全国政协委员黄其森认为，高库存城市，如果只是等政府救市，一味“等、靠、要“，肯定没有出路。开发商应当放弃侥幸心理，该降价就降价，以价换量，才能争取主动，这是“做减法”。

  楼市去库存是目前我国经济工作的重要任务之一，在2016年“两会”召开之际，如何因地制宜、精准发力去库存成为会议焦点之一。

  “去年‘两会’上，我们还在谈论房地产调控的话题，转眼间，去库存成为全国经济工作的一道难题。这说明，我们房地产政策‘超前预后’的能力还是不足的。”全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森4日在全国“两会”上谈及楼市去库存时说。

  他认为，去库存政策的出发点与落脚点，应该是“促进房地产持续稳定健康发展”。否则，很容易冷热不均，市场极不健康，“就像人的体温忽高忽低，肯定就生病了。”这其中，政策扮演了重要的角色，货币政策尤其关键。“中国楼市‘政策市’特征依然明显。但只要认定房地产是国民经济的重要一环，政策就不该摇来摆去。”

  黄其森说，供远大于求的高库存城市，主要是三四线城市。虽然泰禾主要布局一线，这方面的发言权不大。但他认为，高库存城市，如果只是等政府救市，一味“等、靠、要“，肯定没有出路。开发商应当放弃侥幸心理，该降价就降价，以价换量，才能争取主动，这是“做减法”。

  在开发品质上，则要努力“做加法”。“库存再大的城市，依然有热销的楼盘。哪怕夕阳行业，也有朝阳企业，朝阳产品。”黄其森说，房地产市场依然大有可为，现在以及将来一段时间都是国民经济的支柱产业。“只是当下房地产行业特征，改善型渐成主流。像过去什么房子都好卖的日子肯定一去不返了。”

  他认为，去库存很好地体现了“供给侧改革”，开发单位就要从供给端刺激新需求、新市场，用高品质、高附加值、差异化的产品满足改善型客户不断升级的置业需求。“看看存量二手房市场，我们可以得出结论：好房子太少了。而想改善的客户大量且现实存在着。”

  对政府来说，也要“减法”和“加法”一起做。一方面可推进降低交易环节税费与交易门槛等“做减法”;另一方面针对企业拆迁、配套难题，改善户籍制度等，帮助“做加法”。目前各地出台的各种去库存政策，通过公积金新政、降低购置及交易税费、推进房地产去库存。这些政策都属于“做减法”。

  黄其森说，在减法方面，目前仍有文章可做，比如降低房地产企业经营税负。目前各地执行的土地增值税预征率普遍是在2012、2013 年房地产市场处于最好水平时定下的2%到6%不等。而今，绝大多数地方房地产利润率已经严重下滑，甚至部分企业出现亏损，还是按原定的税率确实让企业不堪重负。建议各地结合当地房地产的经营状况，确定合理的土地增值税预征率。

  对房地产企业在预售阶段征收企业所得税的计税毛利率也是如此，大多是在前几年房地产市场处于最好时期定下的15%~22%，个别地方甚至达到25%，建议结合各地的房地产经营毛利率水平，适当降低计税毛利率。“鉴于房地产开发实际情况，我建议取消对房地产项目税的预征，且之前明确超过预征水平缴纳的土地增值税和企业所得税应退还企业，并明确退还程序和处理时限。”黄其森

  黄其森建议，取消房地产企业的项目公司制。目前，各地政府通常要求房地产开发企业实行项目公司制，即“一块土地，注册一个法人公司”，哪怕在同一个城市，如果通过“招拍挂”拿了几块土地，就要成立几个法人公司。这样，不仅增加了房地产企业的管理成本，也增加了房地产企业的税收负担(房地产不同开发企业之间的盈亏不能互相抵补)。建议允许房地产设立分公司，至少在同一省市可以设立分公司。

  同时，政府可以进一步为去库存“做加法”。比如在配套方面，如市政交通、周边基础设施、水电气等。“希望能与新出让的土地同步，甚至提前完成，而不是土地周边什么都没有，路网不通或较差，学校没影，临水临电，就把土地卖了。若一味强调开发商自我配套，做城市运营商是不现实的，因为开发商不是个个有此能力，十八般武艺全都会使的。”黄其森说。

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