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通州商住限购第五天 开发商都经历了什么?

https://m.biud.com.cn 2016年05月11日08:47 家居装修知识网  
  小高说,从5月6日到今天,陆陆续续有来看房的人,但大部分都不符合条件,因此项目还没有成交量。

  小高,是一名普通的房地产销售。在通州限购升级政策出台后,5天时间里,他的工作内容发生了巨大变化,以前是忙着看房、销售房子,这几天竟忙于给先前排上号的人退号。“大概有470人左右,限购政策一出台,他们均不在条件内,因此只能退号。”小高说。

  去年8月,政府对通州住宅进行限购后,导致通州商住、商业和办公在成交量、均价等方面的上涨。而时间还未满一年,通州商住曾经门庭若市,现在门可罗雀。

  位于通州运河CBD核心区的通州富力中心,商住房以40000元/m²起价。有价无市,是小高面对的工作新常态,也几乎是每个负责通州商住项目销售员的一天。富力中心楼盘的销售现状,也是整个通州商住楼盘的缩影。

 通州商住为何遇冷?

  小高说,从5月6日到今天,陆陆续续有来看房的人,但大部分都不符合条件,因此项目还没有成交量。

  严格的限购政策让通州商住成交量陷入冰点。多个研究机构的统计显示,目前通州商住成交量为零,而房山与大兴成为市场的主要热点区域,另外顺义门头沟签约比例也有上涨。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,“这个政策过于严格,符合购房条件的外地人口不会太多。另外即使符合条件的人也未必会去购置,这样市场交易会步入冰点。”

  此外,从区域看,大兴顺义等区域会形成竞争,进而吸引部分购房者进入此类区域,购房者会继续租赁房屋而不购置此类房屋,这会使得此类通州公寓无太多市场。

  一位业内人士坦言,“通州价格方面或许后续会下降,不排除部分存量公寓持有者会加快抛售,进而压低了价格。”

 销售困境 开发商如何解局?

  面对至今还没有成交量的局面,小高指上面(公司)已经在制定新的销售战略,但目前不方便透露。

  当然,反应最灵敏的当属万科。在限购将要出台的前天在微信圈紧急宣告卖房。当天晚上就推出50套房源,他们采取的方法是:通知有意向的客户大望路万科中心迅速订房,客户只需要带8万元并持本人身份证前去,在年底之前补齐首付或全款即可。

  可再快的反应也赶不上政策的出台。限购出台后,开发商在销售方式上也有点慌了,时间过去了将近5天,很多还未找到适合的销售方式。

  严跃进坦言,限购出台后通州销售规模会快速下滑,对房企而言,如果资金压力不大,那么放缓销售节奏问题是不大的。但对于项目体量过大的房企来说,这会使得部分房企焦虑心态加重,或加大促销规模。

  限购政策出台后,一位一线房企开发商高管告诉中国房地产报记者,“所谓上有政策,下有对策,限购政策中指出商业、办公项目只能出售给事业单位、社会组织,不再对个人出售,因此开发商在销售上可以解决客户的购房资格,比如注册公司。除此之外,开发商也可以在产品设计上给后续改造留下更多隐蔽手法,让商住更容易销售出去。”

  事实上,通州限购升级政策出台,从市场反应看,通州商住成交量遇冷,对开发商而言,在销售上倍感压力,未来更多的销售方式或将相继出现。

  延伸阅读

 通州商住市场回归常态 房山成交量逆袭成销冠

  营改增正式实施、通州限购传言得以证实、国管公积金申请材料简化,5月伊始,房地产圈牵动不少人的神经。

  整体来看,上周(5.2-5.8)北京商品住宅成交1884套,环比下降37.5%,成交金额60.46亿,环比减少45.3%。这是继2016年第17周以来,连续两周持续下跌。成交少了,成交均价开始走低。5月首周成交均价32673元/平方米,环比下降5.1%。

  限购三天通州公寓零成交 商住市场回归常态

  5月5日晚10点,北京市住建委官网发布通州商务型公寓限购细则,5月6日起正式开启限购模式。自此,通州商住限购的传言“尘埃落定”。

  与此同时北京商住的成交持续回落。成交1083套,环比降29.4%;成交均价27479元/平方米,破天荒下跌8%。

  从近六周的成交数据来看,在“限购言论”影响下,通州商住项目在2016年第17周飙新高,成交4613套,成交均价微涨至24167元/平方米。第19周回归常态,成交246套,成交均价24471元/平方米。与4月相比,4月单月通州商务型公寓签约5927套,占全市比例为61%。另外,最近三天,通州市场的写字楼、商业也只有两套签约,整体看,限购对市场的影响还在集中释放期。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,通州限购政策的再次升级,将抑制市场的商务型公寓成交。以住宅成交量看,在2015年8月限购政策升级后,北京通州住宅成交从之前的单月1000-2000套,下降到了500套上下,跌幅一半。而几天前的通州商住限购政策,因为要求企业购买,将影响起码60%-80%的成交。

  需求转移京郊其他区域 房山“逆袭”成销冠

  通州的限购对于大兴、房山、顺义的商务型公寓市场将产生一定利好,从现在看,部分需求已经出现了转移的迹象,5月首周通州的市场热度微降,转而被一度徘徊在成交榜后7位的房产区超越。房山成交478套,远超通州成交(371套)。大兴、顺义、门头沟三区域成交紧随其后。预计未来全市的签约将依然维持平稳。

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