中新网南京3月28日电 (记者 朱晓颖)中国人民银行南京分行28日下午发布《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》详细解读。
解读文件厘清了关于“首次”与“首套”的认定问题。
此前实际操作中，个别银行对“首次”和“首套”不做具体审查，但此次《通知》重申了“首次”房贷并不等于“首套”房贷，“以确保大学毕业生、进城购房安家落户的农村家庭等‘首次’在城市购房时，能够得到住房信贷政策的优先支持”。
对有购房贷款记录的借款人家庭，为了改善住房条件再次申请房贷时，如果房贷已经结清，且暂时无住房，仍继续按照“首套”房贷政策执行，但不得列入“首次”购房的贷款范围。
事实上，“首次”和“首套”的差别并不大，即仅“最低首付比例”最多相差5或10个百分点，“贷款利率下限”则均是0.7倍。
从通知来看，差别化的住房信贷政策均适用于江苏各城市。
对于居民家庭首次购买普通住房的，即购房人申请贷款购房时，此前既未曾购买过住房(既未申请银行贷款购过房、也未使用自有资金购过房)，在商业银行无购房贷款记录，且购房人提供首次购房书面诚信保证的，可以执行首次购房贷款政策。
对这类购房人，江苏的现行信贷政策是，南京主城区(除高淳、溧水外)按揭贷款最低首付比例为25%，南京以外的其他地区(含高淳、溧水)还可向下浮动5个百分点，即可以执行的最低首付比例为20%；贷款利率下限，均为基准利率的0.7倍。
对以下三种情况，执行或比照执行“首套”住房信贷政策：有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；已买有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭；仅有一套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的。“首套”房贷政策即：住房贷款最低首付比例全省各城市均为30%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍。
其中，26号文发布前，对有贷款未结清的“二套”房贷的家庭“最低首付比例”为40%。根据“因地施策、因城施策”和“宏观审慎管理”的要求，江苏银行业自律定价机制2015年4月确定，南京、苏州执行45%的最低首付比例，其余各城市执行40%的最低首付比例。“贷款利率下限”为基准利率的1.1倍。
根据26号文最新规定，居民家庭有住房、有贷款且未结清贷款的“二套房”，也可根据“分类指导、因地施策”的原则，灵活执行“首套”房贷政策的“最低首付比例”，即住房贷款“最低首付比例”可设定为30%。
对这类购房贷款，南京市，除南京所属高淳、溧水外，仍执行此前的“二套”房贷政策，即执行45%的“最低首付比例”；苏州市，除县级市、吴江区外，执行40%的“最低首付比例”；对其他城市，以及南京所属高淳、溧水和苏州县级市、吴江区，均将最低首付比例从40%或45%统一下调至30%。
无论是26号文发布前还是发布后，对有住房、有贷款且未结清贷款的“二套房”，其“贷款利率下限”仍为基准利率的1.1倍不变。
目前申请商业银行“二套”房贷的，以“已结清”的为主，“未结清”的并不多。
而居民家庭已有2套及以上住房、且有购房贷款未结清的，继续按照原有的差别化信贷政策严格执行，即不得发放“三套”及以上的住房贷款。
《通知》对江苏辖区的金融机构进行了必要的风险提示，主要包括严格禁止“首付贷”或“零首付”；严格规范商业银行与房地产开发企业的合作关系，防止“首付分期”等行为；商业银行个人房地产贷款业务必须合规经营，并借助征信手段惩戒住房贷款中的失信行为。这其中还提到，禁止居民家庭借助“假离婚”、“假按揭”等行为办理按揭业务。对于书面承诺函不实的，以及“假离婚”等弄虚作假的借款人，商业银行应当将其计入个人征信不良记录。
当前，部分一线城市房价上涨过快，并带动部分二线城市居民购房需求大幅上升，住房市场量价齐升。在此背景下，甚至出现部分城市的少数购房者通过房地产中介机构、P2P平台、互联网众筹、消费金融贷款等渠道筹措的借贷资金，用以支付“首付款”的现象；同时，个别地方还出现以“假离婚”等方式取得“购房资格”的现象。
解读文件称，既要积极支持居民家庭合理购房的贷款需求，积极支持省内三四线城市房地产市场“去库存”，也要有效抑制个别城市过度的投机炒作行为，防范房价上涨过快城市的住房金融风险，并严厉打击住房金融不规范的“场外配资”和弄虚作假等行为，引导金融切实强化对江苏制造业等实体经济企业的有效支持，确保全省房地产金融健康平稳发展。(完)
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