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豪宅并购潮起老炮儿PK新贵谁将踏空

https://m.biud.com.cn 2016年01月28日07:40 家居装修知识网

　　就在恒大收购的新世界丽宫更名恒大丽宫重新亮相不过数日，北京豪宅市场又频现大动作。

　　据相关人士透露，融创中国正在发起新一轮收购。其中，位于昌平北七家镇的老牌别墅项目东方普罗旺斯，以及怀柔APEC会址附近的长青雁栖湖别墅项目均在孙宏斌收购之列。与此同时，坊间传闻中赫置地正计划接手中央别墅区知名别墅项目财富公馆。

　　从涉及收购的几家项目来看，均为传统别墅区的老牌豪宅。业内人士预测，老豪宅拿地成本优势明显，再加上新老品牌形成合力，重新包装上市后很可能给新豪宅带来冲击。由此，近年出让的土地价格过高、区域配套尚需完善的新晋“地王”踏空风险恐怕将再度加剧。

　　豪宅并购潮起

　　并购之风正在蔓延至豪宅市场。

　　1月23日，原新世界及周大福旗下的“丽宫”别墅项目正式更名为“恒大丽宫”，并高调亮相北京顶豪市场。此前，新世界时期的丽宫别墅一直作为该板块上的标志性别墅，堪称中央别墅区的源起项目。

　　融创中国也正在发起一轮针对北京别墅豪宅的收购。

　　据相关人士披露，融创标的物分别是位于昌平北七家镇的东方普罗旺斯以及怀柔APEC会址附近的长青雁栖湖别墅项目。

　　据了解，东方普罗旺斯项目现在还有150栋独栋别墅，以及5万平方米的平层别墅待售，总货值不容小视。其中有76栋别墅已取得销售许可证，主力户型套总价4000万-7000万元。其中，12栋10亩大院楼王产品，总价达3亿-5亿元起。

　　相关人士表示，该项目收购金额资金尚不明确，但与项目货值及未来可能产生的现金流及利润相比，算是一笔划算买卖。据知情人士分析，双方谈判已进行了几轮，成交的可能性很大。

　　融创染指的另一个别墅项目位于怀柔雁栖湖附近，该项目与APEC国际会址一墙之隔，为多功能综合用地，其中地上建筑面积10.8万平方米、地下约6万平方米、容积率0.4。按照计划，长青雁栖湖项目规划建设约110栋别墅，已建成约20栋四合院式别墅，用做酒店。

　　据透露，融创收购该项目至少需花费30多亿元。

　　除了融创，中赫置地的一场并购谈判也在进行中。这家先后开发了钓鱼台7号院、万柳书院的房企，计划接手中央别墅区的知名豪宅——财富公馆。

　　老豪宅的“重生”

　　“北京地价贵得离谱，逢拍地必有地王，地王必成豪宅，与其拿地不如收购老豪宅，重新包装入市来得快。”一位具备多年豪宅项目操盘经验的代理公司相关负责人表示，豪宅项目“去化”周期长，财务成本压力大是业内共识，开发商在考虑利润的同时也不得不面对操盘豪宅所需的时间成本。

　　实际上，从近来收购老别墅项目的公司来看，无论是恒大还是融创，都是业内以快速周转开发运营的狼性营销著称的房地产公司。这些收购举动在一定程度上表明，热衷豪宅开发的实力房企面对北京土地价格飙升的现状已日趋冷静，并将视野转向传统豪宅板块。成熟项目将大大缩短顶豪的销售周期，实现快速变现。

　　“这些老牌别墅往日都有着显赫的江湖地位，在财富圈中已形成良好的市场口碑。”一位豪宅项目营销总监告诉北京商报记者，老别墅项目目前居住着包括明星、商人等众多财富阶层，这些人士“圈层”意识通常很强，老客户带新客户的情况比较常见。实际上，这些已销售十年以上的“老别墅”每年依然保持稳定的成交纪录。

　　资料显示，丽宫别墅曾经是北京首个全部单体价格超过千万元的别墅项目；东方普罗旺斯作为奥北别墅区超过十年的老牌豪宅，曾创造了北京第一个单套产品成交过亿的纪录；财富公馆则创造了当时总价3.11亿元的京城史上单套总价最高纪录。

　　如果这些收购协议一旦达成，这些老牌别墅凭借往昔的“余威”，注入新东家的品牌价值优势，再完成产品升级改造带来的附加值，将再度焕发生机。在未来的北京豪宅市场，这些老牌别墅占有一席之地也绝不会令人惊讶。

　　老炮儿PK新贵谁将踏空

　　老牌劲旅可能成为未来顶豪市场的搅局者。

　　中原地产研究部统计数据显示，2015年，北京顶豪签约爆发。全年北京“10万+”顶豪成交签约套数达到261套，总成交额高达135亿元，是过去几年成交总额的数倍，创造历史纪录。

　　同时，北京总价5000万元以上的顶豪别墅，近年销售套数一直保持在50套左右，“去化”稳定也略显缓慢，即便是2015年作为业内公认的“顶豪元年”，这一数字也并未显著增长。

　　与成交缓慢增长对比明显的是顶豪供应的激增。

　　中原地产研究部首席研究员张大伟表示，今年单价“10万+”豪宅供应将达60个项目、总量近3000套的供应。

　　同时，2015年总价5000万元以上豪宅供应从2014年的2174套激增到4273套，货值总额从300亿元翻倍到619亿元。总价超5000万元的项目入市总量将远超去年。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，2016年，限购政策仍未取消，制约了楼市成交难以出现太大突破，2015年北京豪宅元年的基调奠定后，2016年这一趋势将愈加明显，高价住宅的快速增多必将使市场成交步伐放缓。

　　业内人士预测，今年高端楼盘扎堆入市的情况下，为争抢有限的高净值人士，顶豪市场竞争将更加激烈。目前几个涉及收购的项目，均为低密度独栋别墅产品，这类别墅作为楼市绝对稀缺资源，是新出让土地所无法比拟的。这些被收购的顶豪别墅最大的优势，就是拿地年代早、土地成本低，这令项目定价较为灵活。

　　此外，老项目拥有传统豪宅板块的区位和配套优势，这将给尚未成熟但却地价飞升的大兴、丰台、东坝等新豪宅板块将带来直接的冲击。业内人士担忧，“新地王”踏空的风险将由此加剧。

　　但老豪宅也存在入市时间过长、进入缓销阶段、产品规划设计能否适应“新富阶层”的需求、品牌形象缺乏新鲜感等问题。与之相比，新地王在产品营造上更新颖，符合现代富裕阶层的生活和审美需求，可能更受“年轻富人”关注。

　　但无论如何，未来北京豪宅市场都将上演一场老别墅与新豪宅的“王权大战”。