"宜居中国"走进山东暨惠达•亚太住宅产业论坛现场

　　【主 办】： 中国建筑装饰协会 山东省建筑装饰协会

　　【承 办】：中国建筑装饰协会厨卫委员会 济南市装饰协会 惠达集团 宜居中国联盟理事会

　　【特邀支持】：中国房地产业协会 中国房地产研究会

　　【媒体战略合作】：搜狐网、世研传媒《东亚企业家》、家饰

　　【主 题】：搭建合作平台 建设宜居中国

　　【时 间】：2011年8月19日 周五 14：15

　　【地 点】：济南喜来登酒店（历下区龙奥北路8号）

　　【简 介】

　　从2009年底开始启动的惠达亚太住宅产业化论坛，以传播国内外先进的住宅产业化理念、经验和技术，搭建合作交流平台为目的。迄今为止，在北京、上海、深圳、天津、成都、重庆、唐山等举办10次以上，获得各方热烈反响。鉴于保障房建设日益成为业界最为关注的焦点，但有关行业标准、经验与信息严重匮乏的现状，论坛组委会决定从2011年6月开始，全面启动“宜居中国全国行”工程。河北、辽宁站已于6月20日、7月22日完满举行，论坛在当地获得了巨大的影响，对促进当地包括产业化住宅、保障房建设项目中相关的行业发展和联动起到积极的促进作用。济南站作为第三站致力于“搭建住宅产业化交流协作平台”，将切实为当地房地产企业、建筑装饰企业、部品商等全产业链提供服务。

"宜居中国"走进山东暨惠达•亚太住宅产业论坛会议现场

　　【主持人】尊敬的各位领导、各位来宾及广大的新闻媒体朋友们，大家下午好！

　　我是来自中国建筑装饰协会厨卫工程委员会的胡亚南，非常高兴能够主持此次论坛，和新老朋友相识相聚在历史文化名城济南。首先请允许我代表中国建筑装饰协会厨卫工程委员会对论坛的召开表示由衷的祝贺。

　　首先我简单地向大家介绍一下论坛的相关情况。惠达住宅产业化论坛是在2009年启动，以普及住宅产业化知识和传播国内外先进的经验、理念、技术以及搭建上下游交流合作的平台为宗旨，先后在我国的北京、上海、深圳、重庆、成都、广州十多个地方举办了十几场论坛，受到了各界热烈反响。进入2011年以来，我们看到大规模保障性安居工程的决策部署使保障房的建设日益成为人们关注的重点。但是，不可不面对的是，在保障房建设这个领域当中确实存在着标准、经验包括信息的缺失和匮乏，所以组委会在2011年6月份就决定启动“宜居中国”全国行的活动。我们先后于6月20日在石家庄和7月22日在沈阳圆满地召开了两届论坛，应该说对当地的住宅产业化和保障房建设起到了一定的促进作用。今天我们也带着我们的专家来到历史文化名城，和济南建筑、装饰行业的同志们就这个问题深入的探讨。

　　首先我介绍一下莅临今天论坛的各位领导，由于时间的关系，大家不一一鼓掌和起身，我介绍完之后大家一并掌声。

　　今天光临论坛现场的嘉宾有：中国房地产研究会副会长童悦仲、中国建筑装饰协会副秘书长王毅强，中国建筑创始协会行业发展部主任王本明，中国建筑装饰协会厨卫工程委员会秘书长高世彦，中国建筑装饰协会厨卫工程委员会特约专家王玉龙，中国建筑装饰协会厨卫工程委员会特约专家苏惠林，山东省房地产业协会副会长金正军，山东省房地产业协会副秘书长刘德良，山东省建筑装饰协会秘书长刘林江，济南市房地产业协会秘书长张红，济南市建筑装饰协会会长赵世中，济南市建筑装饰协会秘书长王培良，济南城乡建设委员会住宅产业发展中心主任王全良以及论坛特别的支持企业惠达集团总裁王彦庆。

　　我提议，让我们以热烈的掌声对各位领导在百忙之中莅临论坛现场表示最衷心的感谢，欢迎你们的光临。今天应该是高朋满座，还有来自于山东和济南的地产、建筑装饰行业的各位精英、各位同仁以及一直以来支持我们论坛的广大媒体的新闻朋友们，在此我代表主办方对各位的光临表示最衷心的感谢和最隆重的欢迎。

　　中国建筑装饰协会在2009年底就接触到这个论坛，我们感觉到这个论坛在普及住宅产业化知识方面起到了很积极的作用，所以我们就给予了充分的重视，我们参与论坛并给予这个论坛帮助。中国建筑装饰协会副秘书长王毅强也来到了今天的论坛，首先有请王毅强副秘书长致辞。

　　【王毅强】各位领导、各位来宾、新闻界的朋友们，大家下午好!

　　首先，我来代表中国建筑装饰协会、中国建筑装饰协会厨卫工程委员会对本次论坛的顺利召开表示热烈的祝贺！ 同时也非常感谢惠达集团给予本次论坛的大力支持。

　　改革开放以来，我们国家的建筑装饰行业经过30年的发展，目前应该拥有行业拥有15万家企业，1400万从业人员，行业的高级工程技术管理人员近100万人，行业内的室内人员近100万人。“十一五”期间，行业产值由2005年的1.15万亿上升到2.1万亿，而我们预计到“十二五”2015年行业的产值将会达到3.85亿元，占国内生产总值的5%左右。行业的年均增长速度在15%左右。

　　近几年来，随着房地产市场的蓬勃发展，给我们国家的住宅装饰装修行业带来了广阔的发展空间，同时也给部品生产企业带来了巨大的商机。

　　今天我们所要探讨的是住宅产业化发展的问题。中国建筑装饰协会在刚刚制定的“十二五”规划纲要中，明确地指出在未来五年的行业产业化的发展目标。“十二五”期间要以推动产业化发展、转变发展方式为主线，以创新驱动、内生增长为基础，提高环保、节能安全水平，促进行业健康可持续发展。“十二五”期间，还要不断地提高行业对产业化的认识问题，继续把产业化作为行业发展的重点。认真总结推广行业产业化的发展经验，提高标准化、工业化的水准，加大创新力度。在解决产业化发展的一系列管理与技术管理方面有所突破。

　　今天，我们相聚在济南共同探讨保障房的产业化应用问题，我们今天的研讨会邀请到业内著名的专家，邀请到了山东省建设行政主管部门的领导和行业协会的领导，包括济南市装饰协会的有关领导以及济南众多房地产装饰企业的领导和设计师，大家集思广益，共同探讨产业化发展问题。

　　最后，预祝今天的吨谈圆满成功。谢谢大家。

　　【主持人】感谢王秘书长的致辞。在论坛开始的时候，我给大家介绍，我们的论坛已经在全国的十几个地方举办了十几场以上。我们有一个很深的感触，就是每走到一个地方，都受到地方房地产及建筑装饰行业领导的大力支持和关注，济南更是如此。在此，也确实非常感谢山东省包括济南市的地产和建筑装饰行业领导给予我们的大力支持和帮助。下面，让我们隆重地有请山东省房地产业协会的副会长金正军会长致辞。

山东省房地产业协会的副会长金正军会长致辞

　　【金正军】尊敬的童会长、尊敬的王秘书长、尊敬的王总裁，各位领导、各位专家、各位来宾，大家下午好！

　　非常高兴参加“宜居中国走进山东暨2011惠达·亚太住宅产业化济南论坛”，在此我代表山东省房地产业协会衷心感谢各位领导、各位宾朋长期以来对山东房地产事业的关心和支持，同时对论坛的召开表示热烈的祝贺。

　　大家知道，近十年是我省房地产事业飞速发展和取得巨大成就的十年，为拉动经济增长、增加地方财政、改善居民生活、促进城镇化发展发挥了积极作用。但是从总体上看，山东房地产市场发展结构不尽合理，住宅建设和消费模式比较粗放，资源人员消耗比较大，住宅产业化水平比较低，创新能力也比较弱。这些问题还是比较特殊，特别是当前房价问题已经成为领导关心、群众关注的热点。面对新的形势，中央上级出台了一系列的政策，其中很重要的一条就是通过保障性安居工程来缓解自主需求，与此同时，作为完成保障性安居工程任务的关键之举，就是住宅产业化应运而生。这是以供应化的方式生产住宅，大幅度地提高劳动生产率，全面提升住宅质量，实现节人、节材、节水、节地和环保，延长住宅寿命，利公利民的好事大事。于是山东省房地产业部门高度重视，已经将住宅产业化作为推进全省房地产转型发展的重要举措，规定住宅产业化首先从保障性住房抓起，现在我们正在研究政策，近期还要召开全省的会议来具体部署。

　　我们感到住宅产业化发展和保障性房建设已经进入到前所未有的发展阶段，对于房地产企业、建材家居企业和建筑装饰企业来说是新的重大商机，是难得的发展机遇。同时，也是新的重大挑战。在这种形势下，惠达集团联手CRC世研与中国房地产业研究会、住宅产业化促进中心合作，共同发起宜居中国联盟，并且主办宜居中国走进各地的论坛，搭建各地建筑、装饰企业合作交流的平台，今天童会长作报告，专家进行授课十分必要也十分有意义。这对于我们更好地把握形势，转变观念，树立新的理念，及时交流经验，促进企业共同发展必将发挥着积极的作用。

　　我们山东省房地产业协会愿意为推进全省乃至全国住宅产业化事业做好工作，搞好服务，作出贡献。

　　最后，祝论坛圆满成功！祝各位领导和朋友在济南生活愉快！身体健康！谢谢。

　　【主持人】非常感谢金会长热情洋溢的致辞和给予我们论坛的积极肯定。下面有请刚才金会长致辞当中提到过的房地产业的资深专家，来自于中国房地产业研究会的副会长童悦仲老先生为我们作主题演讲，童老演讲的题目是《中国房地产业转型与建设宜居中国》。欢迎童老，谢谢童老！

中国房地产研究会副会长童悦仲在作《楼市调控与住宅产业化》的主题演讲

　　【童悦仲】大家下午好。我的题目改了一下，今天准备讲一下《楼市调控与住宅产业化》。

　　中国房地产业研究会和中国房地产业协会都是住房和城乡建设部业务指导，在民政部登记注册的国家一级社团，现在这两个社团合署办公，其实是一套人马两块牌子，会长是一个。为什么一个叫研究会，一个叫房协呢？实际上它的区别是，房协是一个行业协会，行业协会主要是企业参加。按照民政部的规定政府是不允许参加协会的，因此还有一个房地产研究会，房地产研究会包括各个省市、自治区的建委、建设厅、公积金办公室、中国人民解放军、各大军区、军兵种的营房部门以及各大院校的设计院也包括材料生产企业、房地产开发企业都可以参加研究会，它的范围更广泛一些。所以现在是两个牌子。

　　我想今天讲这么几条：

　　一是我国住房的工作目标。温家宝担任第二届政府总理时，国务院就决定撤销原建设部，组建新的住房建设部，实际上人马基本上没有动，只是职能略有修改，城乡公交规划建设，建设部要参与，公共汽车、出租汽车由交通部来管，其他的职能按照国务院方案基本上没有变。名称把住房分在前面，住房就更加突出。在美国有住房和城市发展部，和我们这个是一样的。

　　我们国家的住房目标有三个方面，不是单一目标是多方面的目标。从社会目标来说要做到人人享有适当的住房。1996年在土耳其伊斯坦布尔的大会上，这次大会上有两个主题，一是人人享有适当的住房，另外一个主题是在城市化进程中人类住区的可持续发展。人人享有适当的住房不是人人有房产，是人人有住的地方，有的可以是自己的房子，有的是租赁别人的房子，有的收入比较低，政府提供保障。

　　二是经济目标，建设以及建成以后的管理可以吸纳很多的就业，解决就业问题，拉动国民经济的增长，保持行业的持续健康发展。这是经济方面的目标。

　　三是环境目标，做到节能、省地和环境保护。
　　二、城镇住房的基本政策。城镇住房的基本政策可以归纳为三个方面：

　　第一，实行市场供给与政府保障相结合的政策，而且是以市场供给为主。温总理提出来在“十二五”期间各类保障性住房建成3600万套，今年和明年要开工1000万套，这个量是相当大的。廉租房是50平米以下，经济适用房每套60平米左右，一般不超过80平米，限价商品房一般不超过90平米。即使最小的50平米来计算的话，1000万套就是5亿平方米。从1998年到现在，每年的城市住宅竣工量也就是在6亿多平方米。所以，保障性住房的建造任务是非常重的。
　　第二个方面的政策是通过购买和租赁两种方式满足居民的住房需求。商品住房和保障性住房都是这样，其中的经济适用房和限价商品房也是要购买，带有产权的。公共租赁房和廉租房是没有产权的，是租赁性质的。
　　第三个方面的政策是鼓励自住型、节能省地型的小户型住房建设。虽然现在经济总量日本，位居世界第二，但是我们有13亿人口。基本的国情是人多地少，从人均收入来说，我们还排在世界的将近100位左右，我们人很多，不可能住非常大户型的住宅。
　　 三、房地产市场调控。
　　为什么要调控？很简单，这几年房地产的房价过高，上涨过快，这个已经引起了社会的不满。每年我们国家3月份要开“两会”（全国人大和全国政协的会议），每次会上主要的议题都是房价问题，国务院的压力非常大。通过几次调查，70%的人关注的第一问题是房价，腐败、食品安全、养老、医疗、教育等等其他的一些群众不满意的问题都排在房价其后，所以这个问题不解决不行。它已经不是一个简单的经济问题，而是一个社会性的问题。不解决的话，甚至会影响到社会稳定和政权巩固。
　　中国13亿人口至少有三四亿家庭，90%以上的家庭要想拥有一千万的资产，我认为可能都是近期很难实现的梦想，但是这个梦想似乎在北京这样的城市在前些年就很容易实现。比如说在2004年之前，如果你在北京四环内贷款买两套150平方米及以上的房子，现在把它卖掉其中一套，你就可以把所有的贷款都还上，就可以成为千万元户，这是很不正常的一种现象。
　　 因为房价过高，现在很多年轻人逃离北上广。我们每年接收大学生的指标。中国房地产业协会和房地产业研究会申请了两个京外生源进京的指标。京内生源是指在高中毕业的时候是北京户籍，这样的学生无论考到北京的院校、其他地方的院校甚至考到国外去，毕业的时候是应届毕业生，接收是没有问题的。京外毕业生就是北京以外的地区考到北京或者其他的地方，毕业以后到北京去，这是京外生源。要想接收京外生源的学生，这个是必须要申请的。我们今年开始物色这两个学生，在网上报名、应聘，然后送到有关的司局考察人品、能力，能不能适应工作。

　　结果我们试验了几个学生，觉得还是不错的，比较满意。国家规定接收一个外地生源同时搭配两个北京生源，而且这两个北京生源的学生落实了之后，才能把京外生源的户口迁进来，因此我们还专门进了4个北京的京内生源的学生，最后两个指标浪费了一个。找了几个学生，考察了觉得不错，但是他们一算账，觉得不行，这个孩子是河南农村的，没有任何背景，家里收入很少的农民子弟，在清华大学念到硕士今年毕业，他写文章很好，是学法律的法律知识也很好，我们找他来签字的时候他放弃了。

　　他说，女朋友的父亲贵贱不同意，如果到了北京，靠什么生活？他的女朋友是学化学的硕士毕业生，现在在北京的一个外企临时打工。我们把他的户口接收过来以后，他的妻子也可以把户口迁过来，他的岳父是东北吉林省省级局的公务员，他说你们两个人的工资加起来买房子买不起，租房子会花掉一半，生孩子怎么养得起？还有一个机会是甘肃省向他们招手，甘肃省的条件说你来到这里以后直接是公务员，不用考，带着一个条件是到一个镇上当副镇长或者副乡长，两年之后再重新分配工作，肯定是公务员，是哪个城市不一定。你如果结了婚，可以到甘肃省，可以考公务员。估计在甘肃省考上没问题，如果考不上我给你安排到事业单位。最后，小两口商量了半天，最后还是到甘肃，放弃了北京的这个指标。为什么？主要的是北京的生活成本太高，主要是房价造成的。
　　高房价加剧了社会财富分配的不均，拉大了贫富差距，导致了一部分人对另一部分人财富的掠夺，这个是很不正常的。因此，国务院下决心要进行房地产调控，坚决不动摇。
　　调控的手段是什么？大致可以分为四个方面。价格在市场经济条件下是根据供需关系决定的，要调控价格一是要从需求方面调控，另一个要从供给方面调控。需求方面就是要减少需求，增加供给。这样的话，房价才能够控制住。
　　这些年房价的上涨过快，有一部分炒房的发了财，其他的人看在眼里跟进。为什么房价涨这么快？房价涨得越快，投机的人越多。投机的人越多，房价涨得越快。所以在短期内就把房价催生上去了。现在形成了什么情况？很多人跟着开发商，你到哪儿开发，我有钱就买房子，贷款买、借钱买。在一线城市房价太高买不起了，调控了，我就跟到二三线城市，尤其是有品牌的大的开发商，后头总跟着那么一批人。社会上为什么有那么多的中介公司？临街的店铺或者小区里有很多中介公司，就是为炒房服务的。
　　所以第一个手段是抑制投机需求，限购、限贷。北京规定，如果是北京户口的家庭，家庭成员已经有两套房子，花多少钱都不能卖给你第三套房子。如果你没有北京户口在北京工作，你要提交5年以上的在北京纳税证明或者5年以上的北京社保证明（我们叫做“五险”），如果提供不出来就不可以买，如果能提供出来，只能买一套。
　　再就是限贷。银行收紧银根，想在银行贷款很难。居民要买房子，到银行里办按揭，很多银行不给办。为什么？存款准备金率提得很高，银行没有额度，没有额度就不能办。特别是有的银行即使给你办了，说现在没钱，半年以后拿钱，半年以后银行才能把钱划到开发商账上，开发商即使把房子卖出去了，也拿不到钱，所以资金非常紧张。这是抑制投机性的需求。
　　第二个手段是增加供给。增加保障性供给和经济适用房的供给。保障房建造量很大，一方面是为了还账，前些年对保障房建设有所忽略。另一方面，避免伤害了整个国民经济的发展。我们的经济靠三驾马车：一是出口，二是投资（包括房地产投资），三是内需消费。对商品房限购限贷，通过保障房的建设可以对其他行业尽量减少影响。大量地建造保障房，对建筑材料的需求很大，对施工企业的需求也很大。另外，房子建成了以后，家具、家电、纺织品等等这些行业都不会受影响。
　　第三个手段是加强对房地产市场的监管包括限价。年初让各个城市报限价目标，必须一房一价，而且不能再任意涨价。
　　第四个手段是问责。凡是执行不力的地方政府要问责，这一条在中国比较管用，要约谈，要问责，要考核。一般的官员最怕这一条。

　　调控的前景。一线城市限购、限价、限贷以后，很多房地产商转移到二三线城市，二三线城市的房价上涨比较快，因此宣布对二三线城市也要实行限购。最近单子快列出来了，至少有30个城市要限购。其他城市如果房地产上涨过快，也要限购。
　　调控的前景：
　　第一，房价过快上涨的趋势被遏制。实际上在北京已经被遏制住，在北京每个人都会收到十几条、几十条卖房子优惠的短信。北京很多房地产公司的老总跟我讲，现在很困难。如果是新盘，还好办一点儿。新盘本来一平米准备卖4万的，现在这个市场卖4万肯定不行了，现在开盘就3万。这个本身就降了，但是老百姓不一定能觉察出来。房地产开发商觉得最不好处理的是老盘，比如说这个项目一期、二期、三期已经开发完，三期已经卖到四五万，四期怎么办？如果降下来卖便宜了，老业主不干，肯定闹事。如果按照三期的价格卖，肯定又不出去。
　　第二，新建住宅品质提升、服务改善。以前在北京买房子还要拿号排队买，这种状况现在几乎不出现了。开发商要生存，反过来要注重住宅品质的提升。要改善服务，在房子卖得最快的时候，有一俗话叫做“皇帝女儿不愁嫁”，这个时候品质不品质不是特别重要，特别是对于中小开发商来说不重要，只要拿了地肯定能赚钱，以后就不行了。
　　第三，住宅产业化进程加快。大量的保障性住房比较单一，面积限得比较死，尤其是公租房和廉租房必须是成品房，即装修过的。不可能把公租房和廉租房做成毛坯房，让大家去装修这不行，所以要做到成品房。现在的市场情况是，很多的商品房也做到了成品房。万科宣布2011年起不再做毛坯房，像恒大也是这样。
　　为了提高质量，为了降低成本，住宅产业化的进程会进一步加快。
　　四、住宅产业化。
　　什么是住宅产业化？联合国对产业化下了定义，有6个方面：第一叫做生产的连续性。第二叫生产工艺的标准化。第三叫生产过程的集约化。第四叫工程建设管理的规范化。第五叫生产的机械化。第六叫技术、生产、科研一体化。
　　好记不好记，不太好记，有点儿拗口。从1990年开始，日本的建设省住宅局跟中国的建设部开始合作，通过日本国际协议事业机构有一个JICA计划，是面向全世界发展中国家提供援助，JICA计划已经实行了五期，每一期都有合作的主题，日方要给一些援助和经费，日方派长期专家或者短期专家到中国工作。住宅产业化的概念是日本人1968年提出来的，我们问你们日本最早提出来住宅产业化，能不能用最简练的语言描述一下什么叫住宅产业化。日本专家不加思索，他们脱颖而出，说住宅产业化就三句话：第一是资金和技术的高度集中。第二是大规模生产。第三是社会化供应。满足这三条就是住宅产业化，满足不了的就不是住宅产业化。
　　中国劳动力便宜，中国的任何东西都应该比美国的便宜，为什么中国的汽车比美国的贵？因为美国的产业化程度高，这就是产业化的魅力和作用。
　　为什么要推进住宅产业化？现在有人说住宅产业化的方式成本会高。错！推进住宅产业化很重要的是，在国外是降低成本。而在我们来说是降低成本、提高劳动生产率、缩短工期、减少劳动强度、节省材料，这才是推进住宅产业化的目的。否则的话，实行产业化干什么？
　　前几年澳大利亚有一个代表团到建设部访问，他的团长跟我说，你们推进住宅产业化，在你们眼里，澳大利亚已经实现了产业化。但是我可以告诉你，澳大利亚的产业化是给逼出来的。因为澳大利亚的建筑工人工资是其他行业普通工人的三倍，澳大利亚的建筑工会是最厉害的工会，惹不起。凡是在现场能够分解出来的工序，都拿到工厂里做，在工厂里生产线上做使劳动简单化，运到现场组装，这样我们才能生存。如果用中国的方式盖房子，在澳大利亚没法生存。而且他当时说，你们现在讲“一国两制”，我们和新西兰是“两国一制”，我们都是资本主义。我们现在正打算把工厂迁到中国来，我算过账，中国有很好的技术工人和技术人员，有很便宜的材料，在中国采购、做好，用轮船运到澳大利亚、新西兰，加上运费和关税，也比在澳大利亚生产便宜。
　　我去日本，日本也这么说。日本有一个住建事业部，他们有12000名职工，也是生产房屋的。他最典型的是在生产线上建设住宅，一栋房子（两层小楼有的是三层）四十多分钟组装出来，运到现场一天时间吊装完毕，房子就盖起来了，这就是最极端的方式。当然这种方式在目前的中国还不太适合。但是他说，他也要把工厂迁到中国来。
　　谁来推进住宅产业化？政府在推动，行业协会在努力推进，最根本的是要靠企业。企业是推进住宅产业化的主体。离开企业，住宅产业化就是空谈。
　　我们的住宅产业化这些年已经有了进步，有的媒体经常问我说，产业化好像推进得很慢。我说住宅产业化是一个过程，跟我们国家的经济发展水平、生产力的发展水平、科技的发展水平是相关。在中国人口红利没有用完，我们的劳动力价格比较便宜。在这种情况下，像日本那种建造方式在中国不见得适合，在日本是便宜的，在中国可能就是贵的。但是我们也是有很大进步，而且中国的住宅产业化也不一定全部东西去工厂生产。因为我们人多地少，很多都是高层住宅，现浇混凝土。现在现浇混凝土的方式跟前些年完全不一样，有成套的钢模，用泵送混凝土，这些方式不能说就不是产业化。简单说一个木门，过去在工厂里分开制作（门框等），制作完了以后组装，现在是成套木门，工厂里包装好了以后，一个工人一天可以装四套木门，慢的话一天至少也完成两套半，这比以前提高了很多，这就是产业化的生产方式。
　　怎样推进住宅产业化？政府当然要建立技术保障体系，制定一些标准规范（建筑体系、部品体系、质量控制体系、性能认定体系），但作为企业来说，房地产企业怎么推进？
　　我可以举一个例子。现在万科、恒大这些大的企业都在搞产业化。我就举恒大的例子，恒大是仅次于万科的老二，总部在广州。恒大集团1996年成立，1996年我们的房地产市场很多大的企业已经形成气候，这个时候恒大成立，资本很少，只有2000万。在1996年强手如林的房地产市场要占有一席之地，当时的恒大是很不容易的。一开始就在广州郊区看准了一些穷人买不起房，当时广州的房子算比较贵。在城郊结合部买一些地，交通不是很方便，盖一些毛坯房，找一些施工队做，质量不太好。恒大就这样独树一帜，建毛坯房、小户型，价格很便宜，这样生存了下来，通过原始的资本积累了第一桶金。这样导致了2004年以前一说恒大就是低档房屋的代名词，上不了席、上不了档次。

　　2004年它有了实力以后，搞了一次华丽转身，恒大搞标准化的经营。而且，它在全国各大城市铺开。它拿地有一个准则，就是拿距离城市比较远但又不是特别远的，规划当中有高速公路、有地铁、有轻轨，正在建设还没有建成的、两三年之后能通车的地方，这些地方拿的地都是很便宜的。两三年之后它的小区建成了，也通车了，可以保证业主在一小时之内到达市中心，恒大很少在市中心开发，90%的项目都是这样很便宜地拿到地，搞标准化管理，搞各种各样管理的团队人数的标准化、岗位的标准化、管理制度的标准化，然后搞统一的集中采购。恒大所有的材料都是由恒大总部统一采购，往全国发货。它的背后现在有100多家生产厂家，有各种各样的产品，包括洁具、门、窗、石材、油漆、涂料等等，都是质量很好的。而且恒大跟它们建立一种相对固定的合作，价格压得很低。跟我们建材市场的零售价，恒大可以以2折或者1.5折拿到。但是这些厂家非常珍惜跟恒大的合作机会。为什么？恒大在全国布点（北京、上海没有进），很多城市都有它的项目，而且不止一个项目。它吸引厂家的一是靠量，二是靠按时付款。只要货到，恒大保证每月25日肯定打到对方的账上，绝不拖欠一天，如果拖欠一天，恒大重罚负责付款的人。
　　这叫什么？这叫住宅产业化的生产组织方式，所谓虚拟的住宅产业集团。住宅产业化一个是生产方式的改变，一是生产组织形式的改变。恒大就有这样一个雏形。好比说麦当劳、肯德基搞标准化，中国的快餐按说是最有实力的，中国餐馆开遍全世界，为什么我们学不到西方人的经营方式、产业化的方式？可能跟传统中国人的观念有关。什么叫产业化？想想麦当劳、想想肯德基，这就叫产业化。我们的房地产也要做到产业化，恒大现在做得不错，全部都是装修房，而且恒大的质量很好，基本上没有多少投诉。如果交房以后有一点儿投诉都是小问题，很快都会处理的。当然，它除了这些产品供应厂家以外，装修公司也跟它签合同，施工企业也跟它签合同。所以，恒大紧逼着万科，或许很快会超过万科。万科也是集中采购，也很好，还有绿城以及其他开发商，都有它们的办法。
　　1977年的时候，当时还没有改革开放，当时叫做毛主席的革命外交路线，跟美国1972年尼克松访华有关。当时北京市建工局的总工程师带领人员到美国考察，回来以后给我们做了一个报告，他说不得了，美国鸡蛋很多，人家一家人养上万只鸡，咱们中国还是老太太养鸡。当时我们听着天方夜谭，后来我们引进了产业化的技术以后，我们的鸡蛋要多少有多少。
　　谢谢大家认真地听我讲完。谢谢。

　　【主持人】非常感谢童老。

　　什么是住宅产业化，怎样推进住宅产业化，谁来推进住宅产业化？童老给我们上了住宅产业化包括房地产政策调控普及的课。
　　我们过去在石家庄和沈阳的论坛中，得到了一个结论是，很多的专家包括业内的同仁们也一致同意，保障性住房是推进住宅产业化很好的契机。济南的论坛也是就住宅产业化进行多一些的分析，接下来给我们带来主题演讲的是跟童老不一样的，童老是来自于行业内的专家。这位是我们的专家，在精装领域做得非常好的来自于企业的专家。下面有请中国建筑装饰协会厨卫工程委员会的专家，也是龙湖地产精装部的高级经理王玉龙先生给我们做主题演讲。
　　王总给我们带来的是《精装修对住宅产业化的影响》。

中国建筑装饰协会厨卫工程委员会专家、龙湖地产精装部的高级经理王玉龙先生作《精装修对住宅产业化的影响报告》的

　　【王玉龙】龙湖房地产是来自于重庆的一家地产公司，成立于1994年，2004年正式进军北京，现在已经是集团化的公司。前年在香港上市，位居全国第七位。
　　来到济南我是比较开心的，因为龙湖地产非常喜欢山东省这个区域，去年、前年我们分别进入了青岛、烟台，计划明年进入济南。上个月我们在烟台开了一个盘，在烟台的羊马岛，当天开盘有一万多人抢购。
　　龙湖地产成立比较晚，对精装修这个领域研究得没有万科和恒大那么透彻，路也没有他们走得那么深。对于我来讲，我从上大学学室内设计，一直从事这个行业，包括跟中装协也一直在探讨精装领域包括产业化、精装修的一些发展趋势。今天我就从精装修领域谈谈精装修的现状和未来产业化，精装内未来产业化的一种设想
　　我主要分两部分一是装修市场的现状，二是装修与未来产业化的趋势。
　　一、当前住宅装修的现状。
　　我主要从三个方面讲，一是市场，二是装修公司，三是开发商。
　　（一）市场。
　　1.规模大。去年仅仅住宅类的市场完成了9000亿的产值，不算工装，工装基本上是再翻一倍的规模。截止2010年底，装饰企业在全国有15万家左右。这15万家中有资质的只有5.5万家，有1/3没有资质。家装行业有10万家，一级资质的只有不到10家。
　　为什么跟大家说这个数字？现在的装修市场还是比较不健康的，特别是对于住宅这个市场来讲。在全国比较普及的无非是东易日盛、龙发、业之峰，现在又刚刚新军崛起的有几家，它们的年产值都已经达到了10个亿左右。
　　2.人员多。从业人员包括施工现场的从业人员远远不止2000万人。
　　3.待规范。各个装修公司竞争非常激烈，所以就出现很多恶意竞标的情况，还有就是不诚信包括管理人员的流动性很大。再就是技术多数。装修公司真正踏踏实实研究技术的不是很多，特别是前100家以外的装饰公司，真正有自己的研发团队是比较少的。
　　部品商和施工方处于劣势，这个怎么讲？大家都以为甲方的地位是比较高的，说你们说什么我们就得做什么。实际上不是这样的，后面我会讲到对于房地产商或者甲方所处的角色是什么样的。
　　（二）装修公司。
　　行业标准不健全，监督执行难。这里指的住宅市场，特别是对于散户的家装市场。
　　从装饰公司这个角度来讲，在座的可能有很多装饰公司，这个现象是普遍现象，不是指所有的装饰公司。我用了几个“无”，第一个是“无序”，行业间无序竞争，不能形成互助，政府对住宅市场管控较松。为什么讲行业间无序竞争。比如说地产商有这样一个项目，有一些装饰公司特别是我接触的五六年的装饰公司，为了拿到这个标，不惜牺牲自己的利润甚至于零利润或者亏损。他说，如果我能做你们龙湖的项目，能做你们万科的项目，即使这个项目赔50万，就算拿50万打广告了。这50万能见到的是什么？能建立跟提高长期的合作，再就是做过万科、龙湖的项目，可以当50万的广告费。还有是低价投标。中了标之后，再把利润找平。再就是中了标以后，偷工减料，有一些替换的材料等等，这样造成了将来的索赔以及后续的工作比较难推进。
　　第二个是“无奈”，装修公司也是比较无赖的，比如说恶意投标或者赔标的现象，这个现象在一些规范的或者大的地产商控制得还算好，但是对于小工程，这种恶意投标或者赔标的现象还是有。共输大于共赢。
　　第三个是“无果”，上市及国企背景公司完成指标大于盈利模式，坏帐较多。排在前十位的装饰公司，有的装饰公司的坏帐都达到10个亿，有的将近2个亿以上。形成这种坏帐的原因是多方面的。尤其是一些上市公司，追求的是业绩或者股东将来资金的投入。
　　第四个是“无解”，监管部门、开发商、部品商、装修公司没有有效的链接。这就是我们今天站在这里讨论的主题，就是精装修未来怎么做。
　　第五个是“无忧”，社会责任无人看中，更多的是企业自身行为。
　　（三）开发商。
　　我记得曾经在去年有一个论坛在说过这计划：与其说开发商强势还不如说“被强势”。为什么这么讲？因为行业没有整合，开发商肩负着整合的任务。就像刚才童老讲的恒大的模式，它自己整合这种资源，用自己的模式再把它整合起来、联动起来。这个就变成了谁来制定这个游戏规则，谁就变成了一个主导者。在这种情况下，与其说开发商是强势还不如说是被强势。
　　还有一点，摆在我们面前的是，装饰公司从业人员的薪水远远低于地产公司从业人员的薪水，就变成了很多有能力、有技术的高端人才向地产商流动，变成了地产商在每一个环节、每一个专业都要强于装饰公司或者部品商。只好处于被动的接受模式。
　　二是“被迷惑”，无序竞争导致市场的混乱。为什么被迷惑了？最近有一个特别奇怪的现象，包括几个排在前十位的装饰公司在我们这里投标，非常明显地是，它的投标价格远远低于我的成本价格，而且在中标之前我会找他们总经理谈，我说我可以明告诉你，你如果拿了这个标，会成为成本价多少，会赔多少钱。他给我的解释是我们能做。这个跟日本的模式不一样，日本可以用先进的管理达成，在中国我不相信不赔钱。在中国有一些开发商在自己不很专业的管理模式下，觉得这个价格能做，为什么用高的？如果他中了标以后，会产生很多后续的代价。
　　三是“被抬高”，业主的地位被无形地抬高。大家都以为甲方非常好做，很多甲方高高在上。有时候包括我也一样，只要我想做这个项目，有无数个建材商到办公室找到我，还不一定接待他。他很难接触新型材料或者很多新型材料被屏蔽掉。
　　精装市场的现状“品种杂、不配套、质量差”，主要形容的是家装行业。没有形成几个行业的联动，标准不够健全，开发商的成本和效率是比较低的。
　　从开发商一直到部品部件厂家对标准化的观念是比较差的，像惠达在研究小户型的标准化，这种厂家少之又少，基本上是我卖我的产品。设计及各种原因导致部品部件无序化生产，上下游标准名目繁多。社会化的供给达不到定制化的需求，实际上加重了企业标准化改制的成本。
　　我在这里做了几个总结，错在哪里。住宅产业化的进程相对比较慢，行业间缺乏互动，研究的人员少，执行的人员多。利益与利润大于责任。在开发和引进住宅产品构成中无章可循，任意性大，规格比较杂乱，缺乏互换或者互动，与建筑设计难以协调。现在龙湖集团也在实行这种倒逼机制，但是没有几个企业能做到自己的部品部件过程后端能完全影响前端。
　　工厂因得不到统一的模数，难以批量生产。比如说做衣柜过程橱柜，很难做到一个图纸完全下单形成，因为结构和布局的原因，导致了每一个项目户型少则五六种、多则二十多种，结构也不同，所有的户型必须每一个去测量，尽量做到统一，但是很难达到统一。
　　规格尺寸的任意性亲，部品与建筑、部品与部品之间缺少模式固定的模式配合。
　　二、精装修未来产业化。
　　我做了一个定义，刚才跟童老的定义有一点儿像，但是不完全一致。精装修产业化就是整合住宅内部与之相关的建筑结构、机电、装修、部品部件交织模块化，使之形成经营集约化生产的过程。
　　目标是在住宅建筑工业化的基础上，为用户提供优良的集成部品和现场集成安装。
　　要实现它，精装修产业化必须配合住宅建设全过程的建筑设计与结构设计、施工建造、部品生产、设备供应、销售等环节连接为一个完整的产业链，实现住宅集成化、供应一体化的体系。
　　人居环境评估指标和装修产业化评估指标做了七个部分，如果这七个部分整合好了，是真正形成住宅产业化的一个前提，是必备的一个条件。
　　在这里列举了几个案例，目前建筑结构、部品与部品之间的关系，列得不全，希望大家能够从这里面找到启示—下一步应该怎么做。
　　这张图已经拉扁了，如果不是很扁的，空调放到这个房间里以后，已经没有太多空间。在做建筑结构的时候没有考虑机电将来怎么安装。后来的解决方式是把空调的主机放在工人房，然后侧送、侧回。佣人房本身是一个挂机空调，室内还要顶着中央空调的主机，对佣人也是很不公平的。
　　这个房间更怪。主卧室床的背后是一个窗，床的侧面还有一个窗。建筑时间是为了追求房间的采光，没有考虑到将来室内的布局如何布置。
　　这个也有点儿奇怪。按照道理，一般的淋浴房至少要保证一个舒适的尺寸，这个尺寸正好压到窗的一半，建筑设计的时候把这个窗拉到一秘的距离，这个问题就会解决掉。
　　再一个是卧室的窗完全靠着这个边，窗帘拉过来以后到这个位置或者窗框很难安装。
　　这个空调主机放在这个位置，这是卧室，无论如何做门的处理，这个噪音都达到45分贝，达不到居室的要求。为什么这么做？为了达到外立面的美观。如果空调主机坏了，谁愿意站在吊栏上从三十几层的楼上下来给你维修机器？这就是问题。
　　在床头板的背后有两个窗，这两个窗的距离是1.65米，主卧室摆的床是1.8米，1.8米的床至少要2.1米的距离，这个怎么摆？这些问题都是在建筑阶段没有考虑的。
　　我们做了一个研究，把水表、燃气、机电如何处理，水表、燃气等如何通过我们的模式解决。我们的厨房吊柜、橱柜用什么样的砖能解决以不至于浪费。
　　精装及部品部件的现状：第一，标准化体系不健全，缺乏统一的模数指导，连接的接口技术水平低，摆脱不了粗放的安装模式，配套、系列产品没有形成或者水平比较低下。
　　第二监督机制及激励机制不完善。部品的认定制度及准入制度尚未建立，部品市场不规范，次品充斥。新产品、优良产品应用受阻，推广方式还停留在企业自身的身上。
　　第三，性能和部品认定工作尚未成熟。新技术、新产品应用不力，住户的利益难以保证，房地产开发行为不规范。

　　我做了集成住宅概念的一个表，从引入模块化概念到结构标准体系到部品模块、模数拆分到部品标准化的生产到内装及施工，形成我们的规范和标准。做到结构标准化、部品模块化、部品系列化、现场集成化，形成一个倒逼机制。
　　在龙湖现在有一个什么样不成文的规定？所有建筑的平面必须由我来签字才可以进行建筑规划设计。为什么由我来签字？我会带领我的团队将所有的部品部件、平面布置把装修的因素考虑进去，然后再完善建筑平面设计，建筑平面设计根据我的意见去修改它的平面，建筑平面修改完以后机电牵涉进来，根据我们修改完的平面，把机电的因素再考虑进来。如果三方会审再没有问题再拿到设计院。目前龙湖的产品都这么做，就是由后端逼前端。
　　建筑与结构、结构与机电、系统与精装、硬装与部品、内装与外装、外装与园林是一个闭合的系统。我做了六个步骤是产业化跟住宅相关的下一步要做的工作——整合市场终端需求。
　　今天讲这些主要是把一些概念的东西推出来，住宅产业化这个话题太大，这六个模块每一块都比较大，如果展开讲把内装讲一天也讲不完，我把这个概念抛砖引玉抛出来，中装协会下一步可能会牵头举办一个研讨，可能会牵涉到部品商、装修公司、企业和协会共同努力，来推进产业化的进程。
　　谢谢大家。
　　【主持人】听到王总讲的，这的的确确来自于一线工作，他在工作的过程中总结了很多当前所存在的问题，我相信在座的来自于企业的人士一定和他有很多的共鸣。刚才王总也强调，今天小小的论坛可能不会解决很多实质性的问题，最起码我们把问题找到了，把问题抛出了，只有我们知道问题在哪里，才能知道如何解决问题。

　　【主持人】上半场我们听到来自行业和企业不同角度就住宅产业化的进程进行了分析，下半场还就是这样的主题。首先，有请建筑装饰行业的一位非常资深的专家、中国建筑装饰行业发展报告的执笔人、中国建筑装饰协会行业发展部部长王本明主任。
　　王主任今天同我们一起分享的是《住宅装饰装修的产业化道路》。

中国建筑装饰协会行业发展部部长王本明主任同大家分享《住宅装饰装修的产业化道路》

　　【王本明】大家好！

　　来到山东参加“宜居中国走进山东暨2011惠达·亚太住宅产业化济南论坛”感到非常高兴，因为我是山东人，到这儿来以后特别有一种回到家的感觉。今天跟大家共同探讨的是住宅装饰装修的产业化问题。
　　全球极端天气现象频现，它向人类传达了一个信息是现在的发展模式是不可持续的。近些年来，在中国各个媒体上出现最多的一个词是“转变发展方式”，人们必须要学会约束自己的行动，要形成人类与自然的和谐共处。所以，就要大力地进行节能减排、环境治理、生态恢复和生态保护。这是当前呼声最高的词汇。
　　居住是人类生存的基本条件之一，住房的建设和环境的营造是人类最早、最基本的一种物质生产活动。这也是人类社会形成和发展不断取得文明进步的物质条件。
　　进入到现在，随着城市化、工业化的加快，城市的住宅主要是以集群式的住宅形式出现，而随着住宅商品化这种集群式住宅建设又都是由房地产商来开发的。现在城市中，房地产行业成为向人们提供居住条件的唯一的产业部门。
　　住宅装饰装修是以房地产开发为龙头，以建筑业、建材业包括装饰装修业为一体的产业集群。住宅装饰装修因为直接面对着消费者，所以它是这个集群的最末端。住宅产业化实际上和整个产业集群产业化水平相联系。
　　对于产业化，前面的嘉宾讲到很多定义。产业化的最本质是发挥资源的最大效益，最大限度地去满足社会需求的一种生产方式。住宅装饰装修的产业化经过中国建筑装饰协会这几年的探索，也不断地进行完善，最后给出的是这么样的表述：住宅装饰装修的产业化就是要通过一系列的技术管理创新，最大限度地集成和整合社会资源，不断提高资源的利用效率，实现涉及精细化、材料与部品标准化、加工与生产机械化、组装与安装专业化、产品多元化、储运现代化、维护服务社会化这样一个生产与服务模式的过程。所以，产业化是一个不断变化的过程，是由一种旧的生产方式向一种新的生产方式的过渡。这种过渡最后要形成的就是标准化、成品化和工业化。这个表述和前面童会长的表述字面上不一样，实际上表达的内涵基本上是相同的。
　　住宅装饰装修的产业化有这么几个特点：住宅装饰装修的产业化是把整个住宅居住环境的营造分为了两个阶段，一是技术装修阶段。这个阶段因为牵涉到结构安全，国家有一系列相应的规范标准，对这个环节进行约束，所以这个环节应该在有关建设行政主管部门和国家法规规范的指导下进行施工的。
　　这个不反映个性化的要求，反映个性化要求的应该是第二个阶段，那就是装饰阶段。这个是通过对空间环境的个性化营造，也就是我们经常所说的软包的过程来实现。因为这一块国家没有严格的标准规范，这个也不属于对建筑主体结构产生什么影响，这个不属于建设行政主管部门所监督控制管理的领域。
　　住宅装饰装修产业化的一个主要特点是只对装修进行市规。这种施工一定是精装修化，一定是大体量化的工程合同。按照我国工程施工资质来讲，必须有相应的资质企业来承接工程。所以，它的施工企业一定是有近来主管部门核发的资质。
　　住宅装饰装修的产业化第二个特点，一是大量减少了现场施工现场作业的范围，通过工厂化加工、现场组装，大量地应用了部件部品，这些是在生产基地加工的。逐渐地要向标准化、单元化和成品化过渡，也要把这种工厂化的加工变成工业化的生产，这才能够达到住宅装饰装修产业化的要求。
　　我们国家在住宅装饰装修大体走了这么几个阶段：第一个阶段是房改以前，我们建设的是装修后的成品房。但是那个时候设计水平比较低，刚才王总也讲了不少，在建筑设计阶段就没有考虑到房屋使用者的需求。同样，建设质量、材料的选用相对比较低档。所以很多人都进行了二次装修。
　　为了达到节省的目的，房改以后大部分是毛坯房。1999年国家七部委下发关于提高住宅建设质量的通知后，政府倡导的住宅开发近来模式，由于得不到开发商的认真响应和购房者对其建设质量的认同，目前主要在一线城市核心区住宅建设中推广应用，大部分城市以建设毛坯房为主。
　　要实现住宅装饰装修的产业化，不仅要做成品房，而且必须要做标准化的成品房，也就是从房地产开发过程中的建筑设计以及各种材料部品的选用、内部设备的配置等等这一系列，都需要有标准化、规范化来进行控制。为什么我们国家住宅的开发建设要走向产业化或者住宅装饰装修原来的这种发展模式是不可持续的呢？我们国家虽然经济发展速度很快，但是发展中确实存在着很大的问题。我们国家国民生产总值在全球的总量大约仅在百分之九点几，不到百分之十，我们却消化了全球百分之二十四点几的能源资源，所以我国在国际上有很大的压力。
　　再看住宅装饰装修。现在的散户装修每一户大约要产生1.5到2万吨的垃圾，在自然界消纳这些垃圾会给环境造成很大的负担。而最为关键的是，这些垃圾中有85%是可以回收再利用的宝贵物资都被白白地浪费掉了。
　　我们现在说要绿色发展，绿色发展包括三个方面的经济形式：一是要使资源得到最大化的利用。二是发展低碳经济。低碳经济要减少二氧化碳的排放，这主要是对生产过程、生产技术的一种要求。三是发展生态经济。所谓绿色经济或者说绿色发展，实际上要综合循环经济、低碳经济和生态经济的供给才能实现绿色发展。显然，现在的住宅装饰装修的市场状况与循环经济不符、与低碳经济也不符，因为浪费的所有物资都是通过碳排放获取的，浪费的物资等于向自然界增加了碳排放。大量的垃圾也不符合生态经济的要求。住宅装饰装修必须要走产业化的道路才能够可持续发展。
　　如何实现住宅装饰装修的产业化？一是从外部条件看。住宅的装饰装修不是一个独立的孤立的行业，是在整个产业链或者一个产业集群中。只有整个产业集群或者产业化水平提高的情况下，才能实现住宅装饰装修的产业化。有一个方面的因素，一是建筑结构质量的因素。如果建筑结构就有很多缺陷，不能够满足人们的使用功能要求，必然使用前就要进行改造，肯定就达不到我们所说的标准化、成品化和工业化的要求。二是产业化对建筑结构施工的质量要求也很高。如果所有的建筑结构施工歪七扭八的，要用建筑的成品化把建筑施工中的缺陷扭掉是不可能的。这是外部的一个因素。
　　第二个因素是材料部品的配套性、系列化。前面东胡地产的王总讲到，只有在室内使用的部品材料，才能使现场的装配化得以实现。
　　第三个因素是社会的认识。我们国家说提出毛坯房下岗，经过了12年，毛坯房还很难下岗。其中有很重要的一个原因，中国人对居住环境的个性化要求非常高。一般认为精装修的房很难达到他张扬个性的需求，所以毛坯房还具有市场的思想认识问题。
　　从行业内部来分析，要实现产业化，第一个就是要有组织条件，就是一定要有以装饰工程企业为核心，集材料研发、物流为一体的大型的企业集团。前面童会长讲了，恒大每年有200多个亿的装饰产值，他只给行业百强的前十名，每家都不少于10个亿。为什么？因为这些大企业在房地产眼里，他认为跟他是对等的——资金实力对等、研发能力对等、社会资源的整合能力对等，所以他固定地把200多亿装修工程给这几家。没有这样的企业集团，就不可能跟大型的房地产商对接，因为地位不等。
　　装饰行业上市公司不多，到今年正式上市的有6家，还有1家深圳的证监会已经批了，现在深圳搞大运会，大运会一结束就上市。去年上市的3家装饰公司都和住宅精装修直接发生关系。浙江亚夏楼盘精装修占它产值的60%-70%左右，深圳广田主要做恒大一家的，还有其他的精装修楼盘，它的产值占到80%以上。去年亚夏的产值是42亿多，深圳广田是40亿多一点儿。他们有与房地产企业对接的能力。
　　另一个要提高设计视野。因为设计是龙头，建筑设计以前给人的印象特别粗放，一说误差可能按分米计算，而要工业化生产，必须要有工业化的设计，工业化设计的误差是按一个头发丝的几十分之一算的，要精细到这种程度，才能够指导生产加工。加工的单元和加工的部品才能够准备无误，到现场才能够专业化地安装。所以，设计是龙头，它最主要的是在产业化过程中龙头作用表现的是，一定要使建筑装饰设计向工业化设计转化，一定要精细到工业化设计的水平。住宅装饰装修产业化是“三化”——标准化、工业化、产业化。
　　要实现装饰装修的产业化要实现管理的创新。我们国家提出来要建设创新型的国家，中国建筑装饰协会也提出建设创新型的行业，我们这个行业创新的空间非常大。为什么？我们是一个起步非常晚的行业，而且这些年市场发展规模很快，我们所拥有的创新点应该说非常多。不论是从管理上还是从技术发展上，我们都有很多的空间可以去进行创新。只有最大效用地利用资源，符合要求的创新才能够不断地推动住宅装饰装修产业化的发展。
　　谢谢大家。

　　【主持人】由于时间的关系，王老师没有展开时间讲。中装协会在2001年成立了产业化的领导小组，也进行了十多年的研究，目前也有很多的成果，希望以后有机会再一一地跟大家进行分享。
　　关于整个住宅产业化的构成前几位专家都讲过，它是非常复杂的。我们协会在这项工作过程中，邀请了业内资深的老专家，同时也必不可缺的专家型的人士进行这方面问题的研究，只有这样我们的研究成果才会更及时、更有效。
　　下面这位来自于企业的专家，他为我们带来的是《日本内装工业化与中国部品化的应用实践及探讨》，让我们细细品味日本与中国有哪些不同。下面让我们有请中国建筑装饰协会厨卫工程委员会特约专家、北京建和社工程项目管理有限公司总经理苏惠林先生。

中国建筑装饰协会厨卫工程委员会特约专家、北京建和社工程项目管理有限公司总经理苏惠林先生作《日本内装工业化与中国部品化的应用实践及探讨》的报告

　　【苏惠林】大家下午好。

　　我简单地介绍一下《日本内装工业化与中国部品化的应用实践及探讨》。
　　中国的住宅与专业化课题非常之大，范围非常之广。
　　众所周知，从不同的角度针对不同的对象均可以进行不同侧重的研讨。从部品化、部品制造商围绕内装部分介绍一下日本内装部品应用现状及相关的作用。特别是中国的部品制造商还尚未涉及的但是在日本已经使用了几十年或者十几年的工业化内装部件。我重点要介绍的还不是主体的装饰，而是在这之外实现内装工业化必备的一些基层、隐蔽的或者起辅助作用的工业化部品，同时结合中国的一些实践跟大家共同探讨。
　　表面上看，内装部品处于整个流程中的末期，但是它所最先涉及的在中国现阶段实现中国住宅工业化必不可少的部分。
　　下面分四个部分来介绍。
　　第一，日本的内装工业化的简单概述。第二，日本如何通过内装部品实现这几十年的工业化。第三，中国和日本在工业化部品类似的比较和探讨。第四，中国部品化的应用实践。

　　中国的住宅工业课题之大、范围之广，众所周知，针对不同的对象、从不同的角度均可以进行不同侧重的研讨，今天在短暂的时间内我只是围绕其中的内装部分，介绍一下日本的内装工业化中的部品应用的现状和作用，特别是中国的内装部品制造商尚未涉及但是在日本已经使用了几十年的工业化部品，其中重点介绍主体装饰面层材料以外的且实现内装工业化必备的基层的隐蔽的或者起辅助作用的内装工业化部品。同时，结合中国的应用实践与大家共同探讨，供大家参考。
　　虽然表面上内装部品位于整个建设项目流程中的最后施工的末端，但是它是最先涉及的、在中国现阶段实现住宅工业化的必不可少的条件。
　　一、日本的内装工业化的简单概述。
　　产业化是以生产商为主，不隶属且不局限于传统的建筑业。在国家产业政策、劳动就业等方面占独立地位。
　　工业化是以建筑业为主，将住宅分解为构件和部品。工厂生产，现场组装。国家的产业政策等方面占独立地位。构件分了三块，一是支撑体，这不仅是一个结构体。二是现场或工厂制造。三是与建筑一一对应的通用性和流通性相对差一下。部品就不一样了，部品是一个填充体，可以从建筑中分离出来。有它的通用性、有商品的流通性和附加价值。分为三部分：一是构件：包括支撑体、现场或工厂制造、一般与建筑物一一对应，具有通用性
　　50年代战后的日本是材料的研发，60年代开始部品的开发，70年代开始集成，80年代提高了一步—系列化，90年代质量性能级别、旧房改造、节能环保提到议事日程上来。今天的日本，虽然是部品，但是它具有多功能和智能化。
　　社会背景：50年代有大量的住房需求，到了70年代住宅由量到质的转变期，比较接近中国的现状——由量到质的转变。50年代是自然材料为主，60年代开始是单体浴缸，70年代是整体浴室、整体厨房，80年代也是，90年代高龄者、残疾人用集成浴室，现在是多功能化

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