小高，是一名普通的房地产销售。在通州限购升级政策出台后，5天时间里，他的工作内容发生了巨大变化，以前是忙着看房、销售房子，这几天竟忙于给先前排上号的人退号。“大概有470人左右，限购政策一出台，他们均不在条件内，因此只能退号。”小高说。

  去年8月，政府对通州住宅进行限购后，导致通州商住、商业和办公在成交量、均价等方面的上涨。而时间还未满一年，通州商住曾经门庭若市，现在门可罗雀。

  位于通州运河CBD核心区的通州富力中心，商住房以40000元/m²起价。有价无市，是小高面对的工作新常态，也几乎是每个负责通州商住项目销售员的一天。富力中心楼盘的销售现状，也是整个通州商住楼盘的缩影。

  通州商住为何遇冷？

  小高说，从5月6日到今天，陆陆续续有来看房的人，但大部分都不符合条件，因此项目还没有成交量。

  严格的限购政策让通州商住成交量陷入冰点。多个研究机构的统计显示，目前通州商住成交量为零，而房山与大兴成为市场的主要热点区域，另外顺义门头沟签约比例也有上涨。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，“这个政策过于严格，符合购房条件的外地人口不会太多。另外即使符合条件的人也未必会去购置，这样市场交易会步入冰点。”

  此外，从区域看，大兴顺义等区域会形成竞争，进而吸引部分购房者进入此类区域，购房者会继续租赁房屋而不购置此类房屋，这会使得此类通州公寓无太多市场。

  一位业内人士坦言，“通州价格方面或许后续会下降，不排除部分存量公寓持有者会加快抛售，进而压低了价格。”

  销售困境 开发商如何解局？

  面对至今还没有成交量的局面，小高指上面（公司）已经在制定新的销售战略，但目前不方便透露。

  当然，反应最灵敏的当属万科。在限购将要出台的前天在微信圈紧急宣告卖房。当天晚上就推出50套房源，他们采取的方法是：通知有意向的客户大望路万科中心迅速订房，客户只需要带8万元并持本人身份证前去，在年底之前补齐首付或全款即可。

  可再快的反应也赶不上政策的出台。限购出台后，开发商在销售方式上也有点慌了，时间过去了将近5天，很多还未找到适合的销售方式。

  严跃进坦言，限购出台后通州销售规模会快速下滑，对房企而言，如果资金压力不大，那么放缓销售节奏问题是不大的。但对于项目体量过大的房企来说，这会使得部分房企焦虑心态加重，或加大促销规模。

  限购政策出台后，一位一线房企开发商高管告诉中国房地产报记者，“所谓上有政策，下有对策，限购政策中指出商业、办公项目只能出售给事业单位、社会组织，不再对个人出售，因此开发商在销售上可以解决客户的购房资格，比如注册公司。除此之外，开发商也可以在产品设计上给后续改造留下更多隐蔽手法，让商住更容易销售出去。”

  事实上，通州限购升级政策出台，从市场反应看，通州商住成交量遇冷，对开发商而言，在销售上倍感压力，未来更多的销售方式或将相继出现。

  延伸阅读

  通州商住市场回归常态 房山成交量逆袭成销冠

  营改增正式实施、通州限购传言得以证实、国管公积金申请材料简化，5月伊始，房地产圈牵动不少人的神经。

  整体来看，上周（5.2-5.8）北京商品住宅成交1884套，环比下降37.5%，成交金额60.46亿，环比减少45.3%。这是继2016年第17周以来，连续两周持续下跌。成交少了，成交均价开始走低。5月首周成交均价32673元/平方米，环比下降5.1%。

  限购三天通州公寓零成交 商住市场回归常态

  5月5日晚10点，北京市住建委官网发布通州商务型公寓限购细则，5月6日起正式开启限购模式。自此，通州商住限购的传言“尘埃落定”。

  与此同时北京商住的成交持续回落。成交1083套，环比降29.4%；成交均价27479元/平方米，破天荒下跌8%。

  从近六周的成交数据来看，在“限购言论”影响下，通州商住项目在2016年第17周飙新高，成交4613套，成交均价微涨至24167元/平方米。第19周回归常态，成交246套，成交均价24471元/平方米。与4月相比，4月单月通州商务型公寓签约5927套，占全市比例为61%。另外，最近三天，通州市场的写字楼、商业也只有两套签约，整体看，限购对市场的影响还在集中释放期。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为，通州限购政策的再次升级，将抑制市场的商务型公寓成交。以住宅成交量看，在2015年8月限购政策升级后，北京通州住宅成交从之前的单月1000-2000套，下降到了500套上下，跌幅一半。而几天前的通州商住限购政策，因为要求企业购买，将影响起码60%-80%的成交。

  需求转移京郊其他区域 房山“逆袭”成销冠

  通州的限购对于大兴、房山、顺义的商务型公寓市场将产生一定利好，从现在看，部分需求已经出现了转移的迹象，5月首周通州的市场热度微降，转而被一度徘徊在成交榜后7位的房产区超越。房山成交478套，远超通州成交（371套）。大兴、顺义、门头沟三区域成交紧随其后。预计未来全市的签约将依然维持平稳。

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