5月4日，国土资源部、国家发改委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划》，该规划关键词是通过建设用地“减量瘦身”倒逼城市功能提升，不再安排新增建设用地。环京土地将不新增建设用地，京津冀楼市房价会涨吗？

业内人士分析认为，这只是原则性的规定，力度没有想象中那样大。但新增土地减少，以消化存量为主的定位也将使得北京土地市场未来价格仍将居高不下，由此倒逼房价稳中攀升。

土地供应严控

此次《京津冀协同发展土地利用总体规划》（简称《规划》）的规划期是2015年到2020年。《规划》划定了减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区，并明确规划期内，原则上不安排新增建设用地，并鼓励将存量建设用地转化为生态用地。

此次《规划》明确，在规划期内，减量优化区需要通过建设用地“减量瘦身”倒逼城市功能提升，原则上不安排新增建设用地，鼓励将存量建设用地转化为生态用地。

根据京津冀国土空间开发导向示意图，适度发展区分布在天津和河北的保定、沧州、衡水等地。《规划》提出，适度发展区是承接北京非首都核心功能和京津产业转移的主要区域，应引导人口产业合理集聚，适度增加区域新增建设用地规模。

此前公布的《国土资源“十三五”规划纲要》中提出，“十三五”期间，超大和特大城市中心城区原则上不安排新增建设用地计划。一张“京津冀国土空间开发导向示意图”显示，减量优化区大致分布在北京和天津主城区部分。

业内专家认为，北京等一线城市已经进入存量房时代，土地供应已不是影响房价的主要因素。但总体来说，环京土地减少是大趋势。业内表示，现在一线城市的成交结构，比如北京，今年一季度成交的二手房达七万套，但新房商品房住宅只有几千套。事实上一线城市已经过了只看土地供给，就是说看增量房的时候，更多的要看存量房市场了。就目前北京的建设套型，以及现在人口的增量，其实已经基本接近一个平衡状态。

倒逼北京住宅价格走高

有关业内人士分析认为：“鼓励”的意思，是引导，而不是强制。也就是说，政府可能提供一些优惠措施，鼓励把存量建设用地转化为生态用地，但不强求。事实上，存量土地才是土地供应的主体，未来也有更大的文章可做。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，这一新规的出台一方面是为疏散北京城市中心非首都功能，针对大城市病进行瘦身；另一方面则是为规范环首都经济圈内其他城市的土地乱象。

任启鑫表示，从疏散北京城市功能来看，这一新规与今年的北京土地供应计划能够相互印证，2016年北京住宅用地供应计划总量1200公顷，处于历史低位水平，而其中城六区的土地供应量不高于全市土地供应总量的20%，规划新城范围内土地供应量则要占到土地供应总量的70%以上。

另外，新《规划》中还规定，顺义东部等13片集中分布的优质耕地优先划入永久基本农田实行严格保护。这一系列的新规均表明未来北京新增建设用地量将逐渐减少。新增土地减少，以消化存量为主的定位也将使得北京土地市场未来价格仍将居高不下，由此也将支撑住宅市场价格的稳中攀升。

大北京置业时代来临

北京市房地产协会秘书长陈志认为，“原则上新增建设用地严控，鼓励存量转化、存量挖潜，不宜再进行高强度大规模建设，其实就是在纠正北京周边通过土地供给来推动房地产发展的思路。”在陈志看来，环京县市的建设用地供给将偏向补“短板”，即基础设施和公共服务用地，而不是走土地财政思路的房地产开发用地。

业内人士表示，“随着京津冀一体化建设进程的加快，北京住房需求的远郊化将会越来越明显。”由于北京人口的急剧膨胀、房价的飞速上涨，使得越来越多在北京工作的人士开始沿高速路、高铁到北京远郊、甚至更远的京津冀交界处买房置业，方便的交通也使得工作在北京，生活在“津冀”成为可能。在这种消费需求的刺激下，大北京置业时代已经到来了。今年4月份的北京春季房展会上，北京周边的项目广受欢迎也可见一斑。

自4月初廊坊发布楼市新政后，“北三县”楼市新房封盘已成公开的秘密。五一期间，记者实地走访发现，大厂和香河楼市封盘主要是因为缺乏预售证，开发商和购房者仍看涨楼市。某房产销售人员称：“新政是规定房价每3个月可以涨10%，不能猛涨，价格不会跌，将会缓慢上涨。”

在任启鑫看来，新《规划》实施之后，将使得这些区域住宅市场开始进入紧缩阶段，而相对应的则是住宅产品价格的继续攀升。同时，随着“京冀交界地区规划建设管理意见”的制定、首都周边地区“规划一张图”的持续推进等措施深化，环京区域的发展肯定是向好的，中长期来看房价自然“涨”势难停。

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