楼市住宅地产政府限购的范围和深度在一片争议中还在蔓延。中国30年的发展速度，在地产领域体现的尤其明显，无论是经济规模、GDP贡献率、从业人数、关联产业，还是演变速度、技术升级、房价变化。这其中，住宅地产作为重要的组成部分，由于其需求更具刚性，投资更具升值，保值更显安全，成为了住宅地产投资的重点，当然也就成了政府地产调控政策的核心地带。

　　试问：现在从事住宅类产品开发的地产公司，成本管理体系如何？有效的方法是什么？

　　笔者，结合为地产客户多年的服务和经历。成此文，也是抛砖引玉，引起更多同仁的讨论和参与，为中国地产成本管理，尤其是住宅地产精装修成本管理的方法论、管理体系、实操方法做初步探索。

　　残酷的现状。地产限购，直接导致销售放缓，现金流吃紧，运作空间被挤压。如果是住宅类产品，如果做精装修，还需要在原来毛坯的基础上，还需要投入更多资金、更多精力、更长时间去实现投资价值，还有可能竣工验收更麻烦、小业主交付更痛苦，还有可能投资回报更低。为什么还要做精装修？

　　政策的引导、竞争的压力和综合的形势驱使。五年前，甚至三年前，在2008年，我们还在许多地区，许多地产公司发现，住宅精装修利弊讨论此起彼伏，可到了2010年底之后，这种讨论声逐渐演变成自己公司是否做精装修？如何做精装修？为什么残酷的现状，还让住宅地产开发商更想做精装修呢？首先一点，中国确实，尤其是地产领域，就是政策市。基于产业集聚，基于建筑垃圾，基于重复建设（精装修的二次改造），基于绿色工程、基于入住品质和物业管理（1-3年的装修噪音），基于国际趋势，基于客户需求等等，国家在政策上早就提出在全国分区域，逐步的取消毛坯房，鼓励精装修。只是刚开始，地产开发商更多思量的就是客户的需求、自己的实力。谁都不会做更麻烦、更风险、更不确定的事情。

　　但，随着收入水平，生活习惯，曾经的装修经历，高节奏的社会频率，更理性的人群，对比的机会成本，更多的精装产品摆在面前，更快速的入住速度，更直接的产品体验，更灵活的家俱软装组合（毕竟对于精装修客户，还是客户可以自己去把握风格的。），客户在需求精装修的产品。这个变化，直接导致地产公司在1/2/3线城市，做精装修的地产公司，真的忽如一夜春风至，千家万家上精装。如果视野放到大陆以外的更多区域、台湾，香港、再放到中国以外的更多区域，北美、欧洲。住宅精装修，会这样看，为什么你们中国到现在才开始做精装修呢？

　　住宅精装修产品有哪些种类？别墅精装修、公寓精装修等。这里面，尤其是要说明，别墅精装修尤其是要问自己，是否做？因为，更多别墅客户是需要自己去完整的设计和施工的。

　　公寓类，又分成：商业地产类公寓，住宅性质类公寓；小公寓，大平层公寓；高尔夫公寓；酒店式公寓；度假式公寓；学区房公寓；员工宿舍型公寓；廉租房公寓；两限房公寓等等；

　　这些分类无论基于面积、用途、政策出发点，都在项目的成本管理上有共性。

　　住宅精装修成本管理如何做？从万科的万创研发和全国实践，到恒大的全国布局，从龙湖别墅精装实践成功，到星河湾高品质运作，到阳光100多成本组合精装的实践，到无数公司操作精装修的纠结甚至痛苦的经历，我们应该总结和建立精装修的成本管理体系。

　　住宅精装修的成本管理体系，首先要回答住宅精装修项目管理体系是什么？

　　西林创展SL，专注于精装修领域，形成了三大业务板块，设计，施工和项目管理。在应用研究和业务模式创新的基础上，逐步总结和整理的住宅精装修项目管理体系，包括五大板块，十个关键点。五大板块：开发板块、规划板块、设计板块、施工板块和交付板块。十个关键点：项目可行性分析要实用，客户定位要精准，项目选择要前瞻，建筑规划要长期，室内设计要前置，成本管理要上升到成本规划，照图施工要彻底，交付管理要体系化（从四方验收到交付体系），物业管理是整个项目管理PDCA的一部分，入住两年后做项目总结。

　　在此基础上，住宅类精装修成本管理体系包括四个体系和叁个方法论：客户定位和与之对应的成本分配，客户描摹和与之对应的设计方案，客户增值和与之对应的精装施工技术体系和产品体系，客户交付和对应的住宅精装交付体系；叁个方法论：只有客户才可以决定我们要做什么产品，设计是对成本规划最重要的方向管理，精装技术的体系化是成本管理的基础。

　　展望。业务模式离不开在持续的应用研发，在精装修项目管理应用层面和领域，需要建立如下表格这些技术和管理体系。这是住宅精装修项目管理，和其中的的成本管理持续优化的基础。

　　住宅精装修成本管理的实践，将在下一次文章中研讨。

　　西林创展SL：Strength & Leadership一生只做一件事。

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