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杭州土地市场冰火两重天

https://m.biud.com.cn 2016年01月28日09:24 家居装修知识网

昨天下午，余杭区2宗良渚新城宅地（勾庄）挂牌出让，结果均以底价成交。而在本周一，主城区挂牌出让4宗宅地，其中位于下沙大学城北的2宗宅地同样以底价成交。不同的是，当天出让的钱江新城二期三堡宅地和城东笕桥宅地的楼面价，双双创下了板块新高。

“现在土地市场冷的冷、热的热，板块之间的差别实在是太明显了。”近年在土地市场上鲜有收获的某房企营销负责人说。据快房网K指数研究室统计，从2015年初开始，冷热不均的现象就一直充斥于市场。热门的板块，地价涨幅最高超过四成；冷门的板块，地价跌幅超过两三成的，也不少见。

（备注：文中板块地价涨跌幅，取2015年以来板块最高成交宅地楼面价，与之前板块地价纪录进行对比，详见下文案例。）

逾10个板块地价创新高最高涨了42%

从2015年9月开始，板块地价创新高，似乎成了土地市场的惯例。这段时间，包括城东新城、钱江新城二期、钱江新城、申花、奥体、上塘、拱宸桥西、文晖、滨江和未来科技城（2015年7月成交）等在内的十余个板块，宅地楼面价均创造了有史以来新高。

譬如，今年1月6日，信达地产竞得的南星桥宅地，首次将杭城地价带入了“3万+”时代（36679元/平方米）；去年10月底，金茂、绿城九龙仓联合体分别夺得的沿江宅地，将滨江地价首次带入了“2万+”时代。

一直说地价创造了新高，这些板块的地价到底涨了多少？

以信达宅地所在的钱江新城为例，此前板块最高地价纪录保持者是金隅的25803元/平方米。以此计算，钱江新城宅地楼面价上涨幅度高达42.15%。

以相同的方式计算其余板块，我们可以得出滨江、上塘、钱江新城二期等板块，均有20%以上的涨幅；申花、城东新城、奥体、文晖、桥西及未来科技城，也有10%左右的涨幅。

冷门区域底价成交是主流

有的跌幅近三成

不可否认，这一年来的杭州土地市场，高价地占据了绝对主流。但如果仔细观察，我们可以发现，这些高地价的身后，还有不少其他土地成交。

不同的是，这些土地鲜有人问津，通常以底价或低溢价率成交。比如说，昨天的2宗良渚勾庄宅地都只经过一轮竞价，便由滨江和德信竞得。

根据我们的调查，2015年以来，除了良渚勾庄、下沙大学城北外，之江、大城北、闲林、临平新城、萧山城厢、老余杭等板块，均有类似情形发生。2015年，闲林板块1宗宅地零溢价成交；丁桥有宅地底价成交；良渚、临平新城等区域甚至有地块撤销出让。

由于前几年土地市场过于火热，杭州大多数板块的地价曾创造较高纪录。相比此前，这一年来，杭州其实有不少板块冲高回落，地价出现了较大幅度下跌。

拿大城北板块来说。今年1月7日，万科以楼面价6761元/平方米竞得了杭行路地块。而该区域此前的最高地价，是2013年5月万通所创造的9600元/平方米。这样一比，跌幅有29.57%。

不同板块之间

市场预期产生了分化

同处大杭州市场，不同板块间土地市场的表现，为何会天差地别？

尤其是那些地价突破“天际”的板块（即地价已经接近甚至超过周边在售楼盘价格），已经很难在当前市场中找到立足点。因为它们必须在未来一两年内，比周边房价有相当大的涨幅，才能实现保本。

“这说明拿地房企对未来市场预期十分看好，对预期价格有信心。”杭州某业内人士表示。

但对于板块的选择，开发商的意向高度一致。这些创造高地价的板块，从地理分布看，不是位于市中心外延板块，就是近年来发展特别迅速的板块（如未来科技城、奥体等区域）。

“从本质上看，各板块之间的供需和配套情况，决定了板块的受欢迎程度。”快房网首席评论员大老哥认为。闲林、临平、良渚等区域，距离主城区较远，配套不完善，市场需求有限；钱江新城、滨江、桥西等板块，不仅配套更完善，而且开始面临供不应求的状况，土地资源自然大受房企追捧。

因此，在土地市场中，这样的板块分化在今后只会变得越来越明显。