2015年全年，土地市场成交量在震荡中持续走高，12月达到全年最高点，一线城市楼市井喷式回暖，二线城市企稳回升，特别是年终3个月，一线城市和重点二线城市土地市场升温明显，土地市场进入加速上升通道。同时，随着楼市的进一步分化，重点城市土地资源稀缺性进一步显现，地价被一再推高。房企更加集中于大中城市拿地，竞争日益激烈，进一步推高了地价。2015年的土地价格只能用“刺激”来形容。

  2015年全国土地收入缩水超20%

  国家统计局数据显示，2015年，房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%；土地成交价款7622亿元，下降23.9%。

  房地产库存不断攀升，部分城市房地产供大于求严重，土地难以卖出好价钱的现象很普遍。土地出让收入的大缩水，影响地方政府当期可用财力，拖累经济建设可用资金。据了解，城市土地储备中心或相关城投公司，以土地做抵押，去银行贷款融资等行为并不少见，土地价值的缩水也使得政府可借贷资金减少。

  京沪土地出让收入领跑全国

  从土地成交总价TOP10城市和土地成交建筑面积TOP10城市榜单来看，北京、上海、广州三个城市在土地成交金额上排在最前列，但土地成交面积却连前十名都没有进去，一线城市已经成为全国地价最贵的城市。而土地成交面积的前两名城市重庆和成都，在土地成交总金额TOP10榜单中分别排名第五和第九，几倍的成交面积换来的成交总价却仅是北京等一线城市的几分之一，供不应求决定价值，残酷的市场规律再一次应验。

  2015年各线城市土地市场冰火两重天，虽然成交总量同比下降了30%，但热点城市不仅没有转冷，反而进一步升温，各种地王纪录频频被打破。

  2015年全国总价地王主要集中在京沪穗深等一线城市，前十名中仅南京一地块上榜位列第八，其余九个上榜地王被一线城市瓜分，TOP10门槛达到了71亿元。而单价地王（扣除配建面积）前十名全部集中在四个一线城市，单价TOP10门槛也达到了惊人的5万/平方米。由此两项榜单可以看出，四个一线城市仍然是房企竞争拿地最惨烈的战场，即便部分二线热点城市地价不断攀升仍难以项背。

  2015年一线城市土地成交均价增幅超八成

  从近六年一线城市土地成交走势看，2011和2012年土地成交在行业环境变化的影响下处于低位，2013年成交量回升,为近六年来最高位；2014年由于市场降温,成交量重新回落；2015年市场初步回暖，且受制于政府供地节奏的约束，成交量惯性下跌。从成交价格看，在2012年达到近五年最低点后，2013年迅速反弹向上,2014年延续了2013年的上行趋势,2015 年加速攀升，为13745元/平方米，增幅高达为85%。由于土地资源的稀缺性,外加房价远比三四线城市坚挺，一线城市的土地价值在市场冷淡的情况下猛进上涨。

  20强房企一线城市拿地金额占比达50%

  20大房企2015年在土地市场投入3517亿元，其中50%投入到一线城市。这个比例从2011年的26%，近几年逐步提升，2012、2013、2014年的占比分别为27.5%、32.6%、39.9%。

  二线城市土地溢价率不断攀升

  土地溢价率一定程度上反映了房企的拿地热情和竞争程度。在市场较为活跃的年份,溢价率偏高,在市场降温的年份,溢价率降低。进入2015年，土地市场年初时节相对低迷，但二季度之后企稳回升，溢价率呈现同样的变化趋势。

  2015年，在一线城市土地“炙手可热”并且不断减少供应的情况下，房企逐渐将争夺土地的战场放到二线城市。于是二线城市的土地溢价率也开始不断攀升。从榜单中我们看到，土地溢价率前十的城市中，上榜的两个一线城市上海和北京仅仅位列第五第六位，大部分位置被二线城市占据，而贵阳的土地溢价率竟然高达79.03%，苏州也超过了70%。

  由于房企对于优质土地的积极性比较大，使得二线城市溢价率快速上升，在推高地价的同时，也会面临一定的风险。一般认为，土地溢价率突破20%便开始进入压力区间，而在土地溢价率TOP10榜单中我们看到，上榜城市已将20%的红线远远抛在身后，另外，如果剔除当前土地出让环节中配建保障房的比例大幅提高等因素，现阶段的土地出让金溢价率的上升力度将更加显著。如何面对高溢价率土地未来可能带来得风险，已经成为开发商不得不考虑的问题。

  二线典型城市土地成交量跌价升

  从近六年二线典型城市土地成交走势看，土地成交总量在近三年逐步缩小，2015年为14444万平方米；从土地成交均价来看，突破2000元/平方米的瓶颈，达到2273元/平方米，与2014年成交均价2040元/平方米相比，上涨11.4%。

  2015，那些被冷落的二线城市

  2015年，在二线城市中，兰州、拉萨、呼和浩特和西宁明显遭到冷遇， 40重点企业中没有一家在这四个城市拿地。

  2015年，40重点房企布局的城市集中度（单城市土地投资占企业总投资比例）相当高，拿地面积TOP10城市占到总面积的38%，金额更是高达65%。一线城市及重点二线城市仍是房企投资的重点和热点，北京土地市场最受重点房企追捧，成交的面积和金额均位于榜首，南京则是房企最青睐的二线城市。

  （40重点房企统计范围：万科地产、恒大地产、绿地集团、万达集团、中海地产、保利地产、碧桂园、华润置地、融创中国、华夏幸福、绿城中国、世茂房地产、金地集团、招商蛇口、龙湖地产、富力地产、雅居乐、远洋地产、荣盛发展、新城控股、首创置业、保利置业、旭辉集团、阳光城、中国金茂、首开股份、金科集团、越秀地产、龙光地产、时代地产、合景泰富、朗诗集团、中骏置业、瑞安房地产、禹洲地产、建业地产、中国奥园、宝龙地产、花样年、当代置业）

  2016大猜想：土地市场有望进一步回升 区域分化将更加明显。

  回顾2015年，一线城市楼市井喷式回暖，二线城市企稳回升。全年成交量同比下跌，而成交均价则是历史最高位，一线城市成交均价上升幅度尤高，二线城市也不甘落后，下半年稳步跟进。2015年，一线城市和部分重点二线城市土地价值深得各方认可，吸引包括险资企业在内的各大房企和机构争相布局。主要是一线城市土地资源稀缺带动地价上涨，二线城市投资价值显现，激发了企业在重点城市高度竞争的状态，最终持续导致高价地和地王的频现。

  2015年全年持续颁布楼市利好政策，展望2016年，政策面向好依然是业内主流观点，土地市场在2015年的基础上进一步回升是大概率事件，房企对一二线土地市场的激烈争夺，将会继续推高土地价格。同时，土地市场区域分化将更加明显，部分三四线城市价值较差的地块则仍然存在流拍的可能，市场变化也将更为复杂。

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