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链家扩张“劫”

https://m.biud.com.cn 2016年02月26日14:04 家居装修知识网

　　走进上海链家总部，办公室的墙挂、员工的铭牌等细节仍提醒记者，这家公司仅一年前还叫做德佑地产。
　　2015年初，北京链家并购德佑地产，德佑原总裁邵非担任上海链家总经理。此后这家公司开始了中介行业史无前例的迅猛扩张。
　　在上海链家中介门店家数超过1000家，位居上海头把交椅之际。记者曾与邵非面对面谈及这家公司的模式和快速扩张带来的管理问题。彼时，邵非意气风发，上海的宏大蓝图就在眼前，胜利果实似乎唾手可得。
　　而2016年2月25日，邵非选择了爽约：尽管此前一天约好专访，但他临时避而未见。这一事件“把我们至于泥潭”，代邵非接受《第一财经日报》记者采访的上海链家品牌总监苗志军这样说。
　　2月23日，上海市消费者保护委员会在通报会上点名链家，通过链家购房的消费者痛陈链家中介服务的种种“猫腻”。此后，住建委介入调查。
　　并购先行，金融为辅，链家一路跑马圈地，消费者权益显然并非其首要目标。如今，打击旋踵而至，链家以尴尬的方式接受监管层和消费者的审视。
　　链家乱象
　　2月24日晚间，《第一财经日报》记者在上海多个地区看到，链家门店橱窗广告全部下架。上海链家相关方面证实，公司确涉住建部调查，部门涉事门店被叫停网签服务，但暂未受到其他处罚。
　　“我们现在处于自查阶段”，苗志君告诉记者，这也是为什么该公司撤换过时的门店橱窗广告。
　　此前一天的2月23日，上海市消费者保护委员会对上海20家知名中介交易情况进行通报。在现场通报会上，购房者黄先生表达了对链家的控诉。
　　2015年8月，黄先生与链家签订了一份类似于意向书的居间协议合同，并支付了一定的定金。随后黄先生到房产交易中心查询发现，该房屋有340万元之高的抵押，而房产的交易价格为400万元。
　　链家方面向黄先生表示，如果首付7成的话，就可弥补上述抵押的风险。尽管黄先生在签订房屋购买合同时，明文规定280万元必须用于先偿还银行和个人抵押。但问题发生了，该房屋的房东本人并没有把280万元的资金偿还，而是将其挪用，造成了280万元无法弥补银行及个人全部抵押贷款的结果。
　　此时，链家方面称可以借钱给黄先生，并与相关方签订了三方协议，链家垫资110万元希望把交易继续完成。2015年10月底，债权银行将房产抵押解除。
　　但是黄先生并没有买到房子，在2015年11月2日、2015年11月10日、2015年12月10日，该房产分别被上海市第二中级人民法院、虹口区人民法院、浦东新区人民法院查封，且不是上述抵押的债权银行。事情发生后，链家方面表示，签订合同后查封的房子“不归我们管”。黄先生在与法院、律师及相关银行沟通后，于2016年2月，将上述三处查封全部解除掉。
　　2016年2月5日，黄先生要求链家将当时垫资的110万元所做抵押去掉，使其能正常过户。但链家声称，“前述房东已经没有信用了，在房产交易过户过程中(即房产证尚未拿到时)可能存有重新查封的可能，“这个风险我们不承担”。链家提出，要求以黄先生父母的房子为110万垫资款做信用担保，这样才能解开黄先生的房屋抵押。2月18日，黄先生以父母房子为110万元的垫资款做信用担保，事情才基本得以解决。
　　通报会后，上海链家对外表态，对于黄先生反馈的案源，涉及房源已于2016年2月19日完成交易过户手续。
　　冰冻三尺非一日之寒。消费者对于链家的不满非一日始。而其“100%真房源”的广告也受到质疑。
　　目前，消费者保护委员会外，住建委等部门也开始介入。
　　软肋
　　一位要求匿名的房东告诉《第一财经日报》记者：“之前准备在链家挂牌的时候链家就给我推荐过他们的速销房，我原本打算卖180万，链家的销售人员说如果卖了185万那么高出的5万是销售人员的，也就是链家通过自己的房源优势提高价格，赚取了价格差，而对我的好处就是可以更加快速地卖掉我的房子。我当时觉得这里面问题蛮多，就没有答应链家的要求。”
　　为了快速铺开业务，链家推出“速销房”独家委托业务，即房东将房源独家委托给链家，链家承诺在一定时间内将该房源销售出去，如果没有售出链家将赔付房东违约金。
　　一位使用过链家购买房屋的购房者孙小姐告诉记者：“链家并不会公开每套房源的信息，从而造成房源很少的情况，有时候还会虚构购房者出现制造抢房的情况，以此抬高房价。”
　　2月23日下午，《第一财经日报》记者以房东卖房的身份来到位于普陀区的上海链家某门店，一名姓夏的中介业务人员不停向记者介绍独家委托和速销房的优势：“我们会利用我们周围所有门店的业务员帮你找到买家，到时候安排统一的时间让买家看房，这样可以让你不用时时被打扰，而且买家一起看可以造成房少人多的现象，这个有利于卖房。”
　　链家设计“速销房”初衷是提高交易效率。
　　“目前整个行业的销售效率都非常低，房东和购房者经常跳价，推出速销房可以明确房东的价格，直接明码标价进行销售，对于二手房的销售速度有很大的帮助，也有利于提高交易效率。”上海链家运营总经理刘伍洋此前在接受《第一财经日报》记者采访时表示。
　　但这一预期显然与现实相去甚远。链家快速扩张背后是管理的薄弱。
　　2015年3月，上海德佑地产和链家地产同时宣布将正式合并，共同打造新链家平台。链家总裁左晖将担任合并后的总裁，德佑总裁邵非担任上海链家地产高级副总裁兼上海公司总经理。
　　随后链家开始高速发展，先是将经纪人底薪提高了5000元/月，随后开始不断扩张门店和招聘经纪人。链家扩张门店主要通过新增和吸收两种模式。新增就是各个区域总进行门店选址继而租下门店进行门店拓展，而吸收则是吸收很多中小经纪公司的门店，继而完成门店扩大。
　　合并之初，链家门店不到250间，而到了现在链家的门店已经近1200间。这带来了市场占有率的迅速提升，目前链家在上海市场占有超过20%，而第二名的中原地产不到10%。
　　邵非此前接受《第一财经日报》采访时表示，“上海链家在整个市场做的拓展过程中已经超出了预期，比想象的要顺利。”彼时，他也开始意识到快速扩张带来的挑战：“一家公司从200家店开到1000家店，这个其实是一个非常大的挑战，无论对前台后台，其实我觉得对后台的挑战是更大的，对后台的管理团队，对我们的系统其实也是一个比较有挑战的检验。”
　　何去何从
　　2014年底北京链家就开始了并购扩张，先后拿下成都伊诚、上海德佑、北京易家、深圳中联、广州满堂红、杭州的盛世管家等公司。北京、上海、香港、深圳、广州、天津和南京7个城市的市场份额已经达到第一，链家还将继续布局二线城市和长尾城市的市场。一些尚未开设分公司的城市，链家希望通过合伙参股模式来快速占领市场，在这些城市并购众多中小中介。
　　在北京、上海这两个中国最重要的城市，链家在地产中介中开始掌握最大的话语权。北京中介圈内一个略显夸张的说法是，链家员工很难跳槽去同行那里，因为链家基本垄断这个市场。链家通过占领市场增强自己在二手房领域的定价权，同时向一手房拓展，辅以金融服务，链家跑马圈地速度令同行侧目。
　　链家金融也受到业内质疑。在23日的通报会上，链家提供的金融服务里面的款项来源确实链家个人员工，这一点也被业内认为不合规。去年11月，上海链家的佣金收入超过5亿，其中有1000万的佣金来源于其金融的服务。
　　对于金融业务是否违规，链家方面并没有给出正面回应《第一财经日报》的采访诉求。2月25日晚间，上海链家告诉记者，目前该公司的相应金融业务并没有受到上述事件的影响，仍在正常运营。
　　就上海链家而言，邵非曾表示，2017年希望门店家数达到2000。近记者在采访中了解到，链家已经开始寻找券商进行上市辅导。近期的风波是否影响链家的扩张和上市规划，尚不得而知。

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