三四线城市的库存现状如何？去库存的根本途径是什么？房地产企业该如何自救？近日，全国人大代表、河南建业集团董事长胡葆森在接受记者采访时表示，城镇化进程是去库存的根本之道，各城市之间的分化已经越来越明显，对于绝大多数三四线城市来说，必须找到能够替代房地产的新动能，但这无疑将是一个漫长的过程，在这期间，企业必须找到属于自己的蓝海。胡葆森表示，转型城市综合服务商和轻资产，是建业集团的未来发展方向。

  去库存的“药方”

  今年年初，中央和各地相继出台了一系列政策，促进房地产去库存。对此，胡葆森认为，目前出台的调控政策仍多偏重于“需求侧”，例如信贷杠杆、购置税费减免、优化落户、房价补贴等。胡葆森认为，把重点放在刺激住房需求上，只能实现短期内的去化效果；从长远来看，房地产去库存，关键要靠供给侧改革。

  胡葆森建议，加大城市房地产开发用地管理力度，控制增量，调整存量；同时，开发商受制于拿地成本及税费支出，造成产品价格下降空间有限，减税降费是供给侧改革的第一要务。

  此外，建议各级政府清理处置批而未供和闲置土地，鼓励新产业、新业态利用低效存量地，允许多余房地产用地转换用途；政府还应加大政策倾斜、拿地优惠力度，鼓励企业探索养老、健康、文化旅游等特色地产开发模式，引导企业加大对绿色节能、智能化、住宅产业化产品的研发投入，提升供给侧的产品制造、升级能力。

  在胡葆森看来，长期以来的供需错配，造成房地产目前的相对过剩和高库存，新型城镇化将是去库存最根本的方法，发展生产、解决就业、鼓励农民进城等。胡葆森说，但这并不是短期就能解决，快则两三年，慢则五六年，将贯穿整个“十三五”期间。 

  寻找新动能

  受房地产下行的压力，去年，河南省不少县区财政收入出现了大幅下滑。今年的GDP增速想要达到去年的水平很不容易，2016、2017年的日子会比2015年更难更紧。他用一句话形容了当下的形势，“病来如山倒，病去如抽丝。”

  目前建业集团已经进入河南省的18个地级城市和22个县级城市，去年建业有超过2/3的销售来自三四线城市，郑州不到1/3。今年，胡葆森加大了在郑州的销售力度，预计1/2的销售来自郑州，“春节后，郑州的市场不错，但三四线城市增长压力依然很大。”

  与城市发展需要寻找能够替代房地产的新动能一样，房地产企业也同样要找新动能。

  在胡葆森早前撰写的《寻找建业的蓝海》一文中，他就指出，河南目前城镇常住人口接近一亿，建业的蓝海在哪里，就是这一亿人。“这一亿人你是服务不了全部的，那么你能不能服务这一亿人的十分之一，一千万人，我想有可能，所以我就把建业蓝海定在，二十年也好，三十年也好，要精准的服务一千万河南人。”

  胡葆森所说的要精准服务的一千万河南人的设想，不仅只是住房。2015年，建业就提出“以轻资产为主要模式，构建大建业生态系统，实现企业从房地产开发商到新生活服务商的整体转型”。

  具体来讲，建业正在布局酒店业、现代农业、餐饮、休闲度假、文化旅游、教育、体育等多元化产业。“预计2018年基本完成转型”，按照胡葆森的规划，到2022年建业30周年时，地产收入的比重将下降至60%-70%，而其他收入将增至20%-30%。

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