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招商蛇口人事异动 整合传言下的千亿规模

https://m.biud.com.cn 2016年05月09日09:59 家居装修知识网  

  招商蛇口董秘刘宁回应,一场资产并购的成功需要天时地利人和等条件,目前招商蛇口并没有和中粮整合。”

  观点地产网 周末接连发生的两个事件,让招商蛇口一下子成为新闻主角。

  近日有媒体引述接近中粮集团高层人士的说法称,中粮集团正考虑将地产业务逐步剥离,接盘方很可能是招商蛇口。目前中粮旗下两家上市公司在北京、深圳、成都、南京等城市均拥有丰富的住宅、工业以及商业土储,而这些一二线资源正是招商蛇口看中的资产。

  招商蛇口5月8日下午发布公告披露,公司副总经理兼华北区董事长孟才、公司副总经理兼华东区域总经理王晞,因个人原因辞去职务。

  此前资料显示,孟才以激进拿地著称,离职前两日,招商蛇口刚在北京斥资61亿元斩获两宗地,且地块可售部分楼面价均超过周边在售房价。

  而目前在经历资产重组后,招商蛇口受深圳蛇口、前海的土地价值转性及容积率调整迟迟未有明确时间表等影响,股价较上市之初已折让31.74%。在“千亿规模、百亿利润”的口号下,提高地产规模扩张的速度,成了招商蛇口短期内缓解资本界压力的可选择途径之一。

  一方面是中粮集团剥离地产业务传闻中释放的再次整合做大信号,一方面则是由于孟才等职业经理人离职所带来的激进拿地之忧,招商蛇口在这截然不同的事件中面临千亿规模扩张不能承受之重。

  不过,招商蛇口董秘刘宁就对观点地产新媒体回应称,中粮的资产确实不错,但一场资产并购的成功需要“天时地利人和”等条件。“可以很负责地说,目前招商蛇口并没有和中粮整合。”

  华北、华东区域人事变动

  在回顾孟才、王晞的过往时,招商蛇口形容他们“勤勉敬业”,并为公司的发展做出了“突出贡献”。市场人士也以“重臣”形容孟、王两人。

  观点地产新媒体了解,孟达历任南山开发公司(招商局控股公司)房地产部副经理、经理;深圳市南山开发实业公司总经理;深圳招商地产及招商蛇口副总经理;香港信和集团联席董事;香港嘉里建设执行董事等。

  2003年,孟才升任招商地产副总经理,主管发展和产品中心。此后经历两次跳槽后,他于2010年底重新回归招商地产任副总裁,并分管华北区,主抓拿地和产品设计。

  孟才在招商内部被视为“拿地干将”,以激进、进取著称。在他回归后,招商地产的布局城市从十几个扩大至逾30个。其中在华北地区,招商地产于2012年迅速联合华润、九龙仓及平安联合在北京拿地,结束多年未在此扩张的尴尬。2015年1月初,招商联合体以87亿元再度入手北京丰台区两宗地块。

  今年5月5日下午15点,北京时隔68天再次出让3宗地块,包括招商、碧桂园、华润、万科等知名房企悉数登场,孟才更是从外地亲自飞回北京督战。最终,招商联合体以62亿元获得昌平区南邵镇两宗宅地,估算楼面价分别为3.38万元/平方米、3.53万元/平方米,高于周边在售房价。

  王晞此前则担任招商蛇口副总经理、华东区域总经理。根据招商蛇口年报,2015年,王晞带领的华东区域实现营业收入155.40亿元,同比增长130.79%,是公司贡献最高的区域;但期内毛利率却仅为16.61%,低于华北、华南及深圳区域。

  同时,南京招商计划从2014-2018年,稳居南京房地产前三甲。为了实现该目标,在3月18日南京的土拍现场,招商蛇口先后与融创、保利、K2和中垠过招,最后以总价48.2亿元揽下鼓楼G01地块,楼面价29899元/平方米刷新中海去年创下的地王纪录。

  对于孟才、王晞的突然离职,市场分析认为,这或许与职业经理人在央企内部面临的“天花板”有关。此前接近招商蛇口的人士也对观点地产新媒体坦承,作为央企,公司内部的职位属“一个萝卜一个坑”,这也导致了部分人才流失。

  市场分析续指,招商蛇口近年来提出的跻身一线房企行列、千亿规模等口号,某种程度上对公司发展提出了更高的要求。在这种情况下,激进拿地成了规模扩张的主要途径之一,各区域负责人也肩负了一定的压力,离职或许与此有联系。

  不过,招商蛇口董秘刘宁在接受观点地产新媒体采访时回应称,孟才等人大概在去年底已提出辞职事宜,公司内部也已安排好新的接任者,只不过目前还未正式公布。“招商蛇口的人才梯队完备,孟才、王晞的辞任不会影响公司正常的经营管理。”

  据最新市场消息称,南京招商总经理蒋铁峰近期已升任招商蛇口华东区常务副总经理,并主持工作。

 整合传言下的千亿规模

  对于外界近日盛传招商蛇口将接盘中粮集团旗下地产业务一事,刘宁则对观点地产新媒体回应称,目前已听闻市场传言,但这并不属实。

  按照援引自中粮集团高层人士的说法称,中粮集团正在考虑将地产业务逐步剥离,目前正和招商蛇口商谈,最终结果仍未确定。最可能的情况是,此次整合或从中粮旗下地产项目开始,大悦城部分放在最后。

  从资产情况看,中粮集团旗下有中粮地产、大悦城两大上市平台。其中中粮地产2015年累计持有的项目计容建筑面积823.65万平方米,分别位于北京、深圳、成都、南京等一二线城市;大悦城有近20个商业物业项目,包括综合体、酒店、综合旅游等。

  对于中粮及招商的整合,中信建投分析师陈慎对观点地产新媒体认为,从央企整合的角度而言,这的确存在可能性。“招商蛇口不仅可以从招商局获取资源,还可以从其它央企手中获取资源,毕竟它拥有较为丰富的运作能力。”

  不过,刘宁对此却给出了不同的答复。她对观点地产新媒体表示并不知悉高层是否有和中粮集团洽谈(接盘),但作为上市公司若要进行资产并购,需要对标的资产进行严格的审核。

  刘宁续称,中粮集团拥有不错的地产资源,即便如此,一宗并购生意的成功也需要“天时地利人和”,而“目前招商蛇口并没有和中粮集团进行资源整合。”

  这足以反映出外界对招商蛇口规模扩张的关注程度。过去多年以来,招商地产作为招商局集团地产板块唯一的上市平台,在规模和地位上仍处于第二梯队。在2015年重组的草案中,招商蛇口指,原有的招商地产“与集团对地产业务的目标定位不符”。

  加上深圳前海蛇口自贸区亟待开发的背景,一系列因素推动了招商蛇口吸收合并招商地产并重新上市。在合并后,招商蛇口截至2015年底合计在手的土储规模超过2800万平方米,号称“土地资源评估价值8900亿元”。

  其中仅2015年,招商蛇口在拿地扩张方面已表现出与过去数年截然不同的积极态度,拿地金额接近400亿元,约占全年销售额(575.80亿元)比重的65%以上。

  进入2016年一季度,招商蛇口实现销售额132亿元,同比增长87%,占全年目标650亿元的20%,主要得益于一二线城市充裕的货值。期内拿地趋于平稳,单季度仅在江苏和广西核心城市获取三宗地块;拿地总额达60.7亿元,占销售额比重46%。

  相比于高成本的市场化拿地,资本界最关心的仍是:招商蛇口位于深圳前海和蛇口的土地资源储备,将给这家新公司带来多大的规模效应?

  通过资产整合,招商蛇口已获得太子湾、蛇口及前海土地资源约536万平方米,其中已办理或正在办理使用权证的土地面积仅211万方,且主要集中在前海的工业用地。在深圳市场商住用地供需极度失衡的情况下,这些存量资源被认为是公司“释放空间进一步超市场预期的所在”。

  与此同时,招商局集团已完成对中外运的整合。考虑到中外运旗下拥有大量物流用地,招商蛇口也将受益于集团地产进一步整合。中信建投认为,这将是“成熟一批注入一批”的模式。

  不过,另有分析人士对观点地产新媒体指,前海、蛇口等区域土地未来存在土地转性(工改商,工改住等),以及容积率调整的可能性,目前招商蛇口在这方面却推进缓慢,这导致了公司的投资价值被进一步埋没。

  截至5月6日,招商蛇口跌2.20%,收盘14.24元,较去年底上市缩水31.74%;目前市盈率23.21,市净率2.37。

  在此前3月底的网上业绩上,从招商物流调任招商蛇口总经理的许永军无奈地表示,自己来公司三个月,被问的很多的一个问题就是股价。而谈及解决方案时,他的主旨是“提高经营业绩”。

  就业绩分布而言,尽管招商蛇口明确将社区运营、园区运营、邮轮运营三大板块列为未来的发展方向,但以房地产开发销售为核心的社区运营仍是最重要部分。在去年业绩中,社区运营总收入总营业收入492.22亿元的85.18%(2014年占90.29%)。

  正因如此,寻求更多的非市场化拿地,也成为招商蛇口扩张之路上的理想选择之一。如若中粮集团整合属实,旗下中粮地产位于深圳的项目或许是招商蛇口最为看重的资产。

  观点地产新媒体了解,中粮地产在深圳宝安区有多个城市更新项目,涉及物业建筑面积约115万平方米,涉及新安、福永等片区。仅按其中48万平方米可售物业面积,及宝安目前4.8万元/平方米均价推算,该部分物业的货值便达230亿元。

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