京华时报制图谢瑶

    昨天，央行、银监会联合发布消息称，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点，购买二套房且贷款未结清的家庭，最低首付比例不低于30%。分析人士指出，在经济下行、房地产库存高企的背景下，新政意在刺激非限购城市购房需求、促进中国经济平稳运行。

    □发布

    非限购城市房贷再松绑

    央行、银监会昨天发布房贷新政，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。北京、上海、广州、深圳、三亚五个实施限购措施的城市不在此政策范围内。

    去年12月召开的中央经济工作会议提出，要“化解房地产库存”，并“取消过时的限制性措施”。业内人士认为，此次房贷政策再松绑，主要也是为了“去库存”这个目标。

    中国社科院数据显示，2015年商品住房总库存预计达39.96亿平方米，现房待售面积4.26亿平方米，如果想完全消化，需要23个月。民生证券研究院的研究表明，从结构上看，2015年年底一、二、三线城市库销比分别为8.15、10.23和25.58，三线城市房地产库存过剩问题最为严重。

    中国民生银行首席研究员温彬表示，自去年以来，政府先后出台了一系列稳定房地产市场的政策措施，房地产交易趋于活跃，但仍存在区域差异，三、四线城市的房价仍然低迷，去库存压力依然较大。

    □反应

    开发商：

    新政效果要看落地情况

    亚豪机构市场总监郭毅认为，央行和银监局在春节前颁布新政意味深远，众所周知，春节是返乡高峰，同时年末企业通常会给予员工一定的年终奖励，此时发布降低首付的新政，将有利于促进手握资金的白领们回乡置业，预计新政将会令原本是楼市成交淡季的春节月，迎来一轮交易量的小高峰。

    事实上，在政策出台前，已经有二、三线城市，甚至四线城市的房企楼盘加入“贺岁返乡置业”促销大军。

    “近期来看房的有不少返乡客，我们春节期间每天都有人在售楼处值班，满足广大购房者特别是返乡客的置业需求。”中部某城市项目负责人表示，此次房贷新政出台，为不限购的城市楼市再添政策春风。不过，这位负责人同时承认，与北京、上海一线城市相比，目前二、三线城市楼市库存仍然较大，“政策对楼市具体有多大利好，还要看具体落地情况。”

    购房者：

    降低门槛但购房成本未降

    房贷新政昨天下午一经公布，迅速在购房者中引发热议，不少购房者对房贷新政持乐观态度，一位打算在春节前后置业的购房者表示，自己属于改善型购房，此次政策进一步下降首付比例，可以降低自己的购房门槛。不过，一些购房者对政策持谨慎态度，有人就认为，尽管首付比例下降，但是房子价格没有下降，因此，对于购房者而言，总的购房成本并没有下降。

    中原地产首席分析师张大伟分析认为，房地产政策再松绑有利于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏。不过从根本上看，这一政策并未解决房地产需求的根本问题，对于购房者来说，贷款的利率并未降低。

    □影响

    将拉升一线城市楼市信心

    郭毅表示，“北上广深+海南”的房地产市场在2016年已经迎来“小阳春”，成交量、价稳步升温。尽管新政并未对这些城市的房地产市场形成新的利好刺激，但整体宽松的政策趋势，将会拉升购房者对楼市的信心，同时还将助力这些城市的房地产市场在2016年保持平稳上升。

    “虽然一线城市限购，不执行新首付政策，但心理影响大。”中原地产首席分析师张大伟表示，中原监测的21个城市数据显示，1月二手住宅成交面积较去年12月同期上升2%，其中一线城市上升4%。可以看出,购房者入市意愿仍较强烈。预计2016年楼市依然将延续开门红趋势，2016年上半年市场依然将延续上行趋势。

    □分析

    有利于刚需和“首改”需求入市

    融360房贷分析师郝俊丞表示，在当前高库存压力之下，房地产市场及投资开发增速已危及经济增长，尤其是房子严重过剩的三、四线城市及少部分二线城市，库存压力很大。房贷新政一旦全面实施，这些城市将直接受惠。而市场原本就火爆的一线城市，即使不在此次政策范围内，楼市成交量想必也将迎来新一轮的爆发期。

    温彬表示，随着城乡居民收入水平的提高和城市化进程加快，居民住房刚性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分类指导，因地施策”的原则，针对非“限购”城市降低住房贷款首付比例，有助于提高居民购房能力，促进房地产市场平稳健康发展。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，房贷政策是影响楼市的第一重要政策，首付门槛降低，有利于刚需和首改需求入市，尤其是对于那些收入不低但积蓄不多的年轻人、年轻家庭，可谓是“及时雨”。因此，这一政策刺激普通住宅需求，有助于刚需和首次改善需求的释放，未来还会有其他宽松政策出台，进一步促进楼市复苏。2016年，全国楼市将继续回暖。

    对三四线城市去库存作用不大

    “首次购房家庭最低20%的首付比例，已与2008年救市政策的力度齐平，1.5线城市（经济发展较好的二线城市）和二线城市将迎来重大利好。”郭毅分析认为，在近几年一线城市房价高企、生活成本居高不下的背景下，部分白领选择经济发达、人才缺口大、薪酬水平较高的1.5线及二线城市就业及居住，新政无疑为这部分人群带来了安居机会，将促进这些城市住宅市场成交量的提升，随着交易量的回暖，房价也有望稳步上涨。

    不过，郭毅同时表示，新政对于部分经济欠发达的三、四线城市作用不大，这些城市在有业无产的现状下，人口净流出的情况难以得到改善，区域房地产市场缺少增量需求，仅凭小幅降低首付仍然难以提振成交量的上升，去库存形势依然严峻。

    □房贷首付比创七年来最低

    2010年4月30日

    被称为史上最严厉的新“国十条”发布:首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上，首付比例不得低于30%，二套不得低于50%。

    2010年9月29日

    “9·29新政”发布:所有房贷首付比例(包括首套)都调整至30%及以上。

    2011年1月26日

    “新国八条”发布:二套房贷首付不低于60%。

    2013年2月20日

    “国五条细则”规定:对房价上涨过快的城市，进一步提高二套房首付款比例，对房价上涨过快的城市，可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。其后，一线城市二套房贷利率下限上浮至1.2倍，个别城市将首付提高至七成。

    2014年9月30日

    “9·30新政”发布:对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。同时，除了北上广深和三亚等五个仍在实施限购的城市，取消三套及以上的“限贷令”。

    2015年3月30日

    “3·30新政”规定:对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付比例调整为不低于40%;对拥有一套住房并已结清贷款的家庭，为改善居住条件再次申请公积金贷款购买普通自住房，最低首付比例为30%。

    2015年9月30日

    “9·30新政”规定:不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。

    □追问

    1.首付比例还有下调空间吗？

    中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈表示，“首付比”无论横向还是纵向，都还处于偏高水平，有进一步下调空间。根据IMF调查数据，国际上大多数国家采用20%的首付比例。从历史看，2010年之前，我国住房抵押贷款的首付比例一直为20%。

    2.新政能否提振春节楼市？

    融360房贷分析师郝俊丞表示，目前正值我国农历新年前夕，各大银行的房贷正逐渐趋紧，各大楼盘也即将封盘，此时推出该项利好政策能否起到立竿见影的作用还不好说，对于楼市能够起到多大的提振作用，也还有待后续的进一步观察。我们预计，经过春节的政策发酵，春节后将迎来2016年楼市的第一股暖流。

    3.房价接下来会因此飙升吗？

    李佩珈表示，考虑到当前房地产市场供求格局未发生根本改变，居民住房消费更趋理性，尤其是首次购房者的需求数量有所减少，房地产新政不会带来房地产价格的过快上涨。

    4.新政的去库存效果会如何？

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在2016年去库存的大背景下，房贷新政给市场传递了积极正向的信号，但是对去库存的实际效果恐怕不大。首付降低，意味着减少的首付部分转移至未来的月供，未来的还款成本就会提高，还款压力就会加大，即使首付比例下降，购房家庭也未必敢向银行贷款。所以，非限购城市去库存要靠产业布局和公共资源分配的调整，要靠降房价、减税费等减少购房人负担的有效举措。

    5.未来还会以什么措施去库存？

    房地产专家、全国房地产商会联盟执行主席顾云昌表示，目前政府在全方位加热房地产，除了进一步降低首付比，还可以尝试降低交易环节税费，让有房的人进入市场，盘活市场。

    他还表示，在二套房方面，国家政策不强势，一步一步来，在刺激三、四城市购买力方面会起到一定作用。进城农民工成为城市买房的主要突破口，他们购买力不强，如果采取更多措施激发农民购买力，尝试将宅基地变现，将对去库存有较大帮助。不过这涉及土地制改革问题，估计宅基地变现很难出台，建议加快试点。

    京华时报记者邢飞余雪菲

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