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三四线城市楼市变冷淡返乡置业需求正逐步减弱

https://m.biud.com.cn 2016年02月20日08:55 家居装修知识网

与以往每年春节假期热闹促销的“返乡置业”相比,今年三四线城市的楼市有些冷淡。

“年前的蓄客情况不太理想,因此今年我们项目的售楼处并未营业。”山东省威海市一海边项目的销售负责人对记者表示,在前两年春节期间的大力促销下,实际有“返乡置业”需要的购房者大部分已经购房,新增的需求较少,因此今年“返乡置业”的路已经“不好走了”。

今年春节前,央行出台新的信贷政策,非限购城市首付比例降至两成,这令业内对三四线城市春节期间的“返乡置业”需求释放有所期待。但最新的监测数据显示,相比2015年春节,今年春节大多数三四线城市的签约量却未出现明显上升。

返乡置业“退潮”

“今年不止是我们项目,周围的项目大多数都没有像去年那样搞促销。”上述威海项目销售负责人告诉记者,一方面因为现有的需求已不像前两年那么大,另一方面,目前的价格也实在没有可供促销的空间。

“我是前年在威海买的房,感觉这两年房价确实变化不大,我当时买的房5500元/平米,现在同一个项目的销售均价也就6000元/平米。”在北京工作、家在威海的李女士告诉记者,在老家购房主要是为了改善父母的居住环境,因此基本不考虑在当地购买二套住房。

“从最新监测数据看,今年春节相比2015年春节,大多数三四线城市的签约量未出现明显上升。目前的新政对返乡购房者刺激不大,降低首付门槛,其实只是变相提高了月供压力。”北京中原地产首席分析师张大伟对记者表示。

克而瑞机构调研数据显示,作为返乡置业的大省,安徽、江西和河南省返乡置业较为显著。河南的周口、安阳等外出务工人员较多的城市,返乡置业热情较为高涨。而江西的南昌以及四五线城市,成交也比较理想,有些城市甚至每天都有销售,每天的成交量在3套左右。

“返乡置业对于部分二线或者三四线城市确实是　‘良方’,但并不像外界所鼓吹的是‘神药’。”克而瑞研究中心分析师杨科伟认为,返乡置业需求正在逐步减弱,未来潜在购买人群在减少。

同时,尽管返乡置业可以给部分三四线房地产带来起色,但大部分城市由于库存压力大,成交仍然低迷,仅靠返乡置业促销的短暂假期,成交量也只是“杯水车薪”。

国家统计局近日发布的去年12月份70个大中城市的房价显示,同比下降的城市已经扩大到49个,这其中主要为三四线城市。同时,这部分房价下降城市的成交面积及成交套数并没有明显放大,而库存量则继续上升。

地方政策密集出台

“实际上,央行降低首付的政策并不能令购房者做出购房决定,但当地政府优惠措施的作用应该更大,这包括契税减免、购房补贴等,都会给当地带来一波需求释放。”独立经济学家陈剑波对记者表示。

春节前后,各个地方政府相继出台楼市新政,加速楼市去库存。其中,将商品房转为公共租赁住房或养老地产、降低首付比例等措施纷纷亮相。而据业内人士统计,全国至少已有60余城市出台了购房直接补贴的方式刺激市场成交。

例如,江西省发出通知,提出包括鼓励农民进城购房、加大棚改货币化安置力度、全面实行公租房货币化补贴制度等20条举措助力房地产去库存。

此外,政府收购房企项目作为公共租赁住房的省份也有所增加。

山东省在引导房地产企业自身售租并举的同时,还鼓励地方政府收购或长期租用库存商品房作为公共租赁住房、鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房。

安徽省也表示,2016年全省货币化安置比例要达到50%以上,力争达到70%。推进公租房货币化,确需增加公租房供应的地区,主要通过在市场长期租赁或购买方式筹集。

业内人士分析,三四线城市去库存还有待更多配套政策落地,尤其是降低购房税费、降低月供利率、购房补贴等实际利好政策,否则很难真正刺激三四线城市的楼市。“整体看,三四线城市的各种宽松政策将继续刺激当地楼市,但即使这样,预计三四线与一二线城市的分化也将依然延续。”张大伟表示。