近日，深圳市土地房产交易中心挂出一宗商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现售首个试点项目，引发各界关注。5月3日下午，深圳市规划国土委发文明确，将在全国范围内率先探索商品房预售制度改革，开展商品房现售试点。
多年来，商品房预售制该不该取消的话题，在业内争论已久。对深圳市开展商品房现售试点的做法，业内人士有弹有赞。
1 预售制度由来已久
4月26日，深圳市土地房产交易中心挂牌一宗A816-0060号商住地块，位于龙华新区民治办事处上塘社区。该宗地土地面积3.57万平方米，投 标保证金9亿元。出让条件要求，该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目，地上建筑物、附着物不得预售，只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法 登记，并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。
此前，深圳和国内其他地方一样，采用的是商品房预售许可制度。所谓商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者预 先支付订金或房款的行为。具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、未取得房屋产权证的房屋称为期房。开发商出售期房称为预售。
预售制度最早出现在香港，上世纪80年代末传入深圳，此后在内地陆续“开花”。1994年，中国内地出台《城市房地产管理法》，正式建立预售许可制度。目前，各个主要城市的商品房预售比例普遍在80%以上。
2 深圳：预售改革先行先试
5月3日下午，深圳市规划国土委发文称，按照广东省住房建设厅开展商品房现售试点工作的有关要求，为深化改革，进一步规范深圳市房地产市场，深圳市在全国范围内率先探索商品房预售制度改革。
深圳市规划国土委表示，在房地产市场发展初期，商品房预售制度有利于加快商品房供应、满足群众住房需求，在促进房地产市场快速发展方面发挥了重要作 用。但在实践中也出现了一些问题，例如“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”等，甚至有开发企业因资金链断裂导致项目烂尾，损害购房人的合法权益，影 响了社会稳定。为了进一步规范深圳市房地产市场，促进房地产市场健康有序发展，深圳市在探索商品房预售制度的改革上先行先试，开展商品房现售试点。对试点 项目，深圳市规划国土委将进行跟踪采集数据，分析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。目前，深圳市仍按照国家和省市商品房预售制 度的相关规定开展商品房预售审批工作。
3 专家：开发商负债将提高
对于开发商来说，现售制度将极大考验其资金实力。以往，受益于预售制度，开发商仅需极少的自有资金，通过占用购房者的资金，实现了“空手套白狼”的经营模式，而且是购房者承担了资金利息。
据国家统计局数据显示，2015年，房地产开发企业到位资金125203亿元，其中订金、预收款、个人按揭均来自购房者的预付资金，占总到位资金的 39.3%，自有资金和国内贷款分别占39.2%、16.1%。不难看出，房地产项目开发资金的来源主要是自有资金、预售制度带来的资金和贷款。其中，前 两者的规模相当，均占总资金的四成左右。
“过去房企通过预售方式来回笼资金，补给工程款，但如果改为现售制，这个资金来源渠道将被堵上，开发商需要通过各类再融资和信贷等融资模式筹集资 金。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这意味着开发商的负债将提高，而银行及投资者会更加审视此类房企的还款能力。就此而言，中小房企会被挡在门 外，进而一些实力雄厚的房企更有机会进入此类市场。
4 观点：现售应考虑供求均衡
最早接触预售制度的深圳，为何要实行商品房现售试点？深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，这是深圳进一步调控楼市的举措。“目前深 圳楼市供需失衡，土地供应极其稀缺。采取现售制度可抬高门槛，将资金实力不足的中小开发商挡在门外，遏制对土地的哄抢，抑制土地价格过快上涨”。
美联物业全国研究中心经理何倩茹认为，目前进行商品房现售试点有点让人“难以理解”。预售政策在一定程度上减轻了开发商的资金压力，如果商品房现售进一步落实，开发商的资金压力将进一步加大，这部分压力肯定会转嫁到购房者身上。
易居智库研究总监严跃进指出，商品房现售模式，对于本身库存不足的深圳市场来说，会有一定的压力。现房销售模式拉长了房企从拿地到销售的周期，如果推行现房销售政策，还需要从增加土地供应、合理安排各阶段土地供应数量等层面入手，进而促使供求关系的均衡。
相关知识
深圳试水商品房现房销售 专家称开发商负债将提高
多地效仿试水以地养老 专家称既不科学也不合法
上半年山西商品房现房销售面积同比降四成
一楼盘7.5折大甩卖 专家称长远看将冲击本地楼市
深圳率先试点现房销售：预售制是否将退出历史舞台
深圳试点商品房现房发售 22年预售制或取消
杭州土地出让试水现房销售 业内称可缓解库存积压
家具8、9月份将“试水”调价
郑州开发商启动现房销售 或进一步挤占二手房市场
家电巨头试水家居业 家居业还有多大潜力可挖？