2016年前两个月，上海房地产市场一路高歌猛进，并已呈现出明显过热的趋势。在此背景下，被称为“史上最严”的上海楼市调控政策出台了。而在此后，上海房地产市场表现又如何呢？

  首先，我们来回顾一下今年上海房地产市场前两月的部分数据，或许从数据方面可以理解为什么上海要进一步升级本地房地产调控政策。

  【“房地”两市异常火爆】

  房价连创新高

  今年前两月，上海纯商品住宅（剔除保障房）销售均价分别为35911元/平方米、36381元/平方米，同比分别上涨25.6%、24.2%，环比分别上涨6.8%、1.3%，连续突破2015年11月34763元/平方米的销售均价，创历史新高。

  销售增幅惊人

  今年1月、2月份上海纯商品住宅（剔除保障房）成交面积分别为133.9万平方米、71.3万平方米，同比分别增长77.2%、68.7%，相比2015年底，同比增速提高了30-40个百分点，增幅惊人。

  供需明显失衡

  统计显示，今年前两月，上海纯商品住宅（剔除保障房）供应面积分别为43.1万平方米、16.7万平方米，同比分别下降39.5%、71.2%，环比分别下降53.4%、61.3%。新增供应与成交面积比为0.32、0.23，较2015年底的0.5比值，大幅缩减。可见，这两个月上海纯商品住宅供应明显短缺，因而进一步加剧了上海楼市的供需失衡。

  从最近三年纯商品住宅供求变化看，2014年整体供过于求，而2013、2015年出现供不应求，特别是2015年3月份至今上海楼市一直处于供不应求的局面，且供需失衡的程度远大于2013年。由此可见，这一轮上海楼市有多热。

  库存降近三成

  截至2月底，上海新建纯商品住宅（剔除保障房）库存总量为937万平方米，同比下降26.9%，环比下降6.2%。从绝对值上看，这一轮上海房地产市场高温下的库存量接近2013年882万平方米的最低值，但在库存减少速度上，本轮明显快于上一轮，这从侧面也反映了本轮市场热度高于上一轮。

  在存销比方面，2月份上海新建纯商品住宅存销比为7.1，较1月份的7.3比值进一步缩小。从近三年存销比变化看，自2014年10月起，上海新建纯商品住宅存销比逐渐下滑，特别是2015年3月份以来，比值加速走低，从12月份起存销比已经低于2013的8.5最低值。

  土地供应日益减少

  今年前两月，上海土地成交建筑面积146万平方米，同比下降56.1%，较2015年全年38.6%的降幅，扩大17.5个百分点。

  从最近三年的统计数据看，上海土地成交建筑面积年总量呈下降趋势，从2013年的4277万平方米下降至2015年的1938万平方米，年均下降18.2%。在房地产市场升温的背景下，上海土地成交面积连续负增长，反映了上海土地资源紧张，供应日益减少。

  地价再创历史新高

  今年前两月，上海土地成交均价12877元/平方米，同比增长207.6%，较2015年全年48.3%的增速，提高159.3个百分点，地价创下历史新高。

  从最近三年变化趋势看，上海地价呈上涨趋势，从2013年的5241元/平方米涨至2015年的8498元/平方米，年均上涨20.7%。从月度变化看，2015年6月至今，上海地价屡创新高，月度同比增速均在20%以上。 

  【政策效果立竿见影】

  正是由于以上这些原因，使得上海房地产市场今年以来异常火爆，并最终导致新的楼市调控政策出台。接下来，我们看一下政策出台后上海房地产市场表现

  一手房成交量迅速下滑

  上周（3.21-3.27）上海成交量逐日攀升，周四（3.24）即政策出台前一天，成交达到最高点，为21.42万平方米。而周六（3.26）和周日（3.27）分别降至5.92万平方米和4.15万平方米。如果和周五（5.25）成交相比，分别下降67%和77%，和周四（3.24）最高点相比，则分别下降72%和81%，和周一到周三（3.21-3.23）平均成交相比，也分别下降21%和45%。

  二手房成交进入冰点

  虽然目前二手房数据交易系统相对滞后，信息公开不到位，但从各家二手房公司反应出的实际情况来看，二手房交易已经快速进入冰点。不仅如此，之前交易的大量二手房也面临着违约的风险。

  退房数量迅速攀升

  由已有数据来看，新政出台后，一大波退房正在袭来。以上海上周五（3.25）网签25.25万平方米为例，据最新数据，实际登记备案量为17.8万平方米，已经退了30%。考虑到很多客户资格从25号开始就被限制，还有部分是因为贷款的问题会退房，因此短期内退房数量或继续攀升。

  【上海楼市将迎调整周期】

  前两个月上海房地产市场疯狂的数据表现，让上海市政府不得不升级楼市调控政策。距离上海楼市新政出台不到一周，市场变化三部曲——滞涨、量缩、价跌，今天第二步已经到来，量跌的如此之快让市场措手不及。

  可以预见，“最严调控新政”之下，成交量短期下降已成必然，预计未来几个月，上海房价、地价增速将回落，但整体市场仍将高位运行，“量跌价稳”将是整体二季度趋势。下半年在成交量出现下滑的市场背景下，个案价格有可能会出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘极有可能率先降价，总体来看，上海楼市将迎来一轮痛苦的调整周期。

  来源：易居研究院报告、丁祖昱评楼市

  （中房网综合整理）

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