刚刚过去的2015年，是北京二手房市场名副其实的“大年”。据链家研究院统计，2015年，北京全市二手住宅网签总量为198018套，与2014年相比大幅上涨91.2%，为近六年来最高水平。仅仅在12月，二手房成交量为24543套，创全年新高。

　　近20万套的二手房成交量已经是纯商品住宅新房的近四倍，这一态势在2016年是否还会持续？作为目前市场上刚需和刚改人群置业的主要选择，2016的二手房价格是否也会搭上顶豪项目的快车，距普通购房者越来越远？

　　预算有限 刚需没法跟着土地跑

　　宋小姐上周和业主正式签了合同，买下了回龙观某小区里的一处大三居。

　　计划买房时，宋小姐最初的目标是新房。她工作地点位于中关村板块，此前租房时住在回龙观。宋小姐在北边搜罗了一圈，始终没有找到满意的。她发现，自己手里300万元的预算，在北边买新房唯一的选择是昌平南邵。虽然南邵满足她对于价格的要求，但六环外的位置让她很难接受。宋小姐告诉《广厦时代》，从南邵到她的工作地点，如果乘坐地铁，每个环节都完美连接，最快也要一个半小时。

　　反复衡量了利弊之后，宋小姐将目标落回了回龙观。虽然房子比较老，但胜在价格合适，120平方米左右的户型，总价为260万元。宋小姐表示，她有一定房地产的从业经验，知道像回龙观这样的区域未来升值空间有限，但那些热点地区和地王集中出现的板块，对她这样的购房者是可望而不可即的。先有个自己的房子住下来，是他们在购房时首先考虑的事。

　　五环内新建商品房的泛高端化、豪宅化是今年很多购房人转投二手房的主要原因。据中原地产市场研究部统计，2015年，北京新建纯商品住宅成交中，五环外项目占比达90%。购房者在有限的预算下，综合考虑交通成本，最终的选择只能投向二手房。即使购买二手房会面临社区环境、物业水平等诸多问题，但在价格面前，其他因素则显得更容易被接受了。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，2016年，二手房仍旧是刚需和刚改主要的置业方向。特别是刚改人群，一些大面积、次新二手房将是他们主要的置业选择。不过，除了二手房外，曾经主要面对首次置业的刚需和投资客的商住产品也会成为刚改人群的另一选择。这主要是因为包括恒大、旭辉等房企在内的一些开发商，将4.2米的商住产品两层放在一起，打造出了商住别墅，也迎合了部分刚改人群的置业需求。

　　2015年是特殊年份 2016年成交量或回落

　　刚需和刚改群体将继续或主动或被动流向二手房市场，那2016年二手房成交量是否会再创新高呢？

　　在这一点上，业内人士几乎都给出了否定的答案。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，3·30新政以来，一系列利好政策效应的叠加，是刺激2015年成交量上涨的主要原因。但是在经过了2015年全年的市场复苏需求全面释放之后，明年市场将趋于稳定，成交量或将小幅回调。

　　郭毅则预计，2016年二手房成交量很难超过2015年。因为2015年本身是成交的高峰，一方面是由于政策对于改善人群的拉动，造成了今年卖一买一、甚至是卖二买一的客户量明显激增，二手房的流通性大大增强。另一方面，今年股市的波动对于二手房的成交也起到了一定的促进作用。这二者的刺激和拉动在2016年都将有所减弱。

　　另外，多个地王的入市虽对二手房价格不会起到决定性作用，但整体价格一定是上涨的，价格的提高对于成交量也会有一定的抑制作用。

　　中原地产首席分析师张大伟同样持此观点，在他看来，2016年二手房的成交量应该不会超过2015年，特别是下半年这样的态势难以持续，但上半年这种供需两旺的情况应该会持续。

　　全年成交量持续走高在业内看来出现概率很小，但对于一季度二手房的成交，很多人认为将延续12月的火热。二手房市场最前沿的观察者——经纪人们对于未来“生意”大都乐观。在链家研究院发起的一项经纪人预期调研显示，参与调研的700余名经纪人中，31%的经纪人预计1月成交量会上升，39%的经纪人预计1月成交量与12月基本持平。

　　市场环境仍支撑价格上涨 卖房应策略性定价

　　在刚刚过去的2015年，各家机构给出的统计数据中，大都反映了一个事实——量涨价稳。统计数据中，2015年二手房成交均价相较2014年同比涨幅都是个位数。这似乎与处在市场中的买卖双方直观感受并不同，张大伟对此给出了分析解释：2014年全年的房价是下调的，而2015年房价是整体上涨的，因此要想看出2015年二手房价格的涨幅，更应该看2015年12月相对2014年12月的同比上涨幅度。如果这样计算，全年房价上涨超过10%。

　　2016年的二手房价是否会照此速度持续上涨呢？尤其是一些地王集中的板块，二手房价格跳涨的情况是否会出现？

　　张大伟认为，由于区域内新建的商品房普遍的高端化，二手房市场相对独立，不会受到太大影响。郭毅则表示，虽然地王周边的二手房品质与地王上的顶豪项目不具备可比性，但区域价格的整体提升和区域整体环境的改善是确定的，二手房业主的心理预期必然会上涨。

　　对于全年二手房的价格走向，业内普遍表示，很难断言。作为市场中最敏感的元素，政策对于二手房市场的影响是决定性的。也正因为此，二手房2016年全年的价格走势很难预测，但率先到来的一季度里，二手房市场的暖冬仍将持续。

　　根据链家研究院统计，12月第四周新增房源挂牌价为40767元/平方米，较前一周上涨2.4%。成交房源议价空间为2%，环比下降0.1个百分点，为年内最低水平。本周调价房源中降价房源占比为44.1%，为近34个月以来的最低值。在上述针对经纪人的调研也显示，有56%的经纪人预计1月二手房价格仍保持上涨趋势，61%的经纪人认为未来三个月内市场将继续上行。

　　从经纪人的判断就可以看出，市场的高预期已经形成，在需求量不减的情况下，未来房价仍有继续上升空间。

　　另外，在供需方面，根据链家研究院统计，12月第四周日均新增客源量较上周下降15.8%，日均新增房源量较上周下降3.9%。虽然新增需求量有较大幅度下降，但其总量较为可观，仍可支撑房价的上涨趋势。链家研究院李巧玲认为，在房价上涨预期和史上最宽松的信贷政策的双重作用下，春节前还将有部分客户入市购房。预计2016年的第一季度，北京二手住宅市场总体预期向好。

　　预期向好，但价格涨幅还很难说。郭毅提醒，二手房业主如果急于卖房套现，还应根据市场目前成交水平合理定价；如果不急于出手，可以适当提高挂牌价格，根据看房客户量多少来试探市场价格变化。

　　文/门庭婷

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