通过租赁来消化巨量库存，过往的地产商业模式看来不变不行了。作为地产界的标杆企业，万科自然更早就知晓这个现实。不仅万科，作为已有15个购物中心在建、总开工面积达千万平方米以上的宝能系，也早早在商业租赁市场悄然布局。如果拿下了万科，宝能系不但可以增加数倍的商业地产开发体量，而且还可以借助于万科良好的发债信用(发债利息约3%至4%)筹得更多资金，以实现宝能系的跳跃式发展。暂且不论万科的其他管理层怎么想，这显然不能为万科董事长所接受。而对于以真金白银砸下约100亿的安邦来说，估计也不想让万科成为“万达第二”。所以，安邦在最近声明中说，希望与万科共同探索在养老地产、健康社区、地产金融领域的全方位合作。最后很可能的结果是，万科既不是由第一大股东说了算，也不是由第二大股东说了算，而是第三大股东说了算。当然，如果众多中小投资者积极行使股东表决权，那就当然是他们说了算。因为毕竟从根本上说，万科的第一大股东还是众多中小投资者。
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