楼市观察
调控二线城市房价过快过度上涨，应给予灵活调控措施，防止再走过去“一控就死、一放就乱”的调控老路，也要避免借口去库存而放任信贷加杠杆过度刺激楼市，使房地产泡沫再次被人为吹大。
最近，国家统计局公布4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨排名，前10位城市中，除了上海和北京外，其他均为二线城市，其中合肥位列第一，厦门、南京、惠州等城市也进入涨幅榜前10位。
之 前，一线城市房价出现了大幅上涨，在监管部门叫停“首付贷”，实行严格限购政策、严格税收和金融政策、增加土地供应及增加中小套型供应数量、打击各种违法 违规行为等政策措施下，一线城市房价应声下落。但二线城市却与之呈反向走势，房价逆市上扬。在不少人眼里，似乎二线城市房价上涨极不正常。但我却对此持相 反态度，认为二线城市房价保持中长期上涨趋势应是大概率事件。
从 需求层面看，二线城市房价成此轮上涨的“主力军”，是有其巨大购买冲动的：一是具有潜在支撑性购买需求，受经济增长及人口聚集效应影响，加上二孩政策实施 等因素，改善型住房需求有望表现强劲，会刺激二线城市购买需求；相比三四线城市，二线城市基础设施、教育等方面依然占有绝对优势，而一线城市严格控制人 口，未来将有更多的人选择二线城市居住。二是具有释放累积性购买需求，受周期性因素影响，二线城市在经历了房价下行到总体平稳后，此前积累的需求开始推动 房价上涨。三是具有较强投资性购买需求，当前正是一线城市收紧调控时期，而二线城市并无相关调控政策，投资性资金逐渐转移到二线城市。
从 土地价格看，由于一线城市严厉的调控政策，不少开发商将开发“兴趣点”转移到了二线城市，这刺激了二线城市土地价格快速上涨。如今年以来苏州、合肥等二线 城市高价地频现，多宗土地溢价率超100%，也自然推高了这些城市的房价。另据CREIS中指监测，4月份，二线城市土地出让金总额1176亿元，占比全 部土地出让金1495亿近八成，环比增加33%，同比暴增247%。4月，二线城市土地成交楼面均价每平米达3007元，环比上涨53%，同比暴涨 180%，平均溢价率为65%，同比上升54%。
从货币政策效应看，为抵消宏观经济放缓影响，近两年显著宽松的货币政策明显对房价上涨和销量增长起到了推升作用。尽管宏观经济放缓可能降低总体购房需求，但一二线城市流动性效应将抵消该影响并对促进二线城市住房“量价齐升”起到推动作用。
从其他因素看，营改增导致地方政府税收减少，致使地方政府对土地财政依赖之根难以斩断，有推动房价上涨内存冲动。
房 价过快上涨，是城市中低收入阶层的最大“痛点”，且目前二线城市房价已不低，毫无疑问，调控二线城市房价过快过度上涨是永恒不变的主题。但需注意的是，应 避免三种调控倾向：一要避免过去“一刀切”倾向，应根据不同城市具体情况，给予灵活调控措施，防止再走过去“一控就死、一放就乱”的调控老路；二要避免借 口去库存而放任信贷加杠杆过度刺激楼市，使房地产泡沫再次被人为吹大。
总 之，房地产调控政策应全面纠偏，做到科学精准：首先，应从优化楼市供给端入手，推进户籍、土地、财税等新型城镇化综合配套改革，为加速城镇化创造条件，减 少二线城市房价上涨推力，使二线城市未来房价总体处于“平和”上涨态势；其次，降低新市民及低城镇化成本，推动“购租并举”为主要内容的住房制度改革，为 抑制二线城市房价过快上涨奠定基础；再次，地方政府应彻底打消对土地财政的幻想，将精力更多地放在去产能、去杠杆和降成本等房地产供给侧改革上，为确保二 线城市房价长期稳定提供政策支撑。
莫开伟（中国地方金融研究院研究员）
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