每经实习记者 魏琼 

一季度房价上涨最凶猛的城市不是北上深，竟然是东莞。据Wind数据显示，一季度均价万元以上的26个城市中，东莞以22.77%的涨幅位列第一，合肥紧随其后。一度以房价暴涨而备受关注的上海和深圳一季度房价涨幅分别为16.35%和9.94%，均落后于东莞。

东莞中原数据显示，2016年3月，东莞楼市成交10871套，成交均价为12025元/平方米，同比上涨32.9%。最新消息显示，受松湖碧桂园个盘拉动，东莞上周成交均价接近15000元/平方米，直逼广州均价。

据《每日经济新闻》记者了解，东莞楼市疯狂上涨始于2015年，当年住宅总成交近9.5万套，均价高达9783元/平方米，创下历史新高。去年11月开始，东莞房价步入快速上涨通道。

楼价暴涨 何为元凶？

追究东莞房价暴涨的原因，最先想到的是地理位置优势，北接广州、南临深圳。在一线城市楼市疯狂，深圳限购升级，挤出效应之下，东莞成为承接广深楼市溢出客户的不二之选。尤其是临深片区，近八成购房者为深圳客，均价达2万/平方米。

合富辉煌数据显示，一季度房价前10名的区域8个为临深片区，销量则有七成来自临深片区；靠近南沙片区的虎门则拿下了成交面积的冠军宝座。

一个城市房价主要由三个方面决定：楼市供求关系、人口、产业结构。

数据显示，2016年第一季度东莞一手住宅新增供应面积189万平方米，同比上涨5%，网签面积达304万平方米，同比增127%，供需均创历史同期最高，供需比仅为0.6：1。市场成交大热，临深片区住宅库存告急。随着深圳客不断北上，东莞越来越多区域出货提速，加之目前成交价格冲至历史高位，恐防后市有变，房企纷纷加速推货入市。

楼市供求失衡是助推此轮房价上涨的“元凶”，而人口以及产业结构则成为此次房价上涨的“帮凶”。

3月17日，国际移民组织（IOM）与中国与全球化智库（CCG）联合发布《世界移民报告2015》。作为中国的经济增长引擎，沿海地区接收了超过一半的移民人口，其中接收国内移民人口最多且移民人口增速最快的为北京、东莞、广州和上海等城市。

东莞接收国内移民人口仅次于北京。东莞本外地人口严重倒挂的现象长期存在。最新统计数据显示，东莞常住人口超过800万人，而户籍人口不足200万人，可见东莞外来人口数量之大。

一般而言，经济发达的城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力，大量的流动人员到大城市后，融入大城市的愿望十分强烈，这也使得大城市形成了“盆地聚集效应”。

推动房价上涨有很多其他因素影响，但外来人口进入是一项很重要的参考。统计数据中，净流入口超过100万的城市共有22个，目前中国房价最高的城市基本都出现在这22个城市里面。

2015年，东莞GDP总量达6275亿元，突破6000亿元大关，同比增长8%，比全国6.9%的增长快1.1个百分点。其中第三产业增加值达3351.59亿元，同比增长10%。先进制造业以及高技术制造业保持高速增长，增速分别为8.5%、10.2%。制造业在东莞经济中占据举足轻重的地位，制造业的发展为东莞实体经济奠定了坚实的基础，也是吸引外来人口的一大原因。

轨道交通完善 价值洼地凸显

在广深楼市火热的市场环境中，东莞的价值洼地效应凸显出来。加上东莞往返广深交通便利，越来越多的买房客选择逃离高房价且限购的广深。

广深和谐号列车连接东莞常平、樟木头等多个片区，便利3地之间的联系，打造1小时经济圈。

东莞轨道建设规划有7条地铁线，不仅便利了不同区域之间出行，将加强与周边城市的联系。

去年，深圳地铁集团与东莞实业集团签订了《深莞轨道交通建设战略合作框架协议》。根据协议，深圳未来将有5条地铁线路连通东莞。在深圳将与东莞衔接的5条线路中，目前在建的线路为11号线、6号线、10号线，分别对接东莞3号线、1号线以及东莞凤岗镇。规划中的线路为13号线经南山、光明新区至东莞松山湖的“科技中轴线”，20号线则与东莞2号线衔接。

广州与东莞城际轨道建设也已提上日程，根据最近一次的广州市轨道交通线网规划，广州与东莞的对接通道有4条，分别为广深铁路、穗莞深城轨、3号线过江通道及广深港高铁，规划显示，东莞地铁1号线与广州5号线连接。

有没有天花板？

在一线城市楼市限购升级以及国家去库存的大背景下，二线及一线周边城市楼市迎来发展热潮，东莞也是众多获益者之一。

受深圳楼市搅热的东莞楼市走向与深圳息息相关，3月份深圳楼市上涨乏力，新政后深圳楼市明显降温，加上新政暂缓3个月执行。莞深楼价差距快速缩小，并挤压掉深圳投资客的投资利润空间，东莞楼市也面临走下坡路的风险。

从合富辉煌数据来看，截至2016年3月底，东莞一手住宅库存面积仅272万平方米，连续12个月下滑，库存量亦创历史最低。按照过去半年的月均去化速度测算，目前消化库存仅需要2.6个月。

未来东莞楼市走向何方，目前市场出现不同观点，有人认为东莞楼楼价冲顶滞涨已现倪端，已现“天花板”。

方圆地产首席市场分析师邓浩志则表示，给楼价设天花板的说法是不对的，随着东莞人居收入增长以及消费能力增强、库存处于低位的东莞，不排除存在楼价进一步上涨的可能。

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