一年一度两会又至，克强总理的政府工作报告是最受关注的保留节目。对于对政策最为敏感的房地产行业而言，就更是如此。尽管2016年开年的房地产市场走势甚至已经在开发商的预期之外，但听听李克强在政府工作报告中说了什么，还是意味着2016年房地产政策的走向所在。

听完政府工作报告，认为有如下几点需要引起关注：

1、稳健的货币政策要灵活适度。

今年广义货币供应量M2增长13%左右，社会融资总额余额增长13%左右。

专家认为，至少到现在，房地产的价格和市场走势，都是货币现象。央行的数据显示，2015年末，广义货币供应量增长为13.3%。那么本次李克强总理的政府工作报告提出的是13%左右，是不是就意味着房地产市场得不到新的“货币福利”了呢？

非也。2015年的政府工作报告中，货币政策的表述是“稳健的货币政策”，到2016年时，这个表述变成了“稳定的货币政策要灵活适度”，灵活适度应该有两层含义，第一，M2总量增速全年可能会超过13%甚至更多；第二，增速不会平均分布，根据经济局势的情况，阶段性的M2供应量、社会融资总额余额增速会突然提高。比如，今年1月信贷投放量的突然增长，这样的情况，在2016年剩下的9个月中仍然还有可能出现。这对房地产可是“大消息”。

2、今年棚户区住房改造600万套，提高货币化安置比例。

棚改在2015年的政府工作报告中，也有提及。但是，在安置方式的表述上，差距甚大。2015年政府工作报告的表述是把棚改安置包含在住房保障里的——住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举；但是，到了2016年，在安置方式的表述上，“并举”的表述不见了，直接就表述为“提高货币化安置比例”。

对于房地产市场，拆多少棚户区不重要，重要的是拆完了如何安置。如果实物安置为主，那么对房地产市场去库存没有太大意义，但货币化安置就不一样了。专家认为，直接表述“提高货币化安置比例”，连实物安置提都不提了，这是一个重要信号，政府要通过加大棚改拆迁，拆出需求，让被拆迁者获得资金补偿，然后让这些拆迁拆出的需求，到市场上购房，实现去库存。2016年的房地产市场“需求侧”，应该会有增量。

3、完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求因城施策化解房地产库存。

专家认为，这句话是最为关键的，而政府工作报告中如此表述的更关键的是“完善支持”这个表述。关于这方面，2015年政府工作报告的表述是，“支持居民自住和改善性住房需求”，而今年的政府工作报告，在“支持”前面又加上了“完善”这个表述。在“支持”的基础上，又加上了“完善”，提醒诸君，完善可是个动词啊。

“支持”之前加上“完善”，就意味着2016年住房市场还有新的“正向政策”。税收政策已经出台了，但是，“完善”的表述，也被用在信贷、住房刚性需求、改善性需求之前，因此，专家认为，这意味着在这个领域，还会有新的政策出台，要不，何谈完善？

“因城施策”则意味着，北京、上海、深圳、广州这四个特大型城市，将被区别化对待。一旦市场过热，全国去库存、京沪穗深遏制投机投资的局面很可能出现。

4、建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

这一句话是2015年政府工作报告中没有的。专家认为，这意味着2016年，“二次房改”的方案应该出台。同时，房地产信托投资基金的试点范围，将进一步扩大，甚至不排除REITs在资本市场上挂牌交易的可能性。至于外来人口纳入公租房供应范围，与房地产市场的直接关系不大。

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