3月份的量价齐升或成为年内住宅市场最大的狂欢，后续市场不仅面临自然的回调压力，沪深等热点城市更有望遭受史上最严厉的调控政策

　　■本报记者 王 峥

　　4月18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，其中近9成城市房价环比上涨，并且上涨城市个数比上月大幅增加，总体涨幅扩大。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，这是自2014年1月份出现62个城市环比上涨后，26个月后再次出现这一情况。“3月份一线城市的亢奋表现蔓延到全国其他重点城市，中原监测的40个城市新房成交量创七年来新高，21个城市二手房成交量仅次于2013年3月份的历史性高位。上海、天津、武汉、无锡、宁波、济南、中山、惠州的新房成交量均创新高，市场井喷城市多点开花，不少业内人士对此都始料未及。应该说3月份成交的喷发，是受到前期政策宽松刺激，以及后期沪深等地政策趋紧引发末班车效应的共同影响”。

　　而在房价整体上涨的同时，今年以来全国主要城市的成交面积也持续回暖。根据中指数据显示，2016年一季度中指监测的36个主要城市，有32个城市成交面积同比上涨，其中惠州涨幅度最大达163%，南京、天津同比涨幅也超130%，分别为138%和134%。

　　中指院方面指出，在去库存的大背景下，2016年一季度中央进一步推出新政，下调房贷比例、减税降费，地方政府积极响应，共同促进需求入市、缓解库存压力，市场明显趋热，尤其一线和重点二线城市量价均有大幅提升。

　　此外，在“金三”如约而至的情况下，有业内人士预计“银四”热销可期，“二季度多数开发商将趁势积极推出房源和促销手段，全国楼市继续分化，一线城市限购和三四线城市促销并存。一线城市将量价趋稳，房价涨幅逐渐回归理性；二线城市在宽松政策刺激下将会量价上升；三四线城市继续稳价走量，成交会显现一定起色”。

　　不过，张大伟认为，“3月份的量价齐升或成为年内住宅市场最大的狂欢，后续市场不仅面临自然的回调压力，沪深等热点城市更是遭受史上最严厉的调控政策。尤其是沪深的先行指标已经持续大幅回落，3月末两地的中原报价指数均跌破50%，即报价下跌房源已经超过上涨房源。政策的短期效应已经显现，市场将逐步进入调整”。

　　三线城市创6年来

　　单月环比最大涨幅

　　统计局发布的数据显示，3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有62个和54个，分别比上月增加15个和20个。新建商品住宅价格环比上涨的62个城市里，涨幅高于上月的城市有55个，比2月份增加22个；二手住宅价格环比上涨的54个城市里，涨幅高于上月的城市有47个，比2月份增加23个。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅均明显扩大，分别比上月扩大0.6%和1.2%。尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨，但城市间涨幅差异仍然较大，上涨过快的城市主要集中在一线城市和部份热点二线城市，其房价涨幅远高于其他城市，其余二、三线城市房价走势相对平稳。

　　世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟也表示，3月全国住宅市场整体持续向好，但城市之间涨幅分化仍在继续。统计局3月份房价指数环比上升1.6，达到164.3，涨幅明显加快。随房价总体向上，一二三线城市涨幅分别达到3.6%、1.4% 与1.1%。值得注意的是，三线城市房价指数自2014年9月份触底反弹以来呈单月环比最大涨幅，该涨幅也是2009年以来最高的。

　　不过，面对市场价格快速上升，沪深及部分二线城市分别在3月底出台调控楼市政策，通过提高购房社保缴费年限和二套房首付比例等措施遏制房价过快上升态势。“本次房地产市场不再齐涨共跌，分化的表现导致差异化的市场政策出台。可以发现本次市场的涨升不仅是货币政策的体现，也是基本面因素，如产业、城市建设所吸引的人口导入带来的直接结果，这也是强势二线城市楼市迅速跟上一线城市涨幅的原因。人口聚集的趋势不会在短期改变，而因地施策的楼市调控在今后应将成为基本趋势。” 陈仲伟称。

　　一季度近9成城市

　　成交量同比上涨

　　房价持续上涨的同时，主要城市的住宅成交面积在3月份也呈现出同环比全线上涨的趋势，其中二线城市领跑全国。

　　中指院重点监测的36个主要城市中，一季度近9成城市成交量同比上涨。同时，36个城市累计成交面积环比大涨129.90%，同比上涨83.39%。环比来看，34个城市上涨，济南上涨幅度最高，达703.67%，昆明次之涨幅超400%，另外厦门、宁波和包头也有超过3倍的提升；仅南充、深圳环比成交有所下降，降幅分别为22.40%和16.53%。同比来看，34个城市上涨，杭州、惠州、天津涨幅均超2倍。

　　分城市来看，一线城市成交面积环比上月大涨109.25%，同比亦上涨57.28%，4个城市中仅深圳保持下滑态势；二线代表城市成交面积环比上涨155.68%，同比上升91.31%，其中4个城市环比涨幅超过300%；三线代表城市成交面积环比上升84.42%，同比上涨83.23%，包头环比涨幅超300%。

　　世邦魏理仕的报告也指出，销量上由于一线城市面临严格限购，且前期过快价格涨幅使得地方政府对于批准新盘入市十分谨慎，供应受到控制，3月份其销售速率已经有所放缓。而主要二线城市的销量快速上升，3月份销售套数平均按年上升接近一倍。

　　在销售面积增长的同时，2016年3月末，中指监测的主要城市库存量环比上月下降5.2%。一季度以来部分城市通过鼓励农民工购房、实施税收优惠等政策助力去库存，去化表现不俗。其重点监测的城市中，超九成城市可售面积环比有所减少，其中南京降幅最高，达18.63%，上海降幅也超过10%，为12.09%，仅温州库存量有所增加，环比增长9.6%。

　　不过，从当前房地产市场情况来看，城市分化仍在加剧，三、四线城市库存压力依然严峻，化解房地产库存还将是这些城市房地产工作重点。“自中央下达5月1日全面营改增军令状后，相关部委加快落实，营改增细则及相关配套政策的出台释放多重利好，同时也将给房地产企业带来不同的机遇与挑战。未来随着市场分化的加剧，一线城市‘逆市而行’将更为明显，其它热点城市不排除继续出台严厉政策可能。”有业内人士指出。

　　土地市场分化持续

　　供地总量同比收窄

　　土地方面，一季度全国300个城市共成交土地4500宗，同比减少13%；成交面积16092万平方米，同比减少12%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1296宗，同比减少14%；成交面积5176万平方米，同比减少15%。

　　而造成这一情况的主要原因便是土地供给的减少。统计显示，今年前3个月，全国300个城市共推出土地5784宗，同比减少14%；推出土地面积20840万平方米，同比减少9%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1744宗，同比减少13%；推出土地面积6823万平方米，同比减少11%。

　　不过，虽然供应及成交数据双双下滑，但同期土地出让金收入却继续增长。全国300个城市一季度土地出让金总额为4408亿元，同比增加4%；成交楼面均价为1450元/平方米，同比上涨18%；平均溢价率26%，较去年同期上升17%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为3247亿元，同比增加17%；成交楼面均价为2424元/平方米，同比上涨36%；平均溢价率34%，较去年同期上升24%。

　　总体看，一季度土地市场分化持续，一线城市受供地锐减影响成交走低，二线城市渐成市场热点，近期表现抢眼，地价呈上涨趋势；三、四线城市在政策托举下仍提振无力。“全国主要城市一季度供地总量同比收窄，仅二线城市高于去年同期，成交继续价涨量跌走势，出让金总额同比略增。3月份，热点城市‘抢地战’屡刷地价记录，主要城市楼面均价和溢价率同比上涨。二季度广州、南京等热点及新兴关注区域均有供地，苏州、济南4月中旬入市地块已受到热切关注，有望刷新区域地王。”业内人士指出，优质地块集中出让将继续拉升重点城市楼面地价上涨。来源：证券日报

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