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政府如何给一线房产市场看颜色

https://m.biud.com.cn 2016年03月10日09:17 家居装修知识网  

  最近一段时间,由于媒体纷纷报道一线城市房价暴涨,相关政府领导纷纷表态要对当前的火爆市场给予一定的控制。

  于是,市场上开始疯传关于一线城市的相关调控政策即将袭来。市场谣传的有多种版本,比较多的是限购升级版,比如传言说外地人在上海购房社保缴存年限从2年调整到5年,在深圳购房社保“1改3”。另外,更多的是对于市场秩序的相关维护,比如关于对场外配资、提供“首付贷”等金融手段的暂停。也有说要加税的,提高相应的交易方面的税收。还有说在发放预售许可证时要实施限价措施的。反正就是一副“山雨欲来风满楼”的架势。

  到底当前市场如何?到底政府应该出台哪些政策、手段?我有一些观点和建议,仅供大家参考。

  观点一:一线城市并未出现大范围炒房潮,部分二线反倒需引起重视

  从目前情况来看,一线城市并没出现严重的投资、投机热,炒房潮并非大范围存在。一线城市当中,北京、上海、广州三个城市,社会秩序相对稳定,炒房情况比较严重的是深圳,市委书记马兴瑞也已经明确表态要对此进行打击。由于限购政策在这四个城市落实情况还不错,所以,并不需要对媒体报道的投资、投机过度担心,特别是北上广。反而一部分非限购二线城市的投资、投机现象已经愈演愈烈,部分刚需盘投资客户超过70%,直接推动了房价的暴涨。

 观点二:舆论导向是影响市场情绪的最核心因素,并非真正的供需失衡

  节前节后,一线城市的销售火爆,其中尤以深圳成交量价暴涨为甚。这当中最主要的原因是购房者的情绪被极大调动、点燃。购房者的普遍心理是:房价开始快速上升,再不买的话,房价又会进一步上涨。在此心态下,出现了非理性集中入市的羊群效应。

  这当中,媒体可以说是起到了推波助澜的作用,直接造成了购房者的恐慌,使之都纷纷锁定房源、签约购房、落袋为安。但事实上,如果没有媒体的推波助澜,市场可能会是另一番景象。

 观点三:金融杠杆并未过度,场外配资大多是为了给购房者提供过桥贷款

  被众多媒体和政府诟病的所谓金融手段,类似于场外配资、“零首付”等,被部分媒体认为是推动房价上涨的罪魁祸首。但事实上,目前这类场外配资手段大多都是为了卖房、买房之间的房款时间差而做的过桥贷款。以链家为例,去年链家理财80%的资金都是在三个月内还清的,实际为交易起到了极大的促进作用,而并不存在大范围的所谓“零首付”购房状况。

 观点四:春节前后正是供应青黄不接的时候,并未出现大范围的捂盘惜售

  当前,各个一线城市的消化周期都达到了历史最低点,很重要的一个原因是供应量不够。一方面,是因为1、2月原本就是楼市淡季,开发商一般不太选择在这个时间推盘,而大多会选择在3月中下旬开盘上市。另外也有一定的政府因素,政府为了控制当前房价,而采取对部分中高端楼盘停止办理预售证的做法,也造成了事实上的供应减少。

  随着三月中下旬的来临以及两会的结束,供应将会逐步恢复正常,青黄不接的阶段也将过去。而当前,政府加快预售证的办理才是解决短期供求失衡最重要的手段。

  对于应对的政策,我还有以下几个建议。

  建议一:没必要出台所谓的限购升级政策

  目前而言,无论是深圳、上海还是北京,对于外来人口的所谓歧视性政策没有必要进行进一步的升级,但对于相应材料的审核可以更加严格,以防作假。

 建议二:税费、金融支持等没必要做太大的调整

  通过加税来抑制交易,这是最不可取的,是恶政。金融层面,可以加强审核,或者不对其他城市施以首付降至20%等的政策优惠,但完全没有必要提高首付比例,特别是对首套置业群体,也没有必要对贷款利息做一些惩罚性的设计。

  当然,对银行、中介机构及企业做的场外配资、“首付贷”这类金融产品应该加强审核。对贷款资格加强审核,以实现对真正需要买房、换房的客户群体继续给以支持,而对投资、投机客户予以相应限制。

 建议三:对交易等市场秩序应当加强管理

  对于包括炒楼花、炒房等已经出现的现象应该给予坚决的打击和抑制,不能蔓延开来,造成事实上的供应短缺和房价泡沫。这一点,尤其在深圳,相关政府应该采取一定的措施。在其他城市,应该进一步加强交易管理,维护良好的市场秩序,同时也要引导媒体进行更加客观公正的报道。

 建议四:尽可能增加土地的供应

  虽然远水解不了近渴,但能够增加更多的住宅用地供应,对市场是会有一定帮助的。容积率要尽量地挖潜,供地结构上面,像深圳已经提出要加大关外的土地供应,其实,上海、北京的中心城区之外也还是有一定潜力可挖的。完全可以把未来的一些额度拿到当前,提前供给,以平衡当前供不应求的市场。

  所以,大家对当前的市场没有必要过分担忧。如果是因为投资、投机而造成的市场暴涨,很快也会受到市场自身的打击,过去十年市场的整体表现也充分这一点,市场的力量还是相当强大的。再加上北上广深严格的限购政策,因而无需过分“杞人忧天”。市场整体还是非常健康的,当然也还需要进一步的引导和规范。

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