2015，多项利好新政轮番出台，拉动房地产市场全面复苏。北京楼市，量价齐涨，高端和商住成交双峰并峙。北京土地市场成交金额飙涨，地价领跑房价，顶豪项目遍地开花。

与此同时，开发商开始真正主动对话购房者，了解目标客群的居住需求，关注产品力。房企对互联网思维的探索，更进一步。站在2016年的风口，回望2015年，哪些是值得关注的重要趋势，又将如何深刻地影响着2016年的楼市。房天下独家对话京城操盘大佬，共同探讨2016年楼市之变。

领秀慧谷营销副总 任靖

领秀慧谷2015年销售破21亿 以人为本是最大亮点

记者：据了解，今年领秀慧谷三开三罄，取得了非常好的销售业绩。截止目前，2015年领秀慧谷的整体销售额是多少？

任总：截至目前，领秀慧谷D区三次开盘整体销售大约是21个亿。

记者：今年北京楼市虽然呈现出整体回暖的趋势，但市场竞争却更加激烈。领秀慧谷如何在同类产品中脱颖而出的？在产品和营销等方面，领秀慧谷做了哪些创新和尝试？

任总：户型品质是领秀慧谷热销的最大原因之一，慧谷的户型设计在整个区域内都是最好的。从刚开始做定位设计的时候，我们就跟设计院反复沟通，六易其稿，从最初的七种户型中最终确定出70、90、110、140四种户型，这些户型大有大的舒适性，小有小的精而全，而且公摊非常小，得房率非常高。此外，买房之后，无论户型大小，每户都会拥有一间3-10平米的地下室。

以目前项目在售的140平米三居户型为例，该户型长宽比接近1:1，方正轩敞，全明通透，双南卧与4米面宽客厅，拥有步入式衣帽间、U型大厨房、270°观景大书房，功能分区完善合理，空间兼具全能性与灵动性，套内使用率高，无面积浪费，性价比绝对超值，另外有专属电梯配送。这样的项目户型设计，细致入微地体现了人性化，能保证大家在使用的时候都感觉到非常的舒适。建议大家在网上看一下我们的户型，看完之后一定会有很大的购买冲动性。因为我们在销售中，客户反应都非常认可这一点，客户的眼睛是雪亮的。

都说商场如战场，慧谷项目能够在2015年取得21亿的惊人成绩，离不开专业的营销计划和迅速高效的执行反馈。首先，我们通过网络和平媒等传统营销方式快速地塑造了领秀慧谷“王者归来”的形象，让市场知道，慧谷不是简简单单地回来了，而是经过三年的打造、提炼、历练，带着精华产品满血复归。

其次，所谓“知己知彼，百战不殆”，领秀慧谷项目组通过深入挖掘项目核心卖点，了解竞品项目产品特征和销售节奏，从而归纳出领秀慧谷项目的核心目标客群，再进一步为其量身打造精准的营销推广。我们通过主动拓客和微信活动等形式让目标客群迅速了解慧谷项目，在活动期间，我们的官方微信的粉丝迅速激增到3万。通过这些营销方法，让领秀慧谷短时间内快速树立了“王者归来”的品牌形象，而且以极高的费效比让领秀慧谷项目在大量目标客群中迅速传播。

地价推高房价预期 2016年豪宅将主打差异化竞争

记者：北京2015年土地成交突破2000亿，创下历史最高纪录。土地市场更呈现出“楼面价领跑房价”的局面，这是否会成为北京土地市场的新常态？您如何看待今年的北京土地市场？

任总：为什么北京土地市场如此火热，能够取得2000亿的成交呢？首先来说，“面粉”是越来越紧了，这是其一。再一个说明大部分开发商还是看好后市的，对于未来房价增值的预期，大家都比较看好。至于“楼面价领跑房价”，土地价格高，这是事实，但并不是说不合理，开发商买的是未来预期的房价，现在拿土地是对未来房价预期的判断而不是对当下房价的一个判定，我觉得这是完全合理的。

宅地成交量受市国土部门供地节奏和开发商拿地计划影响。两者都会受楼市实时变化的动态影响。今年土地出现了大量地王，当未来这些土地形成产品的时候，就是房价向上拉升的时候，这是难免的。不管认为是不是常态，我认为事实上它就是常态了，这不是以我们个人意志为转移的，它是经济发展规律的体现。

记者：高价地开始造就新兴的豪宅板块，就目前的去化速度看，2016年豪宅市场将出现激烈竞争。您如何看待孙河、西山等传统豪宅版块与东坝、丰台等新兴豪宅板块的较量？您如何评说2016年豪宅市场的分化？

任总：其实我理解的豪宅，之所以为“豪”，是因为资源的独特性和占有性。为什么西山称为豪？因为西山有独特的文化资源和环境资源，西山是文人骚客愿意去的地方，是上风上水的地方，这是西山的“豪”，当然，这些资源是不可复制的。西山没地了，那只能去大兴、丰台、东坝这些以前大家不愿意去的地方，这些地方可以成为豪宅，也是因为某些微观的独特资源开始慢慢地体现出来，如果能够把这些资源整合起来，容纳在项目里，那么项目的豪性也就发挥出来了。

说到豪宅市场的分化，我觉得买豪宅的人也得分三六九等，人和人不一样，有些人是精神层面的高贵，有些人是物质层面的富裕，有些人就愿意住在王府井的胡同里，有些人则愿意在近山近水的地方盖一个院，高山流水，风花雪月，过自己的情调，每个人都不一样。所以2016年豪宅的分化，我觉得应该打差异化，每个板块要对应自己的资源，打造差异化产品，而且必须要有自己的品位跟内涵在里面。孙河、西山与东坝、丰台豪宅定位不同，不存在主要目标客群重叠的问题。2016年豪宅市场购房者根据自身的需求进行差异化选择是趋势。

2016年楼市将更加火爆 购房者尽早出手是上策

记者：在2015年年底的中央经济工作会议上，“楼市去库存”作为2016年的重点经济工作备受热议。有人认为这对房地产市场是一个重大利好，有人认为中央站出来强调，说明房地产的问题已经很严重了，这并非是一个利好。对此，您怎么看？

任总：目前提出的“去库存”是针对产品供应远远大于需求的城市和区域市场提出的，尤其是三四线城市，目标客户群的整体需求有限，增长速度远远慢于产品供应量的增长。

而一二线城市目前人口增长速度不减，城市各项功能包括居住功能供不应求。这也反应了购房者对房产旺盛需求。另一方面，一二线能够开发的土地越来越少，其中规划建设为住宅产品的地块更是日益稀缺，新房市场整体的新增供应应该是逐渐下行，但价格会随着供需矛盾的加剧而走高。

所以说“楼市去库存”对三四线城市的楼市场影响较大，对一线城市和部分二线城市则影响有限。

记者：时至年尾，回顾整年，您认为2015年北京楼市最值得关注的趋势是什么？又会对2016年的楼市产生何种深刻影响？

任总：2015年最值得关注的应该是土地成交数量集中且价格整体上行的趋势。各大房企你争我夺的拿地态度说明北京土地日益稀缺，即将进入“有价无市”的阶段。土地成交价格的上涨势必会提高市场对新增产品价格上行的期望。

记者：综合考量政策、市场及购房者因素，您认为2016年北京楼市是否依然火爆？您给当下购房者的建议是什么？

任总：综合考虑政策走向、2015年市场需求释放情况及目前的库存情况，以及新增供应量，2016年北京楼市会更加火爆，价格也会继续上行。购房者需要结合自身需求，找到合适的产品，尽早出手是上策。

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