在多个重点城市接连发布升级版“限购令”等紧缩政策后，持续“高烧”的一线城市楼市开始出现“降温”趋势。昨日，国家统计局发布4月70个大中城市 新建商品住宅价格变动数据，此前领跑涨幅的北上广深4个一线城市新房和二手房价格环比涨幅均收窄，合肥、厦门等二线重点城市则递补成为了各大房企的投资重 心。在业内看来，未来沪深两地市场或迎来量缩价跌的周期性调整，而部分房价涨幅较快的二三线城市，限购升级可能性也很大。

  政策收紧 一线城市购买力转弱

  “从数据看，4月新建商品住宅环比上涨的城市个数继续增加，平均涨幅也有所扩大。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍，与此同时，城市间房价涨 势出现新变化，一线城市涨幅放缓，二三线城市涨幅扩大。其中，北京、上海、广州、深圳4个一线城市的新建商品住宅、二手住宅价格环比涨幅均收窄，深圳二手 住宅价格环比甚至出现下降。而据初步测算，4月一线城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅比上月收窄0.7个百分点。

  业内普遍认为，一线城市房价的“降温”是市场对接连出台限购措施的直接反应。事实上，近期不少重点城市都陆续收紧了购房限制。3月25日，上海市正 式公布新版“沪九条”，明确非本市户籍居民购房缴纳社保年限由两年以上调整为五年及以上、拥有一套住房再次购买普通自住房首付50%、购买非普通住房首付 70%等。就在当日晚间，深圳市也接力发布了加强版限购令，内容涉及非深圳户籍购房社保缴纳年限一年改三年、首套贷款还清后二套房首付由三成提至四成等。

  “目前一线城市房价已涨到了一定限度，市场购买力转弱，” 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉北京商报记者，“加上政策持续收紧，交易量下滑，房价下挫不可避免。”

  资本转投二线城市

  在国家统计局公布的4月70个大中城市新建住宅价格指数详细名单中，首次出现了上涨前列几乎被二线城市包揽的情况，其中合肥、厦门、南京新房价格环比涨幅均超过4%。与此同时，部分二线城市环比涨幅比上月进一步扩大，有些已超过一线城市涨幅。

  “就楼市自身的规律而言，一线与二三线城市热度是接替传递的，时值一线城市房地产市场全面收紧，溢出的资金与需求自然转嫁到了二线城市，”顾云昌表示，“此外多数二线城市尚未出台调控政策，房价攀升在意料之中。”

  而在亚豪机构副总经理任启鑫看来，二线城市土地价格快速上涨是刺激当地楼市的关键因素，“今年以来苏州、合肥等二线城市高价地频现，多宗土地溢价率 超100%，土地的火热传导到住宅市场，自然推高了这些城市房价”。不过他同时提醒，当前楼市调控实行的是“分城施策”，类似合肥等土地市场及楼市如果持 续过热，或也将面临政策调控窗口。

  需求透支 持续上涨乏力

  在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来，我国楼市调控将更加注重“分城施策”，为防止楼市大面积过热，一些房价涨幅较快的二线甚至三线城市，限购升级可能性较大。

  中原地产首席分析师张大伟预测，预计沪深两地市场将迎来一轮量缩价跌的周期性调整。而二线热点城市则持续出现抢地高潮。上月底，合肥共计 113.07亿元成交六宗地块，其中五宗地块楼面价高于1万元/平方米，且溢价率超过280%。合肥历史上仅八宗地块楼面价高于1万元/平方米，此次成交 地块占据五席。虽然合肥具备城建规划发展、产业升级等市场利好条件，预计这一热度还将持续一段时间，承接一线城市传导效应后，二线热点城市的楼市快速升温 或将对未来涨幅产生透支。“其实，目前，随着一线城市政策收紧，部分地区楼市已现降温迹象，在经历去年4月至今购房需求大量释放的时期后，需求已被严重透 支，预计到5、6月，全国房价持续平稳下降的城市数量将逐渐增加。”胡景晖表示。

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