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深圳首付贷存量超20亿 多地监管摸排 首付贷或遭“合围”

https://m.biud.com.cn 2016年03月09日08:15 家居装修知识网  

  山雨欲来风满楼。

  激进的为房贷加杠杆、被认为引发多地房价非理性上涨的首付贷,即将迎来监管的围追堵截。

  面对首付贷的高杠杆,深圳、广州等地监管部门已经开始行动。《第一财经日报》记者昨日获悉,从3月初开始,深圳对小贷公司、P2P等为购房者发放首付款进行排查,初步掌握的数据显示,深圳首付贷存量规模在20亿元以上。待情况摸清之后,将会出台强制性措施,对互联网金融平台、小贷公司此类业务进行规范。

  《第一财经日报》记者向深圳金融办相关负责人求证此事,截至发稿未获得正面回应。

  在这一轮房价上涨中隐现着首付贷的影子。除了小贷公司、P2P,甚至银行都参与了首付贷业务。随着不断上升的市场、政策风险,一些银行对房贷、首付贷的态度,也渐趋谨慎,深圳、广州部分P2P、小贷公司,已经计划收缩业务。

  广深摸底首付贷

  “目前还没有收到上级的有关通知,自己也没有出台政策,还是按照银监会年度会议的要求在做。”3月8日,针对央行、银监会等监管部门,打击社会资金发放房地产首付贷款的消息,某一线城市银监局人士对《第一财经日报》记者如此表示。

  根据媒体此前报道,央行、银监会等监管部门,正在密切关注部分地区房地产行业融资风险,计划推出措施,打击中介机构、开发商、小贷公司、互联网金融平台等发放贷款,用于购房首付款的行为,并要求银行对住房贷款申请严格审查,若首付存在高杠杆融资,则不应发放贷款。

  深圳多家商业银行人士表示,深圳的房贷监管政策尚无变化,对于上述消息,目前也只是听说,尚未收到监管部门正式的通知或文件,所在银行也没有对房贷业务进行调整。

  “至少我们行没有收到通知,而且我们的房贷业务规模一直比较小,如果政策有变化,可能是针对大中型银行,或者房贷业务做的比较大的银行。”某城商行深圳分行人士称。而某大中型银行深圳分行中层人士亦称,该行目前也未接到监管的正式文件或通知。

  虽然银行业监管层可能尚未正式采取措施,但地方监管部门确实已经开始行动。《第一财经日报》记者从深圳互联网金融协会获悉,根据深圳金融办的部署,深圳互联网金融协会、小贷行业协会,已经就首付贷开展摸底排查。

  据深圳互联网金融协会秘书长曾光介绍,早在今年3月初,深圳金融办就已下发通知,通过当地互联网金融协会、小贷行业协会,针对小贷公司、P2P等参与首付贷高杠杆放贷的行为,进行摸底排查,以期掌握相关情况。

  “主要是通过第三方、实地走访、约谈等方式在调查,协会负责收集数据、了解情况,最后汇总到金融办统筹执行。”曾光说,摸底的内容包括小贷公司、P2P此类业务的产品形态、业务规模、企业数量等情况。

  曾光还称,摸清相关情况后,深圳有关部门将会商讨、制定下一步防范风险的监管措施,首先将会出台行业自律措施,对相关机构首付贷一类的业务进行整改。

  不仅是深圳,广州也在行动。广州某P2P平台人士对本报记者称,目前广州也开始排查P2P、小贷公司发放首付贷,包括这些机构发放首付贷额度、在首付中所占比例、存量规模、产品形式等内容。

  深圳首付贷存量约20亿

  过高的杠杆比例产生的潜在风险,以及在这一轮房价上涨中起到的推波助澜的作用,无疑是首付贷背上房价上涨“帮凶”骂名的主要原因。

  网贷之家统计数据显示,2015年,正常运营的P2P平台中,有房贷产品的至少有664家,分布在29个省市地区,主要集中分布在广东、北京、上海、浙江和山东,这五省市合计平台数样本占比为62.8%。

  根据借款人资质、平台的不同,首付贷的可贷金额也有所差异。根据多位业内人士介绍,目前首付贷最多可以贷到房屋总价的20%,行业平均水平约为10%,杠杆比例达到1:4。更有甚者,将杠杆比例放大到1:10或更高。

  “理论上杠杆率可以达到100%,甚至可以做到无限杠杆。”深圳某贷款公司人士对《第一财经日报》记者表示,首付贷平台很难甄别资金来源,购房者可以通过多个平台反复拆借,收付款中根本就没有自有资金,从而实现无限杠杆。

  不过,虽然首付贷的杠杆比例过高,但业内人士普遍认为,从规模上来看,首付贷的总量并不大,在交易量中的占比也极为有限。

  曾光向《第一财经日报》记者透露,深圳对首付贷的摸底调查已经进行了一段时间,目前已完成初步摸底,根据监管部门掌握的数据,如果不包含众筹在内,目前整个深圳地区通过P2P、小贷公司等渠道已发放的首付贷存量总规模大约在20多亿元。

  “市场情况非常复杂,我们掌握的情况也不一定很准确,这只是一个大概数据,但可以肯定的是,整个深圳现在已经发放出去的首付贷,规模不会少于20个亿。”曾光说,为了进一步掌握情况,目前摸底仍在进行中。

  “规模究竟有多大不好评价,但首付贷在按揭贷款中只起辅助作用,总体规模所占比重并不大。”上述P2P人士说。

  中原地产深圳研究中心数据显示,2015年,深圳新房成交面积超过660万平方米,同比大幅增长65%;二手房成交量1060万平方米,同比增加 120%,两者合计超过1700万平方米,全年成交均价处于2.9万元~4.5万元/平方米,按3.6万元/平方米的中间价计算,深圳去年房地产成交额超过6000亿元。

  上述业内人士测算,如果按10倍的杠杆比例计算,深圳地区20亿元的首付贷存量规模,可以拉动的房贷规模则在200亿元,仅占去年深圳楼市成交量的3%左右。但实际上,绝大多数首付贷的杠杆比例达不到10倍。

  不过,这并不能证明首付贷没有风险。采访中,多名业内人士向《第一财经日报》记者透露,除了P2P、小贷公司等机构,银行也是首付贷的“玩家”之一,进入这一市场的银行资金也有一定规模。

  “有些银行不仅审贷不严,甚至直接参与首付贷。”一位中小银行人士对本报记者称,一些民间机构与银行合作,将发放首付贷形成的资产,以收益权转让的形式,转让给银行,银行通过理财资金对接。

  这只是银行资金参与首付贷途径中的一种。据另一家小型银行人士介绍,一些银行自主开发业务的成本较高,于是借助委托的形式,通过外部平台获得有购房需求但首付不足的客户,再以理财资金向其发放贷款,本质仍属于首付贷。

  “银行做首付贷的杠杆比例、存量规模都不是很清楚,资金通过通道流出,本身还是信用贷款的性质。”该人士说,银行理财资金流入首付贷的操作方式很多,参与者以小型银行为主。

  首付贷或遭“合围”

  随着高杠杆风险的逐渐暴露,监管部门介入之后,首付贷可能将面临各路“合围”的局面。

  “除了行业自律之外,监管部门还会出台强制性的措施,但方案现在还没有最终确定。”曾光告诉《第一财经日报》记者,虽然摸排仍在进行当中,但深圳金融办的态度已经明确。目前,已有部分平台上报了整改方案,主动对首付贷业务进行调整。

  面对可能到来的监管收紧,已经开展首付贷类业务的互联网金融平台,也已主动收缩此类业务。据上述广州P2P人士介绍,尽管没有收到监管部门的文件,但已有平台下架首付贷产品,还有一些平台则缩减了业务规模。

  不仅如此,银行的态度也正在发生变化。上述广州P2P人士还介绍,当地不少银行的政策已经收紧,要求从严审核首付贷款资金来源,一旦发现首付资金有民间借贷,就会降低购房者的按揭贷款金额,资质较差者,甚至可能拒绝发放贷款。

  而上述小型银行人士亦称,据其了解,最新的变化是,一些已经开展首付贷相关业务的银行中,有些已经明确将停止此类业务,或者已有收缩业务规模的计划。“经过一年多的快速上涨,深圳的房价已经达到阶段性高点,继续开展这些业务,可能会面临较大风险。”

  人民银行深圳中心支行统计数据显示,截至2015年底,深圳个人住房贷款余额达到7420亿元,同比增长40%,全年新发放个人住房贷款3408亿元,规模增长高达2.1倍。

  另一方面,深圳的房价经过这一轮快速上涨后,银行对房贷业务也渐趋谨慎。深圳数家银行人士均向《第一财经日报》记者表示,已在有意识的控制个人房贷,减少新房贷款的供应,个别银行甚至在逐步收紧房贷。

  “现在房贷利率不到5%,打9折之后只有4.5%左右,银行确实不太赚钱,关键是现在已经有风险了。”某大中型银行深圳分行中层人士说,目前该行房贷业务中,主推住宅二手房贷款,新房、商铺、写字楼则尽量控制规模。

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  记者日前走访调查发现,包括上海链家、上海中原等中介机构已经开始悄然暂停了其首付贷等金融业务,而其他包括太平洋房屋等中介机构也开始谨慎向购房者推荐此类业务。记者多方求证发现,由于利率下行,楼市成为资金避险池,资本涌入随之而来带来各类衍生金融工具,而产生的风险也有所增加。

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