全国63亿平米房地产库存是悬在中国经济头上的一把达摩克里斯之剑。
2015年房产投资增长率首次跌破至1%，房地产投资数据持续萎靡主要原因在于楼市高库存，故中央经济会议对房地产库存进行了大篇幅论述，同时中央经济工作会议把“去库存”写入2016年经济工作的“五大任务”中。
日前，财政部、国税总局、住建部联合发文调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知，房地产交易环节的税收政策，亦和农民工市民化一道，成为打通房地产供需通道的工具之一。
2月25日，全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康在接受经济观察报采访时表示，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策，对房地产去库存起到辅助作用，解决库存根本依然在于后续系统性工具箱的工具。
去库存
经济观察报：三部委规定自2月22日起对购房税率进行全面调整，这件事你怎么看待?
贾康：契税降低会产生更多需求，税收政策调整对房地产去库存有一定影响。对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。我们可以看出，一线城市购买二套房不享受相应的契税和相应的营业税优惠政策，这是差异化税收政策。我个人看法是利好城市是1.5线、二线城市，以及具备以下特点的城市：一是商品房供应未完全饱和;二是存在一定库存量;三是城市经济呈现增长趋势;四是城市居民拥有一定购买力。对于部分人口导入弱的三四线城市，契税的效果不会明显。这只是一个概述，但依然需要根据具体城市来具体分析。
经济观察报：北上广深为何排除?
贾康：北上广深现在在楼市的表现上是另外一个极端，在这些地方不是去库存的问题，房地产市场是明显回暖，在现阶段没有必要对这些地方的房地产进行优惠。这些城市现在特别需要注意的是，不要让房价回暖过快，房价上涨压力过大也会带来问题。
经济观察报：这些政策能够帮助去掉多少库存?
贾康：税率调整主要目的还是配合库存高的城市去库存，是通过税收政策对房地产市场进行优惠鼓励，中央经济工作会议对房地产去库存政策的定调，不是非简单刺激消费的救市方案，而是针对新型城镇化背景下，中长期房地产行业的系统性解决方案，包括加快农民工市民化、鼓励房地产开发企业降价等方法。如果问这些税费对去库存能起到多大作用，税费调整会不会让63亿平方米库存下降到30亿平米?我很难判断，也无法推断。可以肯定的，一是三部委税费调整对去库存有重要作用;二是税费调整影响力度取决于后续工具箱配套工具是什么，后续政策工具箱工具联合力度和作用是主力;三是，房地产市场依然是市场经济，存在于具体城市的具体市场，所以这些政策的具体力度，依然需要根据具体城市具体分析。
经济观察报：那这是否意味着税费调整对楼市去库存作用是杯水车薪?
贾康：不是。准确来说，税费调整的确是房地产去库存工具箱中的重要工具之一，对楼市去库存起到辅助工具，但起不到主要作用。
经济观察报：曾有说法认为，税收是社会管理当局未来调节住房市场供需的一个有效政策工具和管理手段。
贾康：这次确实拿出了税收政策作为调节住房市场供需的工具之一，中国实际开征的18种“正税”里面，与房地产相关有11种，我们在去库存时，把其中部分税收调整，这也是2016年去库存药方转变的一大特色，也被市场誉为新一轮住房制度改革的开启。供给侧改革，更侧重回归库存问题的本源，不管是租赁需求还是农民工还是税收，都是与真实住房需求直接相关的政策，税收减免了，直接反应就是少缴纳钱。
经济观察报：那房地产税是不是搁置?
贾康：房地产税推出已经和计划时间表不匹配，房地产税内部争议较大，现在不推出一个原因是目前的楼市“去库存”实际情况，这个时间点推出房地产税，可能会影响房地产市场。
供给侧改革
经济观察报：通过减免税费消化高库存，是供给侧改革的一种手段吗?
贾康：住房供应市场是中国住房供应体系的重要组成部分，这是供给侧改革。中国的房地产基本面存在过剩问题，依然存在分化情况，一线城市短缺，三四线城市过剩，很多细节还需要具体研究。为什么这么强调，因为未来房地产政策不会像以前那样全国一刀切，一定要适应市场分化和现在所谓结构化更高水平的要求，每个城市城镇化水平等都不一样，所以我一直强调要具体城市具体分析。房地产税费调整属于供给侧改革，但它只是供给侧系统工程里的一个选项。供给侧结构性改革，一个是“结构”，一个是“改革”，结构既包括生产力布局结构，也包括生产关系，改革落到整个供给体系，供给体系效率提升是系统工程，不是靠一两招减税就可以解决的问题，减税只是辅助作用。
过去经验比较丰富、比较成熟的是总量型的需求管理，以抽紧或放松银根对总需求刺激或抑制，实施反周期操作;被人们长期忽视的是供给管理，它的区别对待、突出重点、定向调控的结构性特征非常明显，理性掌控的难度也比需求管理大得多。
经济观察报：作为一个发展中国家，中国应该如何做好供给侧改革?
贾康：过去需求侧总量视野中被称为动力来源的消费、投资、进出口“三驾马车”，其实必然要衍生出结构化动力问题，我们只有将这种结构化的逻辑传导、转移到供给侧，并充分展开，才可以有效形成对整个经济增长动力体系的认知和把握。在真实世界并非以完全竞争自动解决全部结构优化问题的情况下，政府便不得不处理引导结构优化的“政策供给”和激发潜力释放的“制度供给”这样的复杂问题。
作为一个转轨中的发展中大国，我们要追求“追赶—赶超”、后来居上的现代化，过去我们更多依靠“后发优势”，现在必须努力转为更多地争取供给侧发力的“先发优势”，这样一个大思路定位必然是守正出奇，在充分尊重市场在资源配置中总体决定性作用的同时，要在政府职能方面有意识地把总量型需求管理与结构型供给管理相互结合，特别是把理性供给管理作为“十三五”及中长期中国经济升级发展、可持续发展的内在要求和重要组成部分，并紧密结合“有效制度供给”这一改革的关键。
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