中新网3月17日电(房产频道 孙建永)四、五万元一平米的房子长什么样？在北京，符合这个价位的房源能列出一大堆。不过，如果是在五、六环的城郊，能卖到这个价位恐怕不是一般的房子。更值得关注的是，开发商将225平米的户型面积设计成两居室，这在市场上更不多见。

　　近两年来，北京房地产市场中高端楼盘越来越多，分布区位也逐渐从中心区向城郊区扩展。记者在实地走访中发现，通州、房山等区域已经有不少“高价房”入市，产品类型和户型设计也形式各异，这些以改善型需求为主的城郊中高端住宅正渐成趋势。

　　奇特户型设计 225平米打造两居室

　　日前，记者来到房山的良乡大学城附近探访，这里位于北京西南五环和六环之间，跟通州、大兴等新兴区域相似，这里很多已建成或在建的楼盘一座挨着一座。在众多楼盘里，万年•广阳郡九号显得与众不同。

　　从产品定位来看，据万年•广阳郡九号营销总监陶笑天介绍，这个项目打造的是一个区域性的高端住宅，包括一线品牌精装修，139平米-228平米的大中型户型设计，主要针对改善型购房的客群。这与周边以毛坯房为主，定位刚需、刚改需求的楼盘不同。

　　其中，项目推出的225平米两居室的大户型房源，仅客厅面积就达到60多平米，餐厅和衣帽间也很宽敞，这种设计放眼房山区甚至整个北京都不多见。按照传统的户型设计思路，225平米完全可以设计成四居室甚至五居室，满足多成员家庭的居住需求。而200多平米的大空间，只有两个居室，它的需求人群会是哪些？

　　为此，陶笑天解释称，225平米两居户型并不是项目主打产品，整个社区中只有13套。不过对这类产品也进行了市场调研，客群主要针对高端阶层和部分年轻人，他们对家庭居室数量要求不多，但是偏重于居住质量和社交需求，比如可以搞一些家庭聚会。

　　记者同时了解到，广阳郡九号项目采用了恒温恒湿、PM2.5空气净化等10项生态科技技术，还有配备25米国际标准恒温泳池、云健康体检中心、SPA空间等服务的万美俱乐部、14.8米超大面宽等诸多设计，这些指标都高于周边楼盘，价格自然不会低。

　　北京城郊住宅产品正在升级

　　其实，作为升级型产品，以上楼盘在城郊区域并不是个例。

　　近一两年来，北京商品住宅市场已经全面高端化，很多城郊的房子已经不单单为初级置业人群设计，开发商正在产品升级方面做文章，为改善升级购房人群提供中高端住房。比如，不少楼盘引入了恒温恒湿恒氧的生态科技，还有的融入了互联网技术，实现智能社区和智能物业服务。

　　据亚豪机构市场总监郭毅介绍， 近年来北京城郊楼市产品升级是一大趋势。目前通州、大兴已经陆续有中高端楼盘供应。而房山也不例外，随着区域内入住人群的增多、商业和交通配套设施的完善，会逐渐催生改善型住房需求。

　　另一方面，伴随区域产品的升级，房价也水涨船高。

　　据了解，房山区楼盘单价普遍在20000元-30000元以上，多为满足刚性置业需求的住宅产品。近一两年，受到土地价格提升等因素影响，区域内已经陆续有更高价格的楼盘出现，比如五矿铭品报价约为34000元/平米，这在周边已经算是报价较高的楼盘了，未来广阳郡九号预计售价或达到45000-46000元/平米。

　　其实，在北京昌平、通州、大兴等有些片区，楼盘单价在三、四万元的房子早已有之。众多改善型住房云集北京各大郊区，如何吸引客源，对开发商来说是一大考验。在郭毅看来，开发商应抓住地缘性客户，同时对大片区客户进行导流。产品打造上应该更多考虑改善型家庭人口结构和人口数量，洞察客户需求，做好项目空间布局，从而在产品上做出创新。

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