近日，北京房地产业协会发布了《2015年北京新房市场情况解读》并对2016年北京楼市走势进行了预判。
据北京市房地产业协会秘书长陈志分析认为，2016年在政策环境没有大变动的前提下，北京市纯新房成交受供应减少、平均拟预售价格上涨影响，成交量会有所回落，但成交均价还将保持上升势头。
土地
■ 数据 1983.5亿元
2015年，北京土地出让金总额达到1983.5亿元，再创历史新高。
■ 市场
房企回归一线 土地价格高企
2015年，北京市共出让108宗土地，相比2014年减少了33宗，其中建设用地面积合计697.43万平方米，规划建筑面积1482.54万平方米，同比分别减少25.6%、10.9%，这一成交量创造了近8年的新低。
土地供应减少是成交量创造新低的根本原因，特别是住宅用地，2015年仅成交50宗，创近3年新低。土地供应不断减少，北京土地市场的需求却在日益增加，大型房企回归一线城市，外地房企大举进京，使得北京土地呈现出明显的供不应求状况。
尤其是大多数被拍卖的宅地均引发房企激烈争抢，昌平北七家、大兴瀛海、顺义仁和等六环附近区域楼面价为也拍出3万元/平方米以上，高价地由城区向郊区外延。
房企竞争激化在也一定程度上推高了地价。2015年，北京出让的土地中，9宗宅地楼面价达到5万元/平方米，楼面价最高的宅地为丰台樊家村地块，高达75000元/平方米。2014年，楼面价达到或超过5万元/平方米的宅地仅有4宗。
■ 分析
北京供地仍将面临结构性减少
北京市住宅用地成交规划建筑面积已连续下降三年，2015年土地成交金额、楼面均价却成为历史最高值，这都是由于北京供地结构性减少造成。
“结构性减少，并非是单纯少供地，主要是从北京市人口疏解、产业结构调整的角度考虑配合土地供应调整。”据北京市房协秘书长陈志介绍，在2015年北京市国有建设用地的供应已经出现了适度调整，在降低土地供应总量、保持基础设施用地供应规模和比例，减少工业用地供应、保持保障房供应比例不变后，2016年的土地供应将呈现中心城区供地量继续减少、土地集中供应向远郊区转移、保障房的土地供应占比将适度减少等特点。
从土地所在区域划分，2015年北京住宅用地五环内成交规划面积增幅明显，五六环之间成交规划面积减少，六环外成交规划面积增加。
除了中心城区做减量之外，保障房土地供应占整体住宅土地供应比例结构性减少。对此，陈志表示，由于“十三五”期间，北京市将重点鼓励货币化保障房，即保障房向以租售并举、以租为主调整，因此保障房的纯建设量将适度降低，公租房进而替代两限房和经济适用房，这一调整也符合国家房地产去库存的调整主基调。
新房
■ 数据 2.98万元/平米
2015年，全市纯新房(不含自住房)成交均价2.98万元/平米，为历史最高值。
■ 市场
成交趋于高端化
总体来看，2015年新房市场是成交量大于供应量的一年。新房成交总量在近五年中处较高水平成交均价持续走高，但增速同比有所减弱。新房批准上市总量在五年中处较低水平，仅高于2013年新房批准上市量；在供应整体收缩的状态下，平均拟预售价格涨幅较大，反映出房产企业对市场信心十足。2015年，北京市纯新房各单价区间成交套数占比结构看，单价2.2万元/平米以下的成交套数占比是近五年中最少的，单价10万元/平米的纯新房成交239套，比过去四年总成交套数还多。
■ 分析
2016成交量或有所回落
从近五年纯新房预售批准上市量看，今年的供应量是最少的，拟预售均价却是最高的。陈志认为出现这种现象的原因主要有以下几点：一是2015年出台的一系列利好楼市的政策，对买房人有“降门槛“的作用，有利于成交量的增加；二是受住宅用地供应减少、宅地楼面价格持续走高影响，纯新房的供应有所减少。
据他预计，2016年在政策环境没有大变动的前提下，全市纯新房成交受供应减少、平均拟预售价格上涨影响，成交量会有所回落，但成交均价还将保持上升势头。
“随着土地成本显著上涨，将增加开发商运营难度。北京土地成本愈加高企，土地建设条件愈加复杂，将更加考验开发商的整体运营能力。未来，各个房企不仅要在项目规划和定位等方面上下工夫，而且还要对如何提升项目的软性价值上用心考量。”陈志如是说。
二手房
■ 数据 19.96万套
2015年，全市存量住宅累计成交19.96万套(月均1.66万套)，为近五年来年度成交量最高。
■ 市场
二手房成交价格分化明显
分区域来看，受教育、医疗等配套资源集中等方面的影响，北京各区域二手住宅市场表现出明显的差异。成交均价方面，涨幅最高的区域依次有顺义区、西城区、朝阳区、东城区、海淀区，涨幅均在5%及以上。此外，二手房成交周期有所缩短，由此前70余天，下降为60余天。随着二手房市场的火热，挂牌价已随之上涨。2015年上半年，北京市二手房挂牌价格降价与涨价为4：6，下半年比值下降为3.5:6.5，说明涨价的二手房买家增多，市场趋向卖方市场。
■ 分析
“量价齐稳”
或将主导今年二手房市场
对于未来一年北京市二手房市场的走向，根据刚刚闭幕的中央经济工作会议精神，化解房地产库存为2016年经济工作的五大任务之一，未来，为“化解房地产库存”，实施积极的财政政策和稳健趋宽松的货币政策仍是大的政策基调。
宽松化的市场环境利于楼市成交，但是在经过了2015年全年的市场复苏需求全面释放之后，明年市场将趋于稳定，成交量或将小幅回调。与此同时，随着房地产投资增值的预期产生了一定的变化，购房置业也趋于更加理性，成交价格仍将小幅上涨，但涨幅有限，因此，“量价齐稳”或将主导2016年北京二手房市场。
自住房
可售房源逐渐减少
自2013年9月，第一宗含自住房配建的宅地朝阳豆各庄地块被恒大拿下，截止到2015年年底，全市共有61宗含自住房配建的住宅用地成交，累计可提供房源6.15万套。
目前，自住型商品房依旧是刚需置业人群首选的方式。从成交上看，2015年北京市自住房成交数量同比增加63%，占全市新房成交数量的比重同比增加7分百分点，占全市新房300万元以下套型成交套数的比重同比增加9个百分点。
目前来看，自住房土地供应减少，自住房日渐成为低价格、低总价房源的重要补充。
2015年，北京市共出售10宗含自住型商品房(以下简称自住房)配建的住宅用地，预计可提供自住房房源0.65万套，同比含自住房配建的住宅用地成交宗数减少20宗，可提供自住房房源减少79%。
自住房入市量减少的原因还是来自于土地市场的供应。尽管入市土地在减少，但对于自住房而言，目前，“断顿”的风险却并不存在。
本报记者 崔陆鹏
2015年12月各月新房成交均价
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
3.7
3.65
3.6
3.55
3.5
3.45
3.4
3.35
3.3
3.25
3.42
3.45
3.43
3.53
3.59
3.45
3.52
3.57
3.64
3.56
3.63
3.67
2015年12月各区二手房成交量占比
朝阳
28%
西城
6%
东城
5%
海淀
12%
丰台
9%
石景山
3%
通州
5%
房山
4%
顺义
6%
大兴
6%
门头沟
1%
怀柔
1%
密云
3%
平谷
1%
昌平
10%
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