2013年,碧桂园在马来西亚的柔佛州新山市,首个自主开发的项目金海湾仅两个月时间就销售6000多套,认购金额达到100亿元,不仅让碧桂园成为马来西亚最大的地产商,这个项目也被誉为国内房企最成功的海外项目。但2014年的马航事件,曾经让进军马来西亚的房地产市场陷入冷场。

2015年末,碧桂园再度于马来西亚柔佛州推出更为雄心勃勃的计划:在与新加坡隔海相望的柔佛州依斯干达特区,预计在20年左右投资超过2500亿元,填海建设占地近14平方公里的“森林城市”项目。在项目现场可以看到,一年的时间,碧桂园已经在海上填出约一平方公里的陆地,建成一平方公里面积的一期展示区,包括状如两扇海贝的销售展览中心“海之贝”与海边的沙滩、园林,目前已经有不少碧桂园的旧业主到这个项目考察。这个项目是碧桂园与柔佛州政府合作,股权比例为60:40,目前,森林城市已经获批成为依斯干达特区的一部分,享受特区优惠政策。

海之贝销售展览中心

碧桂园方面透露,目前已经获得联邦政府允许的优惠政策有如下几种:

一、教育、医疗、旅游(包括会展中心)的优惠政策已经落地。符合条件的产业可获得的税务优惠相当可观,包括5年免税或者5年的100%投资税抵免,这对企业在营运的前期减轻不少负担。与森林城市项目公司合作开发,亦可享受企业所得税减免。

二、外国投资者申请马来西亚“第二家园”资格时门槛更低:在马来西亚其他地区需要购置100万元马币的房产+15万马币的存款,但在特区内,只需要购置50万马币的房产+15万马币存款。只待马来西亚议会批准后就可以实施。

目前正在积极申请包括自由贸易区、落地免签、免税区、建设一个新海关、新港口等政策。而碧桂园森林城市在初期发展阶段,会重点拓展旅游、医疗、高端教育三大产业的招商与落地。

为什么在外界感觉中国人在马来西亚置业热潮渐退、碧桂园前期项目其实已经收回成本的情况下,却仍然计划耗费巨资与20多年的周期,继续重点加码大马市场? 碧桂园负责海外业务的执行董事苏柏垣表示,经过研究,东南亚地区是能够4-6个小时航程就到达大半个个中国,而且有着气候舒适、景观优美、大部分国家物价低廉的优点。在中产海外资产配置热潮兴起后,肯定会相比美澳房地产项目,更容易找到覆盖面最广的中产客源。

而在东南亚地区,只有马来西亚比邻发达国家,除了拥有级差地价之外,还拥有较成熟的基础设施,历史悠久的华人社会氛围以及持续稳定的政局。所以碧桂园并不担心短期事件的影响,而是看好未来中国企业循一带一路“走出去”的投资趋势,以及中产海外资产配置的前景,始终对马来西亚有信心。而且在去年10月碧桂园金海湾二期开盘的热销,可以看出马航事件的影响已经明显淡化。

目前金海湾9000套货量已经销售了7000多套,还有1000多套尾货,估计明年就可以销售完毕。而为什么不是在马来西亚选取现成的地块,却要大费周章地填海?碧桂园董事局主席杨国强的回答朴实却又霸气:“看了很多地块都不合适,自己填海做一个好了。”

杨国强梦想中的未来城市是立体分层,车辆在地下穿行,公园在地面覆盖,所有的建筑都有着垂直绿化与智能设施配套,地上是无污染的架空轨道交通,每一天,人们都生活在大自然的呼吸之中。而且,这个城市必须具备未来高新产业、高端服务业集聚的功能,不仅仅是一个“睡城”。 其实类似的“立体城市”构想并非杨国强首创,中国也有开发商高调宣传了类似项目数年,但位于国内外的数个项目却“只闻楼梯响”。杨国强虽然几年前就已经筹备森林城市项目,并集全集团之力做前期拓展及建设,却直至水到渠成才开始以全媒体渠道进行地毯式宣传。

从这一点来看,碧桂园能始终能屹立于中国房地产千亿俱乐部,自有其独特格局。 碧桂园森林城市的合作方、马来西亚柔佛州政府旗下公司的代表Datuk Md Othman Bin Haji Yusof表示,森林城市的规划,他们参考了迪拜与韩国的松岛新城。相比这两地的自然环境,森林城市的自然资源更好。而邻近新加坡,则有利于承接新加坡的产业转移;多民族与华人社会交融的结构,以及依斯干达特区的种种优惠政策,也有利于吸引海外企业到此投资。

对于新加坡政府密切关注的环保问题,碧桂园方面表示,他们通过大数据运算,模拟对周边环境影响最小的方案,由此得出填海造出4个岛屿的规划,并且主动根据模拟结果,将森林城市的规划面积从原来的近20平方公里,缩小到约13.86平方公里。而且在施工中不惜增加成本,采用双重过防沙网,降低填海施工对海洋环境的影响。至今新加坡政府未对碧桂园森林城市的环评提出异议。

值得关注的是,碧桂园金海湾项目当初的定位中,以中国、马来西亚、新加坡客户为主攻对象。而从目前的销售情况看,中国客户比例占40%,马来西亚本地客户占30%,还有20%多的客源来自新加坡。这等于是在马来西亚原有的市场上,通过客源外扩做大了蛋糕。碧桂园森林城市的定位,则会进一步向外拓展客源。

碧桂园金海湾项目

比如在招商过程中,除了针对有意循“一带一路”投资的中国企业,还特地针对中东及西欧企业大力招徕。 这个营销定位可以说是神来一笔,在饱受恐怖主义袭击影响的这些地区,马来西亚拥有更和平的穆斯林宗教氛围与更稳定的地区政局,并且拥有更为看好的投资前景。对于这类地区的企业来说,不失为避险与增值的投资选择。

同样的,碧桂园在马来西亚的深耕,与它在国内的策略互为呼应:在内地,碧桂园坚持深耕三四线城市与刚改市场,认为它们才是城镇化的未来;在海外,它选择了发展中国家,为中产海外资产配置提供最具性价比的产品。杨国强一直有着朴素的投资观:无论时代如何变迁,人们总是需要性价比更好的房子,更舒心的环境。市场总有起落,种种概念潮来潮去,“工匠精神”却能帮助碧桂园牢牢把握住最核心的竞争力。

链接：新加坡旁，碧桂园森林城市，海外置业优选。这里是全球至佳华人移居和教育圣地之一，4-6小时航程畅达中国大部分城市，没有时差。常年蓝天白云，轻松拿“绿卡”，享受亚洲顶尖的医疗、生活环境。这里位处新马经济特区核心，与新加坡一桥之隔，房价仅为新加坡的1/4。投资超2500亿人民币，半个澳门大小，打造可容纳几十万人口的智慧产业大城。这里全城地面都是公园，没有车辆穿行，建筑外墙长满植物，犹如生活在森林里。这里是一座现代新城，美国名校已签约，全龄国际名校教育，一座城市应有的这里都有。碧桂园携手sasaki、埃森哲、德勤、华为等机构，合力打造全球领先的未来之城。

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