自2010年监管层叫停房地产企业IPO以来，国内的房地产企业未再有IPO上市案例，国内房企登陆资本市场只能选择远走海外，或A股借壳。在库存越来越严重的市场环境下，政策环境开始宽松，IPO排队企业中再度出现房企身影。

证监会最新披露的766家IPO受理企业名单中，出现万达商业、富力地产、金辉集团3家房地产开发企业。虽同为房企，与万达、富力这两家地产龙头相比，金辉集团的知名度要低很多。

1月29日，证监会官网发布金辉集团招股说明书。招股书显示，起家于福建福州市的金辉集团，已是一家百亿房企，但其项目多集中在二、三线城市，面临去库存艰难、短债高企、毛利下滑严重等压力。

毛利率逐年下滑

证监会官网预披露的金辉集团IPO招股书显示，公司拟登陆上交所，总股本为18亿股，此次拟发行数量不超过6亿股，计划投入募资60亿元建设重庆金辉城、苏州优步花园、西安天鹅湾西园及西安金辉世界城上东区四个房地产开发项目。

“对于房地产企业来说，登陆资本市场就多了一份融资渠道，对于改善企业的财务状况是十分重要的。通过上市公司的形象，能够为金辉后续扩大融资规模提供各类基础。”业内专家对记者表示。

但与几年前过热的房产市场相比，在库存高企的市场背景下，房企盈利空间收窄。有市场研究机构预测，2015年房企的平均利润将首次跌入个位数，维持在8%左右。这一利润水平，甚至不能覆盖部分中小房企的融资成本，房企开始普遍面临资金链压力。

而能够上市融资，缓解资金压力，对于金辉集团这样一家起家于二、三线城市的中小型地产商，尤为重要。招股说明书显示，住宅开发是金辉集团的支柱业务，2012年－2015年前9月，金辉集团销售额分别达到100.26亿元、137.97亿元、156.17亿元及94.18亿元，占主营业务收入比重达95.23%、95.68%、97.29%和98.12%。

主营收入保持稳定增长，但净利润规模却停滞不前。2012年－2015年前9月，金辉集团净利润分别实现13.70亿元、15.13亿元、13.83亿元及8.15亿元，整体业务毛利率则为44.57%、40.61%、33.30%、25.02%，呈逐年下降趋势。

尽管房地产行业毛利率及净利率整体呈现下滑趋势，但在业内人士看来，金辉的下跌过程较为迅速，这也使得其背后的债务隐忧凸显。2015年9月末，金辉集团负债总额330.9亿元，资产负债率达80%，此前3年，金辉集团的负债总额也均在300亿元左右，负债率维持在80%的水平。

在上述债务中，截至2015年9月底金辉集团一年内到期的非流动负债67.2亿元，其账面货币资金仅为23.45亿元。短期债务高企，这对金辉集团短期偿债能力提出极高要求。

但招股书显示，金辉集团流动比率和速动比率都低于行业平均水平。以2014年为例，金辉集团流动比率和速动比率分别为1.33和0.27，远低于行业平均的1.72和0.4。这表明金辉集团的短期偿债能力相比于行业其他上市公司属于偏弱。

项目去库存压力大

在当前市场环境下，地产商大多面临着资金链压力，需要加速去库存、回笼资金。招股书披露的数据显示，金辉集团运营项目中成都的金辉悦府总体预售率只有52%、江苏淮安的天鹅湾项目从2013年建造至今预售率只有64%。

此外江苏句容的四季金辉项目虽然总体预售率有59%，但南区预售率只有1%。

与此类似的是沈阳的湖畔里项目，总体预售率为55%，二期则仅为6%。作为此次IPO募资项目之一的西安世界城上东区项目，预售率也仅为5%。

截至2015年前9个月，金辉集团在全国土地储备有500万平方米，大多集中在江苏的三、四线城市和西南地区二线城市，其中连云港、淮安、句容、福清四个城市的土地储备就接近总量的45%。

“三、四线城市的项目营销过程中，面临同类企业的产品激烈竞争。这个可能会使得去库存的压力增大，潜在的资金成本也会相对更高。”专家表示。

新京报记者就开发项目预售率等问题致电金辉集团，但转接电话无人接听，转接工作人员称公司信息披露负责人外出，截至记者发稿，并未联系上信息披露负责人。

金辉集团招股书披露的库存数据则显示，金辉集团2012年－2015年9月各期末，存货账面价值分别为228.4亿元、259.3亿元、265.8亿元和252亿元，占同期末总资产的比例分别为64.63%、65.38%、61.76%和60.93%，去库存缓慢。

金辉集团在招股书中也强调，由于公司目前的房地产开发项目主要集中在二、三线城市，若项目区域住房需求下降，有可能导致公司未来营业利润、净利润等指标出现同比下滑达到50%的情形。

预披露前两夺“地王”

招股书显示，金辉集团1996年创立于福州，实际控制人是香港商人林定强，林定强通过金辉控股间接控制金辉集团96%股份。另持有4%股权的上海华月则为林定强家族持股平台。

IPO发行后，社会公众将持有25%金辉集团股权，林定强家族则持有75%股权，为单一大股东。在金辉集团管理层，公司6位非独立董事之中，3名董事、3位监事，1名副总经理均为林氏家族成员。

虽然金辉集团是一个家族式企业，但上市却是其多年来追求的目标。2005年，金辉集团与另一地产商融侨集团以股权置换的方式开始了战略合作，金辉集团实控人林定强出任融侨执行总裁。彼时据报道，双方合作源于一个共同目标“上市”，金辉集团善于操盘，而融侨有品牌。

金辉与融侨的合作在2006年正式展开，双方以“融辉”名义迅速在全国扩张，先后进入苏州、西安、连云港、南京、武汉、合肥等城市，共同投资了19家房地产公司，包括北京融辉置业、重庆长江地产、重庆锦江地产、江苏融侨置业有限公司、安徽融侨金辉置业有限公司等。

但由于各自的发展理念存在一定分歧，融侨和金辉最终在2010年底宣告“分手”。两家品牌各自独立之后，各地项目亦进行了划分。除去福州之外，合肥、武汉、无锡等地的项目归属于融侨；金辉则将淮安、西安、连云港的项目收于旗下。

“实际上，金辉谋求上市，本身是希望做大其品牌。其和融侨的合作过程中，可以看到，很多项目其实并不冠名‘金辉’两字，这使得金辉本身的品牌力推广比较难。”专家表示。

而为改善地产项目布局，上市前夕的金辉集团在积极拿地。2015年年底，金辉集团以楼面价4.38万元/平米，总价28.15亿元拿下上海闵行区莘庄地块，溢价率143.28%，项目日后销售的保本价约在7万元/平米。此后不久，金辉集团又以10.1亿元拿下南京江宁胜太路一宗地块，楼面地价达到1.64万元/平米。金辉集团在其官网称，这两宗地块成交后均夺得相关地区的“地王”。

“金辉的上市之路，实际上就是希望从中小房企行列进入中型房企。上市前在一线城市高价拿地，是希望通过补充土地储备，来做实企业资产，这对于上市资格的获取有积极意义。”专家表示，无论从去库存还是树立品牌的角度看，金辉都需要继续开拓一线城市的土地市场。但金辉上市前积极拿地，进而造成土地成本相对高，如何在成长过程中对冲此类外部环境的风险，是金辉需要考虑的内容之一。

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