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红星美凯龙：提拥比例达15%仍难出售返租

https://m.biud.com.cn 2016年02月17日18:06 家居装修知识网

安徽省淮北市一位房地产中介行业人士告诉记者，红星美凯龙（股份代码：01528.HK）在当地唯一一家委管商场店（与合作伙伴订立委托经营管理协议）面临销售困难。

“红星美凯龙淮北项目从2013年开始面市销售，因为一般商铺代理销售的难度较大，最早该项目的给中介代理公司的提佣比例是5%到10%左右，之后这些商铺销售越来越难，现在提拥比例已经达到了15%，但是仍然很难销售出去。”这位当地中介行业人士告诉记者。

据公开资料，红星美凯龙淮北项目是当地市政府重点招商引资项目，并且是当地“东进南扩”重点规划的东部新城核心项目。这个项目占地面积规划约20万平方米，总建筑面积规划约为35万平方米，总投资超过15亿元。

红星美凯龙淮北项目共分两期建设，一期商业部分建筑面积约17万平方米，二期住宅及配套商业建筑面积约18万平方米。

根据淮北市住宅与房地产信息网查询的预售信息显示，现在全名“红星凯越广场商业区精品建材馆1号”计划总投资1.8亿元，项目在2013年10月底即完成综合验收，到目前已经销售704套，未售总套数为1038套。

“红星美凯龙淮北项目采用的是销售返租模式，也就是项目开发商将这些商铺出售以后，在从业主手上返租，红星美凯龙统一招商和经营管理，定期支付业主租金。”这位当地中介行业人士说，“困难在于，现在商业卖场的租金水平直线下落，真实的市场租金和投资回报比较差，所以投资者对这类商业商铺已经比较谨慎出手投资。”

红星凯越广场

记者进一步了解到，红星美凯龙淮北项目是红星美凯龙与安徽当地一家房地产商合作的一个委管商场项目。红星美凯龙的委管模式是公司在三线及其他城市扩张而避免大量资本开支的经营模式，属于轻资产扩张。

红星美凯龙通过委管协议向委管商场业主提供委托管理服务，并以公司的品牌名称经营合作伙伴的家居装饰及家具商场，以此获得咨询及管理费用作为回报。到2015年中期，红星美凯龙旗下已有112个委管商场，平均出租率94%，较2014年96%的出租率下降了2个百分点。

到2015年中期，红星美凯龙委管商场业务分部收入占比接近37%，较2014年的收入占比提升了5个百分点。

红星美凯龙仍然处在战略扩张阶段，其中在一、二线城市开设自营商场，在三线及其他城市拓展委管商场。红星美凯龙在去年的上市招股书中作战略分析时称，由于很难在一、二线城市物色到黄金地段，公司自营商场版图难以复制，但采取轻资产战略，红星美凯龙可以借助委管商场模型在三线及其他城市迅速扩展版图。

到2015年上半年，红星美凯龙旗下拥有51个自营商场和112个委管商场。其中自营商场相比2014年底数量减少了1个，而委管商场数量则增加了6个。红星美凯龙目前筹备中的自营商场有25个，筹备中的委管商场多达359个，红星美凯龙通过委管商场经营模式在三线及其他城市新开门店占到绝对数量。

根据去年红星美凯龙在上市招股书中披露，公司旗下39个筹备中的委管商场已经获得地块并且预计2015年底前开业，另外152个筹备中的委管商场也已经获得地块并且预计在2015年后开业。

根据红星美凯龙披露的财务资料，红星美凯龙淮北项目是在2013年底开业，项目经营面积为4.6万平方米，红星美凯龙签订的委管协议的管理期限是10年。

“红星美凯龙淮北项目一开始卖的时候，给中介代理的佣金比例是5%到10%，后来开业以后卖不动了，提佣比例涨到了15%。商场的经营很惨淡。”上述房地产中介行业人士如是告诉记者。

按照目前红星美凯龙淮北项目的销售情况，该项目去化率不到4成。“因为市场的缘故，淮北许多返租模式的商场没办法兑现承诺的租金，或者返租期满后租金水平直线下落，真实的市场租金水平比较低，由此导致投资者对这些商业项目投资出手谨慎。”他进一步说。

不过，根据红星美凯龙在财务报告中提供的淮北项目出租情况，在项目开业及2014年，基本满租。

记者为此向红星美凯龙集团两位高管分别致电求证公司淮北委管商场项目的销售及经营管理情况，截至记者发稿，未获回应。