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2016豪宅血拼年 操盘手深度解读顶级置业
搜房网讯 2016年一季度北京全市住宅网上签约10036套，成交总金额约423.9亿元，其中，纯商品房网签8423套，成交面积为114.1万平米，成交均价高达34702元/平米。
与之相反的是北京土地市场受到供地节奏的影响，一季度仅成交11宗土地，成交总价223亿元，与去年同期相比大幅下降54%，但高价地块的现象却未曾中断。
随着市场持续走高，北京置业准入线的提升，别墅项目的价值优势开始显现。近日，珠江紫宸山项目营销总监张慧接受搜房网媒体的专访，分析2016年北京房地产市场及别墅市场的走势并献策高端置业者。
珠江紫宸山项目营销负责人 张慧
需求不断释放 长期看好别墅市场
搜房网：2016年北京房地产市场分化明显，未来市场格局会有怎样的变化？
张慧：在我看来，对今年的北京房地产市场以及别墅市场走势还是持乐观态度，主要从需求端和供应端两个方面来分析。
从供应端上来看，2015年以来，北京土地市场成交持续火爆，土地成交价格一次次刷新记录，大批“地王”诞生，其背后的逻辑在于北京作为中国的首都，其房价已经在沿着美国纽约、日本东京等世界级大都市的发展路径在不断上升。在北京的北部，珠江紫宸山东西两侧成交的两个地块：金隅大成获取的后沙峪地块楼面地价5.25万元/平米，未来入市房价将高达10-11万元/平米，西北五环外首创获取的永丰地块楼面地价4.3万元/平米，未来入市房价将高达8-9万元/平米。由此可见，在未来两三年内，当地王们入市，北京的四环将迎来15万元时代，五环将迎来10万元时代，而六环将迎来8万元时代。
众所周知，土地的容积率决定了在这块土地上能做出来的产品业态，从这一波地王的容积率来看，大部分都将以高层公寓为主，洋房别墅少见。同时，限墅令之后，目前北京700㎡以上独栋别墅仅有几个老项目在售，在别墅存量中占比不足3.5%，而其中的70%存在于北京的六环外，六环内的独栋别墅极度稀缺。
从需求端上来看，首先，央行货币宽松将推动房地产市场需求猛增。一方面大量的流动性涌入市场，而另一方面股市疲软，经济不景气，企业盈利能力下降，房地产成为姣好的投资渠道，因此也促进了房地产需求的猛增。其次，契税新规及二胎政策将有效刺激改善类需求增加。从契税新规来看，唯一调整的是原140平米以上的首套非普通住宅的契税税率由原来的3%下调至1.5%，如果是一个2500万级的别墅产品，此次契税新规带来的契税减免金额将高达37.5万元。这无疑将显著降低购房者的购房成本，促进需求增长。另外，去年放开的二胎生育政策也将使得很多家庭迎来换房热潮，面积更大、居室更多的改善类非普通住宅产品需求也将显著增加。
献策高端置业者：区域和产品要兼顾
搜房网：作为顶级别墅项目的操盘手，您与一线别墅置业者接触时，观察到这类人群有怎样的置业特性？会给置业别墅的购房者哪些建议或意见？
张慧：购买别墅可以从两个方面去考量：第一，要选择未来发展潜力比较大的板块。因为别墅产品的总价比较高，动辄数千万，这样一笔大额的资金的安全性非常重要，所以首先要踩准城市的发展趋势，选择一个未来的热点区域，这样才能保证资产的保值和增值，让资金的安全性更高。第二，是选择好的产品。现在市场上的别墅项目很多，产品差异也非常大，从产品业态上看从最初级的叠拼别墅到最终极的独栋别墅都有，不同的业态在居住的舒适度上差异很大，即使是同一个业态的不同产品，在产品细节上的差异也非常大。好的产品不仅居住起来舒适度很高，而且保值增值的能力更强。
搜房网：您刚才提出要关注区域发展潜力以及好的产品，北京别墅市场已经非常成熟，还有哪些区域更值得推荐呢？
张慧：从城市发展的逻辑来看，城市发展过程中的热点区域发展脉络背后其实是产业发展的变迁，一般来说，政府的政策导向、优惠政策，以及市政配套的投入会吸引产业的聚集，本身带来产业人群的导入，带动板块需求，当产业聚集到一定规模，交通、购物、医疗、教育等等配套资源逐步完善，形成一个个城市中的核心商圈，而商圈配套力辐射周边，非产业人群被吸引，再度拉升板块的需求，推动板块内房价的上涨。
比如前十年到十五年前的中关村板块和国贸CBD板块，以及近五年的望京板块和亦庄板块，都是由于大量的企业的进驻，产业的发展，从而带动板块内的房价大幅提升，远高于其他板块的涨幅。
从北京的城市发展来看，未来产业发展仍然会以高科技产业和金融产业为主，其实就是沿着中关村北延和CBD东扩两条脉络在发展，这两个板块的产业聚集程度的饱和，导致企业外溢。比如，以望京板块、东坝板块来承接CBD东扩，望京板块过去五年已经有了明显的效果，未来的东坝板块也将是一个热点区域。而中关村的北延政府也早已做好规划和政策安排，在五环和六环之间规划的未来科技城、TBD（北京科技商务区）、沙河高教园等等。沿着这三大产业园的脉络的北七家板块、以及珠江紫宸山所在的奥北别墅区板块、沙河板块都将会成为城市发展的热点区域。尤其是奥北别墅区板块，它正好在三大产业园的中间位置，到达每一个产业园都非常近，在地理条件上更具有优势。
“顶级别墅的素养 ”
搜房网:别墅产品的选择上，有哪些需要参考的标准呢？什么样的别墅可以成为购房者首选的好产品？
张慧：先说自然资源的占有，从北京的地理条件上看，自然资源以山与河为主，山包括北京北部的燕山山脉和西部的太行山脉，河包括五大水系，比如温榆河水系、潮白河水系、拒马河水系等等。北京的别墅也大都分布在这两类自然资源周边。
再结合与城市中心的距离，大部分占有自然资源的别墅都分布在六环以外，六环以里有城市别墅非常稀缺。其中，西山别墅区、中央别墅区和奥北别墅区，既占有自然资源，又距离城市中心非常近，唯一的区别在于三大别墅区处于不同的城市发展脉络上，奥北别墅区发展相对滞后，单价最低，但是奥北别墅区位于北京的正北五环和六环之间，南北中轴线上，到达北京的各个城市中心区都比较方便，而且周边的产业园云集，处于未来热点板块，未来的增值潜力最大。
最后来看产品，说到好的别墅产品：首先，好别墅的第一条标准毫无疑问是业态，无论是舒适度还是功能性上来看，越高的业态越具有优势，越能满足客户的各种需求。所以，叠拼不如联排，联排不如双拼，双拼不如独栋。作为最终极的业态，独栋产品无疑是最具有优势的；其次，好别墅的第二条标准是建筑本身，从建筑的外立面的材质，空间尺度、采光通风、到户型设计都是反映一个别墅的产品力的重要维度。
一个好的别墅产品，首先在外立面的风格和材质上要符合客户的审美需求，匹配高端客户的身份。从外立面的设计风格来看，从美式风格、到英式风格、新古典风格、到前几年流行的托斯卡纳风格，从法式风格到最近逐渐流行的新中式风格，各有千秋，我个人比较喜欢法式风格，庄重、大气、奢华，比较适合高业态的高端产品。外立面的选材也是反映别墅产品力的一个重要标准，比如我们珠江紫宸山项目的外立面材质就选用了比石材还要名贵的澳大利亚顶级黄金砂岩，砂岩是一种不可再生的矿产，在全球只有中国、印度、澳大利亚和巴西这四个国家出产砂岩，其中最顶级的砂岩产自澳洲，我们为了打造一个和独栋这种终极业态匹配的产品，专门投入巨资在澳洲的希力顿矿区采集砂岩，然后不远万里运输到广州进行加工，再一路风尘仆仆的运到北京，非常用心。
其次，空间的尺度也是产品力的一个重要标尺，一个建筑的空间尺度可以从横向空间尺度和竖向尺度两个方面来看，横向的空间尺度直接反映在户型的面宽上，现在市面上的别墅产品主流的面宽在7-13米之间，珠江紫宸山这样15.7米-16.3米的大面宽产品就非常稀缺。
竖向的空间尺度主要反映在层高和挑空上，别墅产品的层高一般都在3.2-3.6米之间。客厅的挑空要足够的高，因为客厅是一家人停留时间最长的功能厅，也是会客的地方，足够高的挑空一方面能让整个空间的阳光充足，也最能体现别墅产品的奢华。所以，我们珠江紫宸山的层高设计在3.6-4.5米，客厅挑空高达8.2米，舒适性非常高。
第三点，采光通风，它是影响家人健康的一个重要因素。作为终极业态的独栋产品，采光通风的程度无疑是各种业态中最好的，因为只有独栋别墅才能做到360度采光，同时也是360度通透。珠江紫宸山项目在设计之初，就不考虑做地下室，而是保证所有的楼层和房间都在地上，都能完全的采光通风。所以紫宸山的两种独栋产品全户型共计70-90扇窗户，保证每一个房间都能采光通风。
除此之外，园区的景观，物业服务也是也是好的别墅产品的标准。
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