今年以来，北上广深等一线城市及部分二线城市房价一骑绝尘，以县级城市为代表的三四线城市整体库存则居高不下，中国楼市已进入加剧分化阶段。正在举行的全国两会，也透露了2016年楼市调控的主基调以及十大信号，一线及过热城市将收紧调控，三四线城市延续去库存政策。

全国政协委员、中国人民银行副行长潘功胜3月8日表示，当前我国房地产市场基本特征是总量过剩、区域分化。因此，住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调是“因地施策”。

潘功胜指出，一是对北上广深等限购城市进行差别化处理，此前央行对房贷的最低首付比政策进行了适当调整，而这些限购城市目前仍维持较高的最低首付比要求。二是强调市场自律、商业银行自主决策。三是强调人民银行对住房金融市场的宏观审慎管理。

两会透露楼市十大信号

一二线城市房价飙升

2015年末以来，中国一二线城市的房地产迅速回暖。上海虹口区一新楼盘，一天内就被抢光，销售额高达36亿元；深圳一个楼盘初始定价为7万元/平方米，在开盘当天直接提升到9万元/平方米；杭州、南京等二线城市也出现了通宵排队抢房的景象。

中国国家统计局近日公布的“70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，1月份房价同比涨幅前三位是深圳、上海和北京，同比分别上涨52.7%、21.4%和11.3%。

中原地产首席分析师张大伟表示，三方面原因带来了一二线城市楼市的爆发：一是一二线城市的供需结构造成易涨难跌的局面；二是近期宽松的信贷政策导致市场短期上涨；三是个别上涨案例被普遍报道以及中介的推动，引发了民众追涨心理。

三四线城市去库存难度大

在一二线城市房价大热的同时，三四线城市的房价虽有去库存政策的刺激，但整体依然“春寒料峭”。

资料显示，目前对于三四线城市，城市库存(前几年供给量过大)的去化周期大多在18个月以上。对于重点二线和一线城市，则存在明显的供不应求，库存去化周期有的甚至低于4个月。数据显示，绝大多数三四线城市房价同比仍在下降。1月份同比跌幅最大的三个城市为湛江、蚌埠和襄阳，跌幅都超过3.5%。业内人士认为，三四线城市房价继续下跌的可能性仍大。

房价未来怎么走？

张大伟认为，因城施策是未来房地产政策的主要特点。上海作为一线城市代表，供给侧需求就是增加供应量，而对于类似福建和海南的供给侧改革尝试则是改变目前库存属性，减少库存压力大的城市的供应量。整体看，房地产调控在持续的去库存政策影响下，已经进入一个新的周期，大部分三线、四线城市楼市库存压力大，对激发需求的政策越来越不敏感。在这种情况下，要求调控政策必然是转移到供给侧。

受2月“去库存”政策持续加码影响，以及高价地的刺激，节后楼市成交持续升温，一线楼市正全面开启的疯狂追涨模式。3月2日发布《2016年2月中国房地产政策跟踪报告》，预计一线城市房地产调控政策或将在短期收紧，二线热点城市成为政策主要受益端。 判断，未来针对需求端特别是新市民阶层购房的政策环境有望进一步宽松，货币政策、税费政策、保障房货币化等方面会加快引领新市民阶层进入房屋消费市场，而针对供应端的企业税费调整、资金支持等也可期待。

【首创证券：关注区域核心城市的二线房企】

首创证券3月8日发布房地产行业周报称，2016年以来市场维持高位成交水平，低资金成本和高货币增量的宽松环境下房地产作为硬资产的投资价值重新显现，杠杆率的提升以及资产荒的加剧又为新一轮投资性需求的上涨提供支持。核心城市逐渐增强的虹吸效应以及媒体的过度渲染不仅仅加速区域市场的泡沫风险，还在一定程度上抑制大部分三四线城市的去库存进程。因此未来短期不排除民间信贷的收紧以及区域过热市场限制性措施的推出，政策重心将进一步向核心城市周边地区倾斜，未来区域中心城市有望迎来更为宽松的小周期。建议关注荣盛发展、南京高科、华发股份、华夏幸福。

【中银国际：热度蔓延至二三线，两会定调因城施策】

中银国际3月8日发布房地产行业研究报告称，3月首周成交延续节后热度，在一线楼市供应短缺的背景下，热度全面蔓延至二、三线。此外，两会政府工作报告对发展房地产市场的基调不变，但强调因城施策去库存，目前一线楼市过热或引发后续调控措施的出台，而核心二线城市有望最大程度受益此次针对非限购城市的去库存政策。我们维持板块增持评级，建议配置：1)低估值蓝筹地产：保利地产、华夏幸福、招商蛇口、华侨城等；2)受益去库存的区域地产股：广宇集团、迪马股份、福星股份、中洲控股等；3)房地产金融：嘉宝集团、世联行、海德股份等。

【东兴证券：政策仍有后劲地产股还有空间】

东兴证券3月7日发布房地产行业研究报告称，政府工作报告对房地产行业产生有利的影响，并在近期使之前的政策效果的叠加效应产生出巨大的市场效果。投资建议：一是业绩增长带来的投资机会，重点关注万科A、招商蛇口、保利地产、华发股份和金地集团等上市公司；二是具备区域型优势带来的投资机会，重点关注中国武夷、中南建设、金科股份、信达地产和福星股份；三是事件参与带来的投资机会，重点关注北京城建、首开股份、荣盛发展、中国高科和嘉凯城。

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