上海二手房指数办公室今天发布月度报告显示，2016年3月，上海二手房指数为3484点，比上月上升118点，环比上涨3.44%，涨幅缩小0.02个百分点。房价涨幅依然在高位。

  2016年3月，上海二手房市场呈现交易热情由升温到迅速下降的过程。3月伊始延续上月暴涨态势，直到3月25日被称为史上最严新政的“沪九条”落地，购 房门槛抬高，价格随即松动。但新政前火爆当月累积住宅成交量5.5万套。上海二手房指数办公室认为，“3.25”新政前，3月前三周半市场特征表现为： 一、在改善性置换强劲推动下，中环以内中高端房大涨后的挤出效应，外围房源紧缺导致涨声一片，全市再现普涨格局；二、火爆行情下，舆论导向加上投机客驱动 因素，自住型买家恐慌入市加快，其中，改善客成交占比六成以上，一些首置刚需则畏于高房价退出市场；三、业主连续跳价，有的不惜毁约唯恐低卖，有的置换业 主则是被动提价，挂牌后多次调价成常态；四、首付贷加杠杆等场外配资，外地避险资金纷纷进入一线城市上海；五、新政执行前截止日“赶末班车”，网签爆表创 新高。

  而“3.25”新政后后一周的市场特征为：一、社保等购房资格与房贷收紧，显示新政抑制需求侧非理性部分，并非消灭需求，成交萎缩二至四成，区域由外及 里，外环以外最甚；二、新政“去水分”作用明显，市场情绪拐点或已建立，板块看房量大降三至八成，减量中非户籍看房客约占六成，而此前强势的卖家放低姿态 让价以促成交；三、新政后违约案例骤增，退房成潮或逾三成。截至2016年3月31日，全市二手住宅挂牌量为132248套，较上月上升7.5%。其中， 内环内、内外环、外环外挂牌量分别为31721套、71516套、29011套，较上月上升5.6%、7.0%、11.1%。各档环线区域挂牌量均上升， 显示供应增多。

  3月24日，财政部、税务总局联合发文，5月1日起推开“营改增”试点，对上海来说，个人购买不足2年的住房对外销售，按5%征收率全额缴纳增值税；购买 满2年的非普通住房对外销售，按房价差额的5%缴纳增值税。3月25日，“沪九条”落地，非沪籍购房社保年限从2年提至5年，二套房普通住宅首付不低于五 成、非普通住宅首付不低于七成。3月26日，央行上海总部与上海银监会联合发文，个人住房贷款首套利率折扣不得低于9折，二套房利率上浮10%，严防严查 首付贷、P2P等配资业务支付购房首付款。新政大幅提高了购房门槛。

  改善火热主导市场

  报告显示，2016年3月，传统市区全部7个区及浦东内环整体上涨3.55 %，涨幅较上月缩小0.04个百分点。其中，市中心4区及浦东内环整体上涨3.64%，涨幅较上月扩大0.04个百分点。

  3月，市区涨幅较大的浦东内环、新静安、徐汇、长宁分别上涨3.67%、3.64%、3.61%、3.57%。大户型、高端住宅卖家强势依旧，表现为，优 质房源卖家底气十足，挂牌价一再攀高，不接受议价且筛选付款方式，更有甚者宁付违约金中断交易，以图更高价成交。抽样统计为，在市区一手房高端化影响下， 相当部分需求转而流入二手房市场，致使新增挂牌价出现3%-5%涨幅。同时，内环内高价房源导致的挤出需求转移到内中环次新房小区，单价突破6万的比比皆 是。受此影响，板块内老工房（售后公房）也跟风涨价，单价几乎接近次新房小区。持有者则借势出手置换，置换链上的房价越炒越高。

  3月，新兴城区整体上涨3.36%，涨幅较上月扩大0.03个百分点。涨幅较大的闵行、宝山、嘉定、松江近市区部分分别上涨3.53%、3.43%、 3.27%、3.07%。经调查，刚需类房源的热销中，不少未能赶上的买家，开始选择房龄15年内非品牌住宅及动迁小区，以面积75平方米左右、总价 300万以内的二房为主。此类房源和品牌住宅相比有20%-30%的价格差距，受到刚需买家追捧。250-300万的轨交房还价空间几乎没有，部分卖家甚 至一再跳价，而买家多为新上海人首次置业及售后公房置换客。新兴城区内的大平层、经济别墅等房源，价格在600-800万，买家为部分未能购入市区房源的 改善客。

  3月，非新兴城区整体上涨1.50%，涨幅较上月缩小1.05个百分点。非新兴城区内涨跌互现，呈现分化行情。其中，奉贤、金山分别上涨0.99%、 0.93%，主城区现较大涨幅，如金山新城、奉贤南桥分别上涨1.46%、0.91%。而部分偏远板块挂牌量急剧上升，但需求退潮明显，如金山朱泾、奉贤 海湾分别下跌0.50%、0.02%。而崇明是上海16个区县中唯一下跌的，整体下跌0.19%。

  新政落地价格松动

  报告显示，2016年3月，全市130个板块中，上涨板块116个，占比89.2%；下跌板块7个，占比5.4%；持平板块7个，占比5.4%。

  上涨板块平均上涨3.48%，涨幅环比缩小0.08百分点。上涨板块的特征为，改善需求旺盛，房价涨幅领跑，如浦东陆家嘴、虹口曲阳、长宁北新泾、新静安 江宁路分别上涨4.82%、4.65%、4.24%、4.22%。调查显示，不少改善客都将千万元级别的中高端住宅定为置换目标。新政前二套房不分普通、 非普通房的五成首付，以及优惠房贷利率降低了置换门槛。在购买力增强的情况下，卖家坐地起价，其中不乏一些借势高位抛售的投机投资客。在市区高房价推动 下，新兴城区一些改善需求旺盛板块涨幅居其次，如松江泗泾、宝山顾村、嘉定城区、浦东周浦分别上涨4.20%、3.74%、3.70%、3.60%。部分 改善买家，在市场紧张气氛中，转而购入近市区的大平层或经济别墅。市区的一些老、小房子置换客，则选择购入二房、三房的新兴城区轨交房。

  持平板块7个，统计显示，非新兴城区板块供应充足、需求减退，价格止涨，如金山枫泾、松江小昆山，青浦华新等。

  下跌板块平均下跌0.43%，跌幅比上月扩大0.27个百分点。其中新兴城区的外围板块和售后公房板块下跌幅度较大，如浦东航头、闵行航华分别下跌 0.53%、0.46%。闵行航华板块以非学区的售后公房为主，买家多为刚需客，为二手房交易链的前端，板块内抛售较多，一般可议价3%以内。部分有置换 需求者，选择降价抛售，清空名下房产，以规避二套房7成首付。不少案例下调幅度3%-5%，但有的为挂牌价“去水分“，实际成交价下降并不明显。而在“沪 九条”落地后，挂牌价格回调案例增多，降价幅度甚至达10%以上，显示市场开始回归理性。

  上海二手房指数办公室认为，3月开始，上海二手房市场房价不断冲高。非理性行情把大量首置刚需客边缘化，房贷月供已高过银行规定的其家庭收入50%为限的 水平。而经过“3.25”新政筛选，上海市场购房主力中，部分改善客止步于高额首付，一批非户籍人士因社保年限被排除在购房行列之外。“沪九条”出台初见 成效，楼市正在告别几个月来的亢奋期。卖家放低姿态，投机行为被抑制，信贷去杠杆令购买力大幅萎缩，价跌是大概率事件。预计从二季度开始，调控政策效应将 会继续释放，上海二手房市场有望趋向平稳。房地产一旦改变过分升值的预期，房子或回归居住本质属性。

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