昨日起,除“北上广深”外,全国各地实施房地产交易环节契税、营业税优惠新政,即首套房契税最低减按1%的税率征收,二套房最高减按2%的税率征收契税;个人购买2年以上的住房对外销售免征营业税。
事实上,在房地产交易环节,这轮税费新政税率已接近探底,甚至很多城市还可以减免、抵扣。而2014年下半年以来,多地都在密集出台宽松的房地产政策。
多位专家均表示,逾百个城市用不同手段积极去库存,部分二线城市房价或将上涨。但另有业内人士认为,非一线城市楼市供需基本平衡,“330”新政以来需求已经被大量释放,房企不应捂盘惜售,要借政策“窗口期”加速推盘提升业绩,以免在市场变化之时陷入被动局面。
宽松政策频出
去年以来,中央连续出台推进“去库存”政策,包括山东、江西、甘肃、海南等20多个省份的100多个城市密集出招,从供需两端入手出台“去库存”政策。
总结来看,从购房者消费需求来看,从首付比例、房贷利率、公积金杠杆等多方面放松政策出台;从开发商融资层面来看,2014年初即放开房企融资平台,公司债融资利率已屡创新低,2014年全年,房企发行公司债3000亿元,同比涨18倍,更重要的是,甚至部分地区开发商可以申请改变土地用途。
在房贷利率方面,央行六次降息,房贷利率已经降至10年来最低水平;在购房资格方面,二、三线城市全面取消限购;在首付款方面,从“330新政”再到连续下调房贷首付比例,首套房最低首付比例已降至20%;在公积金杠杆方面,推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。
值得注意的是,在房地产供给侧方面,山东、宁夏将鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产,开展多元化经营。如山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业;将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。
此外,根据福建省最新相关政策,部分商业办公用地,可转商住用地,优化开发用地供应。对非住宅库存特别是商业办公库存明显供过于求的市、县,要暂停商业办公用地供应。2015年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置土地,且已全部缴清土地出让金的商业办公用地,可转型为商品住宅用地。
事实上,《证券日报》记者此前在采访中就曾获悉,福建省个别地区商业办公项目库存过量,难以消化,已建起的高楼大片空置,因此政府早有变“商业用地”为“住宅用地”的想法。
中原地产首席分析师张大伟认为,福建省新政策力度较大,特别是针对商办用地可以改住宅,政策力度超前,有利于化解目前部分城市的商业地产过剩现象。
降税后买房将省约3万元
昨日起,除“北上广深”外,根据国务院有关部署,调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。
契税方面,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。
在营业税方面,通知中明确,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。
据中国指数研究院报告显示,二套房契税下调降低购房成本,进一步刺激改善需求释放。针对新房,90平方米以上的房屋契税普遍下调,将增加对大户型房屋的需求,同时二套房契税调整幅度较大,改善性需求得到进一步的鼓励。
以一套套总价200万元(假设计税依据为房屋成交价格)的房屋为例,若为购买的首套房,且户型面积在144平方米以上,则缴纳契税减少3万元。对购买首套房的刚需群体来说,购置房屋面积越大,节省税费越多,更倾向于鼓励购房者一步到位满足需求。
仍以价值200万元的房屋为例,若购买的为二套房,契税之前按 3%计算。此次调整后,若户型面积为90平方米以下,则缴纳契税较之前减少4万元,若户型面积在90平方米以上,则缴纳契税减少2万元。可见,契税税率的下调对购房者的直接影响是购房成本明显降低,并进一步影响市场预期,推动成交回升。
针对二手房,此次政策调整,将进一步活跃各城市二手房交易,加快促进改善需求释放。政策调整前,一套满2年的200平方米大户型二手房,若以差价20万元征收营业税额为1.12万元,调整后免征营业税,对二手房买卖双方都减轻了负担,在一定程度上促进大户型二手房交易,而这部分卖房者其后又将进入市场,产生更大的购买力,有效刺激各地楼市去化。
房企应加快推盘
而本次税费新规,其中适用于北京的仅契税第一条,即“对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。”从这条表述来看,以往“普通住房”的说法已不复存在,取而代之的是更大范围的“住房”一词。
亚豪机构市场总监郭毅表示,以总价500万元购置家庭唯一一套住房为例,在新政前如果被判定为非普通住房,则需缴纳15万元契税,而执行新标准后,只需按照面积段来划分,90平米以内契税为5万元,90平米以上契税为7.5万元。这一契税征收范围表述的变更,在已全城豪宅化的北京住宅市场来说,对于“卖一买一”的改善型家庭来说作用相对更大,因此将刺激中端改善型项目入市。
更重要的是,据中国指数研究院报告显示,此次税费调整,将对近期市场热度持续攀升的部分二线城市带来较大影响,特别是之前房价较高、市场供求关系紧张的南京、厦门、杭州、合肥、苏州等城市,有望在政策影响下楼市量价持续创出新高。
相对于其它二线城市和三、四线城市,这些热点城市房价水平高、单套成交套总价也较高,政策调整后购置新房和二手房税费降低的绝对值较大,更易刺激购房者加快进入市场,而这些城市本身的库存水平又较低,供求关系偏紧,在此背景下楼市继续维持高热度将成必然。而对西安、长沙、沈阳等房价偏低、库存又大的城市来说,此次政策调整的边际刺激作用相对有限。
同策咨询研究部总监张宏伟则认为,契税新政有利于盘活非一线城市市场流通与销售环节。
对于房企来讲,首先应积极调整推盘节奏,把控好契税新政、六次降息五次降准等政策面给予的跑量去库存的“窗口期”,增加2016年上半年销售业绩在全年的比例,防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面。
同时,张宏伟向记者强调,对于非一线城市来讲,调整并优化库存结构,积极去库存,无论是90平方米以下的首套房,还是90平方米以上的首次改善项目或置换型项目,不要恋战,不要期待房价再次快速大幅上涨,或继续博弈市场,即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售,而是想方设法尽快实现销售业绩回升。在市场需求已基本得到满足的市场环境下,捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”,错过企业扭转局面的机会。如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,资金面也会因此遇到问题。
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