4月初，某研究中心发布《2016年一季度中国房地产企业销售TOP100》。榜单显示，千亿房企第一军团竞争激烈。而其他数据显示：已披露2015年业绩的59家房企中30家净利润同比下滑。业内专家认为：未来，房企强者恒强现象更为明显，行业竞争将更为激烈，市场分化还将持续。

多家上市房企增收不增利

地价持续飙升、销售成本和融资成本的上涨以及去化压力的持续等正在不断吞噬房企利润，从而让企业不断增加的营收显得黯淡无光。据已披露2015年业绩的59家房企数据显示，大部分房企呈现出规模、房价、地价上涨，净利润率“三升一降”的势头。特别是房企的净利润持续下滑。30家净利润同比下滑，其中8家亏损。净利润亏损幅度达1458％的万通地产成“亏损王”。

据中原地产统计，已公布年报的地产上市公司在2015年总营收达到5101.2亿元，同比涨幅高达24.77％；但从净利润率来看，上市房企的平均净利润率仅为9.4％，首次跌入个位数。实际上，2015年也是房企告别两位数利润率的第一年。2014年房企的平均净利润率为10.5%，2013年净利润为11.97%。

受过去两年房地产行业下行因素影响，房地产商开工意愿降低，加之房价波动，房地产商的营业收入增长不一。总体而言，随着房地产行业发展速度放缓，排名前十上市房企的营业收入增速基本放缓。

营业收入波动最大的要属融创中国，该公司营业收入同比已经连续两年下滑，同比增幅从2013年的48%下滑至2015年的-7.9%。

“千亿房企”队形依然

受房地产利好政策刺激，2015年绝大多数开发商销售金额都有增长。某研究院监测数据显示，2015年共有104家房地产企业跻身百亿军团，销售总额共计3.5万亿元，市场份额已超40%。

不过，细数这些房企中的佼佼者，尤其是销售金额进入千亿级别的“第一军团”，还是从2012年以来的7张老面孔，即万科、绿地、恒大、万达、中海、保利、碧桂园。

万科、恒大和绿地分别以725.5亿元、669.7亿元和475.5亿元的销售额占据前三；排在四至六名的房企分别是碧桂园、保利和中海，销售额分别为465亿元、438.9亿元、381.3亿元。后四家房企销售额均在400亿元左右，这意味着其已被万科和恒大拉开了200亿级的差距，且仅仅是今年一季度。

据统计，恒大一季度销售额同比大增119%，远高于万科同期的57%增幅，以销售额计算，恒大与万科的差距从去年一季度的156亿元大幅减少至55亿元，对于万科、恒大这样两千亿年销售体量的房企而言，销售差距仅约为50亿 ，差距正迅速缩小。

值得关注的是，两家房企的销售额均已与其他千亿房企拉开明显差距。分析人士表示，在楼市传统淡季的第一季度，房企比拼的是真正的实力，随着市场分化的加剧，“万恒争霸”的格局逐渐清晰。

占领一、二线城市才有出路

“房地产刺激政策频繁出台,整体房地产市场升温。从全国楼市看,三、四线城市库存积压严重,一、二线城市虽然处于调整中，但需求基础庞大。”业内专家公开表示，这也让开发商的发展战略向一、二线城市转移，并取得了良好的发展态势。

据了解，恒大在2014年已完成“三线包围一、二线”的战略，并在2015年实现了一、二线战略布局，为恒大未来几年的继续稳快发展打下基础。年报显示，恒大项目总数达375个，一、二线城市项目205个，占比55%，一、二线城市土地投资额占比72%；去年82个新增项目中，一、二线城市新增项目51个，占比62%，一、二线城市新增项目土地投资额占比75%。一系列数据表明，恒大在过去几年调整战略布局成果显著。

事实上，“交付物业销售面积降低”几乎成为所有利润下滑企业在年报中的标准说辞。业内专家分析，虽然全国一、二线市场回暖，但三、四线依然处于调整过程中，以价换量在持续。从各家房企发布的报告可以发现，相当多的房企销售均价出现下滑。同时，销售难度的加大让企业不得不增加销售人手，人力成本以及营销宣传成本都在上涨。

未来是强强联盟的盛宴

专家分析，即使在市场复苏的2015年，依然有部分企业出售大量的资产，包括股权出售、金融资产出售、退税收入及政府奖励等。由此看见，房地产将进入大象时代，强者恒强现象加剧。

戴德梁行分析师也认为，未来两三年，中国地产行业将会出现大规模并购整合潮。对并购标的的角逐，一般只会发生在大型房企之间；同时，在强势房企之间，还有一场强强联盟的盛宴。

万科总裁郁亮曾经表示，“目前，行业结盟发展的时期已经来临，最好的合作不是大企业和小企业之间的整合，而是几个大企业之间的优势整合。如果不合作，未来三到五年主要城市都不会有你的影子。”

在中国楼市整体回暖的背景下，房企强者恒强现象更为明显，也使房地产市场的竞争更为激烈。去年以来，整合频频成为房地产市场最引人关注的话题之一。远的如招商局集团整合旗下的招商地产和招商局蛇口、中交集团入主绿城中国，近的如行业老大万科在宝能举牌之际，突然传出与深圳地铁集团合作。这也显示，资本化扩张使房企在内生性增长的同时，也开始寻求向外延式并购的转变，借此来做大、做强。

“对于房企来说，除了三、四线城市库存高企难以去化外，一、二线城市过多的豪宅也会逐渐影响房企的去化速度。核心盈利能力下滑、财务风险加剧将难以避免。”专家认为，房企转型过程中，拓宽融资渠道、寻找风险投资的来源，是比较关键的一点，但同时需注意对于新产业的风险评估，否则可能反而拖累地产主业。

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