《物权法》虽然规定土地使用权到期之后自动续期，但并没有解决自动续期的程序性问题。解决这个问题的最好办法是，政府收购正在建设或者已经建成住房，建立完善的住房租赁市场。
近日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，提出“确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求”。这是我国减少房地产市场库存、满足城镇居民住房需求的重要举措。
此前，曾有一些地方政府出台政策，鼓励居民通过租赁方式解决住房问题。但是现在看来效果不明显。之所以会出现这种现象，一方面是因为我国居民的住房消费理念尚未发生实质性改变，购买属于自己的住房可以增加安全感；另一方面则是因为住房租赁市场不完善，住房租赁价格随时发生改变，导致一些居民宁愿贷款购买住房也不愿意长期租房居住。
事实上，培育住房租赁市场，首先要建立稳定的租赁价格体系。从各地出台的一些政策来看，主要通过政府收购房地产开发商的商品房，扩大公租赁的供应量，从而确保租赁价格稳定。此次国务院常务会议决定，对政府的住房保障体系进行改革，改变过去那种补贴房地产开发商的做法，直接补贴需要住房的城市居民。这种做法被一些学者形象地称之为补人头，它有别于过去的补砖头，实际上是直接发放住房租赁补贴，让城市居民可以直接享受租赁住房的优惠待遇。
众所周知，在城市化发展的过程中，各国有两种完全不同解决城市居民住房的思路：一种是新加坡模式，政府增加社会保障性住房，解决绝大多数居民的住房问题；还有一种则是中国模式，通过培育房地产市场，鼓励居民购买属于自己的住房。包括美国在内的一些国家采用新加坡模式，通过制定复杂的房地产税收政策，鼓励普通居民租赁住房而不是购买住房。中国模式则体现了中国人传统的价值观，有利于快速回笼资金，加快城市基础设施建设的步伐。
但是，中国模式存在极大的弊端。由于我国实行土地公有制，土地所有权与房屋所有权分属于不同的权利主体，因此，在解决房地产纠纷过程中面临一系列非常复杂的法律问题。《物权法》虽然规定土地使用权到期之后自动续期，但并没有解决自动续期的程序性问题，这其实使得鼓励居民购买住房的发展模式难以为继。 解决这个问题的最好办法是，政府收购正在建设或者已经建成住房，建立完善的住房租赁市场，并且采取政府补贴的方式，鼓励更多居民租赁住房而不是购买住房。
新加坡国立大学一些教授，他们长期居住在政府提供的租赁住房中，这丝毫也不影响他们的生活质量。笔者认为，中国不妨也借鉴一下新加坡的经验，逐渐地把购买住房市场转为租赁住房市场，鼓励更多的人租赁住房，这样做一方面可以解决房地产市场空置率过高的问题，另一方面也可以腾出更多的资金用于其他方面，从而有效地提高公民的素质，改善公民的生活质量。
现在住房已经成为压在许多年轻人身上的大山，他们为了购买属于自己的住房不得不透支自己的青春，牺牲自己的爱好。只有培育和发展租赁住房市场，减轻年轻人在住房方面的负担，才能激发他们的积极性和创造性，让他们把更多资金和精力用于创造性劳动上。发展住房租赁市场正当其时。国务院应当督促各级地方政府贯彻落实国务院常务会议的精神，改变目前住房价格不断上涨、城市居民“压力山大”的现状。政府应当通过控制租赁住房市场，稳定房屋租赁价格，减轻城市居民的负担，从而让我国城市的生活成本不断下降，竞争力不断提高。
□乔新生（中南财经政法大学教授）
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