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对话谷娜：“涨望”北京 探究楼市新玩法
搜房网讯 2015，多项利好新政轮番出台，拉动房地产市场全面复苏。北京楼市，量价齐涨，高端和商住成交双峰并峙。北京土地市场成交金额飙涨，地价领跑房价，顶豪项目遍地开花。
与此同时，开发商开始真正主动对话购房者，了解目标客群的居住需求，关注产品力。房企对互联网思维的探索，更进一步。站在2016年的风口，回望2015年，哪些是值得关注的重要趋势，又将如何深刻地影响着2016年的楼市。房天下独家对话北辰红橡墅项目公司执行经理谷娜，共同探讨2016年楼市之变。
北辰红橡墅项目公司执行经理谷娜
政策利好 催化京城楼市回暖
相比去年楼市的低迷，在国际经济增速放缓的情况下，今年的北京楼市上演了一出峰回路转的“大戏”。
据统计，北京前11个月商品房住宅成交量(剔除保障房自住房合计48923套）超过了去年全年，商品住宅的成交金额（2208.69亿元）创5年来同期新高，北京新房价格同比上涨8.11%。在谷娜看来，今年楼市的政策环境大大放松，一系列利好的出台，正是推动今年楼市升温的决定因素。
年初以来，共有5次降息、8次降准被颁布，其中5年以上的商业贷款基准利率由去年的6.15%降至4.9%，下降幅度高达25.5%，公积金贷款利率仅为3.25%，达到近十年来的最低水平。如果叠加首套房的利率优惠折扣，贷款成本已经低于银行同期理财利率等等政策不断利好楼市。谷娜表示，一系列政策利好在一定程度上大大降低购房的购房门槛，从而衍生出大量需求，加之如京津冀一体化、政府搬迁等区域利好也成为了推动购房者大量入市的主要原因。
地王“围城” 楼市两极分化
随着白银时代的到来、供需失衡，一线与二、三线城市之间已呈现明显分化，在去化艰难的三四线城市背后，唯“北上广深”这样需求相对乐观的一线城市方有生机。事实上，经过十几年发展，如今北京市区内土地基本开发殆尽，部分近郊区域也已经明显饱和状态，土地“难以为继”的现象已隐现。
“僧多粥少”下，高价抢地？还是闭目等死？成了每个房企不得不面对的难题。伴随着土地市场的供应紧缺，尤其是核心区域优质地块的稀缺，大量房企资本的疯狂融入，直接推动地价的攀升。
据统计，今年北京土地市场以2032亿的土地出让金收官，创下了2008以来的历史新高。同比之下，成交面积却未如成交金额一样的水涨船高，仅出让109宗地块，同比减少32宗。
从楼面价3万的顺义，3万的门头沟，到超过4万的昌平，北京六环内将全面步入3万+时代。其中，以日前以44.96亿成交的昌平北七家两宗地块最具代表性，楼面价分别达3.65万/㎡、4.3万/㎡。相比于该区域2.5万/㎡的成交均价，这几乎难以想象，“面粉”贵过“面包”已成常态。
此外，在这些高价地中，由于各类配建的挤占，所能进行商业操作的普宅用地面积却大幅减少，这也激发着北京”被豪宅化“加快，未来北京购房人群也将走向两极分化。
稀缺拉升地价，地价反馈市场，带来的是房价预期的不断上升，从而也拉动的现售产品价格的不断上升。随着北京全面“被豪宅化”，未来新房市场将会是改善型市场，伴随着在内330新政在内的诸多政策利好，政府鼓励方向已然从刚需转向改善性需求，大量需求将得以释放。
“从北京现在和未来几年人口发展和需求来看，改善型的需求就是房地产最大的一个需求，而红橡墅就是一个改善型的产品。”谷娜表示。
刚需市场则会被挤压到二手房、乃至两限房区域，刚需客的选择面将越发趋窄、边缘化，将更趋向于配建的保障性住房。对于买不起商品房的刚需客而言，户型小、总价低、不限购的loft将会受到青睐。据统计，今年北京商住产品成交近两万套，同比增长近六成。
顶豪大战 品质铸就价值
2016年的北京豪宅市场遍地开花已成定局，供大于求趋势明显。顶豪大战下，更需开发商对目标人群深入钻研，提升产品创新力，实现与竞争楼盘的差异化。
无论是新型别墅区还是传统别墅区，产品、配套、服务都需做到极致，方有竞争力，盲目高端化只会自食恶果。购房者面临的始终是自我需求的满足，是购买豪宅的高性价比，明年楼市是否分化仍需品质检验。对于豪宅客群而言，地段永远是第一竞争力。
相比于火热的丰台、东坝等区域新宠，上风上水的奥北别墅区，除了囊括了亘古的文化积淀外，还被赋予新型高端居住特性，五横四纵三轨道交通穿行而过，辐射亚奥、回龙观、望京及未来科技城四大商圈，伴随地铁14、17号线的通车，奥北区域的价值正在逐步升级。作为奥北核心，北辰•红橡墅是区域内唯一紧邻温榆河的项目。
“0.5的容积率让我们更加注重楼间距和自然景观的设置，更注意社交公共空间感，保障每一户的公共占有。”谈及品质，谷娜表示，“我们通过产品的创新、研发，实现了双拼别墅下的价格下能够享有独栋别墅的居住品质和空间，户户中庭、地上两层的设计，更注重单层面积的尺度空间来保证舒适性，以全家庭结构打造生活空间。”
“从1986年建设亚运村开始到现在的30年，北辰见证了从北四环一直到奥北别墅区的一个迭代过程，也见证了在北部置业第一批高端客户的成长，这让我们京北很熟悉，包括它的土地、地理、人文还有情感。”谈及设计，谷娜坦言项目曾进行了长期的探访，以求产品规划和区域特点与客户需求吻合。
对于北辰红橡墅的设计理念，在谷娜看来，唯有“师法自然、临河而居、绿廊归家、邻里回归。”四句十六字加以总结。不久前，北辰•红橡墅联排G26郡正式开盘，期间200位客户到访，短短4小时内便实现售罄。
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