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房价上涨背后的推手是谁？四大“真凶”浮出水面

https://m.biud.com.cn 2016年03月09日10:16 家居装修知识网

春节过后，在全国去库存的大背景下，一线城市的房价却节节攀高，且毫无愧疚之意。以北京为例，动辄几十万一平的天价学区房比比皆是、售楼处“日光盘”再现、各区房屋交易厅排起了长队，北京楼市火热程度可见一斑。

据中原地产数据显示，2016年2月成交的商品房，平均价格已达到34704元/平方米，同比涨幅达到26.4%，创造了北京楼市成交均价的历史新高，平均单套签约总价已高达486万元。

就连一向不关心楼市的同学也问我，近期楼市肿么了？

没错，虽然北京还在执行限购政策，但房价确实上涨势头明显。那么问题来了，此轮房价上涨其背后的推手到底是谁？今天，我们就聊聊四大“真凶”。

一、地价

2015年以来，北京 “地王”频现。土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，助推了当下的房价快速上涨。

历史数据显示，北京居住类地块楼面价超过3万元的共有44宗，其中2015年一年就出现了22宗，相当于之前的历史总和。

从位置分布看，2015年的分布明显更加外延，六环外地区也出现了楼面价3万元以上的地块。例如，位于东北六环外的两宗顺义仁和镇地块，楼面价分别为3.3万元和3.4万元；西六环外的门头沟永定镇地块，楼面价也达到了3.3万元。

此外，部分地块的楼面价已经突破6万元/平方米。丰台樊家村地块被葛洲坝拿下，楼面价7.5万元成为2015年“最贵地块”；东五环附近的常营乡地块，其被保利首开联合体以6.7万元/平方米的楼面价拿下。如此吓人的楼面价，让人们对的市场充满遐想，未来售价10万+的声音不绝于耳。

可能有人要问，地价就一定会推高房价吗?虽然这不一定是必然结果，但从历史经验来看，没有一个楼盘的售价会低于楼面价的，开发商也不傻，你懂得。

二、房产中介

有人说现在房价这么闹腾，罪魁祸首是房产中介，并拿近期受各大媒体爆料的链家来佐证。链家董事长左晖在回应上海事件也承认，“我们确实有问题”。

房产中介能作为房价推手之一，原因有三：首先中介作为房屋买卖的中间人，有主观主导作用。甚至有说中介一张嘴，就能左右楼市的涨跌。其次，中介按房屋总价的百分比收取佣金（一般1%-2.7%），所以在利益驱动下，中介有对楼市推波助澜的主观动机；再者，一些中介拿到“独家房源”，凭借信息不对称的优势，变相涨价。

当然，支撑高房价的背后少不了中介那一份力，但其实际作用微乎其微，肆意夸大有些失理性。毕竟中介只是交易环节中的一小部分。

三、银行

日前，网上流传一则贷款歪招，内容主要为“目前核心城市房地产仍然是最受欢迎抵押品，假如我有一套房价值1000万元，自己公司资金流又紧张。于是我找中介勾结，拉涨到1500万元‘卖’给我亲戚或铁杆朋友。首付三成，可以贷款1050万元，于是我手里就有了1050万现金”。

简单来讲，就是利用银行的漏洞骗贷，虽然存在风险。但据某大型商业银行的相关人士透露，这一情况确实存在。

除了上述个别骗贷情况。其实，对开发商来说，银行放贷加大了地产公司的资金杠杆作用。

而对投资者来讲，如果投机活动全部用自有资金全额购房，房价是不可能大幅上涨的，没有银行资金源源不断的支持，不断接受高房价的资金链断掉的风险大大上涨，而且风险完全由接手的人来承担，谁也不愿成为最后的接盘人，投机博弈就会停止，房价上涨自然失去动力。

之前十年房价上涨，是因为央行的资产负债表扩张，M2增速2到3倍于GDP增速，换句话说是因为多印出来好多钱，没地方去，都被楼市吸收了，房价的上涨可以看做是被通胀推动的。

四、供求关系

一线城市房价之所以呈现暴涨，跟库存不足有关系。目前一线城市库存持续下滑，基本上处于供小于求的状态，这跟三四线城市的楼市情况恰恰相反。

北京正经历房地产库存急剧回落。北京市住建委数据显示，截至2015年2月底，商品住宅期房加现房的可售库存仅7万套，这一数字已经回落到2014年4月份的水平。

2015年，北京常住人口已达2170.5万人。虽然近几年北京开始在控制人口，但每年仍有二三十万的净流入人口。

另一方面，2015年北京住宅用地楼面单价16670元，同比上涨15%，创历史新高，而供应面积却在下降。

所以说，供在下降，而求在增加。这种供求关系就决定着房价不断上涨。

总而言之，一个城市的房价，除了上述四大因素外，还由经济面、产业面与收入面等决定的。此外，货币宽松、股市走熊、楼市政策回暖、改善需求爆发等因素，也同样影响着一个城市的房价走势。