在一线城市房地产调控政策收紧同时，“余热”向外扩散，二线城市房地产市场急剧升温，出现了“房价涨幅高”、“地价溢价率高”、“投资投机客比例高”的 “三高”症状。在房地产市场基本面未发生显著变化情况下，二线城市楼市“三高”症状，将导致市场供求关系扭曲错位，值得高度警惕。

  据国家统计局发布的2016年3月全国70个大中城市房价数据，厦门、合肥的房价环比涨幅分别为5.4%、4.6%，超过沪深，领涨全国；南京、杭州、天 津和福州等二线城市房价环比涨幅也在前十。同时，南京、杭州、厦门、合肥、苏州等二线城市土地市场异常活跃，地价溢价率大幅上升，近日成交的合肥某地块溢 价率达400%，苏州某地快溢价率达319%，地价超越房价已成为普遍现象。还有，在房地产市场急剧升温背后，外地购房比例也在高位，2015年厦门外地 购房比例超过60%，惠州和东莞的住房深圳户籍购房比例超过50%，显示出巨大的投资投机炒作力量。目前看，年初一线城市楼市“发烧”所引发的示范效应， 并不会因为一线城市房地产调控政策突然收紧而自发衰减，反而还会溢出扩散，带动二线城市、三线城市住房交易升温，一定程度推动住宅库存的消化。

  但历史经验表明，在房地产市场基本面没有显著变化情况下，依靠投资投机炒作力量驱动，往往会引发市场供求扭曲错位。2009年海南三亚房价曾大幅上涨，但 此后房价却持续下跌，如今住房均价又跌回5年前。即使是当前成交异常火爆的杭州楼市，2014年年初的开发商主动降价行为启动了全国房地产市场的自发调 整。更不用说，曾经作为一线城市房价参照物的香港房价，自2015年10月份以来，香港私人住宅售价指数已连跌5个月，累计下跌10.88%。这些情况表 明，当前二线城市房价、地价过快上涨存在一定脆弱性。

  严格意义上说，我国房地产市场还未经历一个完全周期。市场对房价的过度乐观情绪，更多是心理预期的自我实现。当前我国一、二线城市住宅租金收益率还不到 2%，持有住宅的意义在于未来住宅价格大幅上涨。而过去住宅价格持续大幅上涨的证据，反过来又固化了房价上涨预期，成为住宅投资投机炒作的心理基础，但事 实上又缺乏物质基础。长期看，住房真实价值将总体保持稳定。反映剔除通货膨胀因素后美国真实房价的指数（凯斯-希勒指数），在1890年至1997年长达 100多年的时间里总体保持平稳。如果将1890年指数设为100，那么到1995年-1997年的指数平均值为110。在从1890年到1997年漫长 的历史中，美国相对房价的年均增长率仅为0.09%，证明了长期持有房产并不是一个发财致富的途径。

  目前，我国人口增长已经出现拐点、经济增长中枢回落、土地财政面临改革、住宅库存仍处高位等不利于房价上涨因素正在积聚，若二线城市房价接力一线城市过快 上涨，不仅不利于住宅需求平稳积聚和释放，而且还会加剧市场波动，进一步扭曲市场供求关系，增大房地产市场运行风险。更为重要的是，房价过快上涨则会降低 首付款给予金融机构住房按揭贷款的安全边际。当未来大面积住宅流动性变现需求上升时，房价以及银行房地产贷款质量将面临真正严峻考验。而这种可能性随着老 龄化时代到来并非痴人说梦。

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