尽管北京楼市成交量依旧保持上涨，但成交均价却开始出现下跌。数据显示，上周北京新建商品住宅共计成交3155套，这是2016年一季度北京新房单周成交量首次突破3000套，但成交均价环比有所下跌；清明小长假期间，新房市场成交火热势头得到延续。值得注意的是，上周成交金额破亿元的项目共计22个，其中成交金额前两位的均是商住产品。

成交创新高

过去的一周，北京新房市场表现较为火热。数据显示，上周北京新建商品住宅共计成交3155套，环比上涨31.4%；值得一提的是，这是2016年一季度北京新房单周成交量首次突破3000套。从整个3月来看，北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交9189套，环比增长两倍，同比也增长163%。

此外，清明小长假期间，北京新房市场成交量也创新高。据亚豪君岳会统计数据显示，今年清明小长假期间北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交951套，成交面积8.31万平方米，这一成交量也创下了近六年的同期新高。

整体来看，上周北京新房方面呈现价跌量涨的态势。其中新房成交量为3155套，环比上涨31.4%；成交均价约为33297元/平方米，环比微跌1.2%。

分析来看，其中普通住宅和别墅涨跌幅度虽有差异，但整体呈现出价跌量涨的趋势。然而，商住市场却出现了价量大幅上涨的态势，数据显示，商住市场成交量为1773套，环比疯涨41.7%；成交均价约为29430元/平方米，环比大涨18.4%。

从区域来看，上周北京新房成交量集中于大兴和通州。数据显示，大兴和通州两个区域成交量占北京新房成交量的39%；大兴新房单周成交量达724套，超第二名通州190套。

项目积极入市

随着楼市的持续回暖，3月中旬开始，项目入市积极性明显提升。据亚豪君岳会统计数据显示，2016年清明小长假期间，北京住宅市场共有9个项目入市，其中包括中冶·蓝城、华润公元九里等3个普宅项目，保利大都汇、珠江悦景园等3个商住项目，以及V7北湖壹号、西山艺境等3个别墅项目，9个项目共新增住宅产品709套。

在最后一周13盘集中入市之后，3月北京住宅市场共有33个项目入市，这一开盘量也创下了近7个月的新高。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，市场需求的活跃度是拉动3月项目入市积极性增加的首要因素。而从清明所在的4月初情况来看，供应积极的势头仍然存在，但原因却发生了变化。任启鑫认为，随着“90/70”政策第一只靴子落下，调控收紧的预期不断加强，原本坐等涨价的项目纷纷开始启动入市步伐，以期能够在紧缩政策正式奏效前加紧出货。

自去年以来的楼市放松新政推动着需求不断加速入市，而在经历了1月、2月市场阶段性供应低点之后，“供不应求”的市场表象使得供需双方的价格上涨预期均到达顶点，也因此激发了3月以及4月初的成交快速反弹。不过任启鑫同时认为，在一线城市开始收紧调控的背景下，北京虽未有直接对策，但在土地市场已开始重拾“90/70”政策，这一政策所带来的中小户型产品潜在供应的增加，也将有效平抑价格上涨预期，使得北京住宅市场成交量、价上升幅度逐渐“慢下来”，因此4月也将成为北京楼市的一个转折点。

商住继续领跑

从成交特征来看，商住类产品依旧领跑新房市场。区域成交前两位的大兴和通州，共同特征便是商住市场成交量高，分别占到区域总成交量的69%和57%。

据了解，上周成交金额破亿的项目共计22个。其中，普宅成交金额过亿的共计10个项目；别墅共计2个项目；商住共计10个项目。值得一提的是，成交金额的冠亚军均为商住产品，成交金额最高的是林肯公园，其成交金额达3.94亿元；第二名丰科万达广场成交金额为3.28亿元。

对此，任启鑫认为，从市场接受度来看，虽然“90/70”政策对于稳定价格预期具有一定作用，但是从土地入市到转化为市场供应至少还需要一到两年时间，对于购房人来说，在等待过程中仍会存在各种不确定风险，而基于以往的土地成交，未来两年内北京住宅市场新增供应特征仍然是以“高单价、大户型”的豪宅产品为主导。因此虽然整体市场风向已开始发生变化，清明期间入市的低价或不限购的小户型仍然受到市场较大欢迎，其中中弘·由山由谷当天去化90%，而珠江悦景园、保利大都汇等均当天售罄。

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